深圳光明新区罗群围花园小产权出租多少钱好租吗?

2017-12-16

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文章简介：2002年7月1日,李玉兰与马海涛签订了<买卖房协议书>,约定李玉兰支付给马海涛4.5万元,马海涛将其位于北京市通州区宋庄镇辛店村的房屋8间

2002年7月1日,李玉兰与马海涛签订了《买卖房协议书》,约定李玉兰支付给马海涛4.5万元,马海涛将其位于北京市通州区宋庄镇辛店村的房屋8间及其院落转让给李玉兰。当天李玉兰交清房款,马海涛交付了房屋。之后李玉兰新建了三间厢房,添加了厕所并对房屋进行了装修。2006年12月,马海涛以其与李玉兰签订的《买卖房屋协议》违反法律规定无效为由,向北京市通州区人民法院提起诉讼,要求李玉兰返还房屋。

法院观点:

2008年1月,李玉兰就信赖利益损失起诉马海涛,要求马海涛赔偿房屋现有价值和当初房屋的价格的差价共48万元。马海涛认为《买卖房屋协议》已经二审法院判决无效,而且根据国家规定,宅基地只能由集体经济组织成员享有,因此其不应承担赔偿责任。

经通州法院审理认为:李玉兰与马海涛在其买卖房屋协议被法院确定为无效之后,双方应对自己的过错承担责任。因为考虑到出卖人马海涛在出卖房屋时已经知道国家禁止其房屋及宅基地的买卖,而在出卖之后又以违反法律为由要求确认买卖房屋协议无效。

因此法院认为马海涛应承担协议无效的主要责任。对于买受人李玉兰的信赖利益的赔偿,不仅应考虑土地升值和拆建补偿所带来的增值利益,而且应当考虑到房屋现值与购买时的价格差所带来的损失两方面的因素。法院参照马海涛出售房屋时的宅基地价格予以确定,判决被告马海涛赔偿原告李玉兰的损失共计18万余元。

北京市第二中级人民法院终审判决:双方的《买卖房屋协议》无效,李玉兰向马海涛返还房屋,马海涛向李玉兰支付房屋及添附部分价款9.3万余元,同时该判决认定马海涛为导致协议无效的主要责任方,应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿。

2.沙河小产权买卖纠纷案

案情:

2010年8月10日,范小燕与北京某房地开发公司签订《房屋购买合同》,购买了位于北京市沙河镇某新村住宅一套。该新村系该地产公司与沙河镇镇政府联合开发的北京市昌平区旧村改造项目。范小燕购买的房屋建筑面积为125平方米,总价款为98万,付款方式为一次性付款。

同时,范小燕还与开发商约定,开发商应争取在2011年12月31日前办理完毕北京市房管局颁发的房产证,即所谓的“大产权”。届时如不能办理,范小燕有权解除合同,开发商应退还购房款并按已将购房款的2%支付违约金。

如范小燕要求继续履行合同的,开发商则按每日万分之三的标准支付违约金至实际办理完毕为止。合同签订之后,范小燕支付了全部的购房款。2011年2月1日,开发商交付使用了房屋。

此后,开发商一直未按约定办理该房的“大产权证”,范小燕多次催问,均无结果。2012年5月,该开发商向昌平区人民法院起诉,称所售房屋没有办理预售许可证,至今也无法办理。为了防止扩大双方进一步的损失,要求确认与范小燕所签《房屋买卖合同》无效。

法院观点:

北京某房地产开发公司所销售的某新村房地产项目具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证,但未办理土地出让手续,因此不属于商品房开发项目。根据国家相关法律,是无法取得商品房预售许可证的。该公司与范小燕签订的合同系双方自愿签署,未违反国家的相关法律,应是合法有效的。

对于原告请求确认买卖合同无效的主张,本院不予支持。鉴于原告要求确认合同无效,被告同意解除合同,由此可见双方均不愿意继续履行合同,本院尊重双方的意愿对该合同予以解除。

合同解除后,原告北京某开发商应退还被告已支付的房款,并按合同约定支付违约金。对于原告主张按银行同期利息支付违约金的诉求,本院不予支持。关于被告反诉主张的原告存在欺诈销售行为,本院认为本案房屋并不属于商品房,亦双方在合同附件中也有约定,被告在庭审中也无证据证明原告欺诈故意的存在,故不予支持。

法院判决:

原告与被告于2010年8月10日签订的买卖合同解除。原告于判决生效后十日内返还被告购房款及支付相应的违约金。被告于判决生效后三十日内返还房屋给原告。驳回原被告的其它诉讼请求。

小产权房的法律风险

小产权房的法律风险主要有以下几方面:

1.由于建造房屋所在的集体土地性质以及购买者的城镇户口问题,可能会导致房屋购买合同无效。根据1999年5月国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》以及2004年11月2日国土资源部颁布的《关于加强农村宅基地管理的意见》等行政规章的规定,是禁止城镇居民购买农村集体所有土地制土地上建造的房屋的。

虽然在《土地管理法》这样法律层次的文件中并没有明确性的禁止性规定,但是城镇居民在购买“小产权房”时仍有可能会因为“违反法律、行政法规的强制性规定”而导致合同无效。

如果购买合同真的被判无效,会产生互相返还,并恢复原状的法律后果。对于购房者而言,其投入的时间、精力、金钱、装修以及丢失的机会成本都将得不到有效弥补。

2.如果购买的“小产权房”没有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,那该“小产权房”将涉嫌违法建筑,可能会面临被拆除的巨大风险。如上述案例,如果经规划部门规划,主要为旧城改造项目,并有可能在将来取得房屋所有权证的房屋,原则上法院会根据《物权法》的相关规定,认定买卖合同有效。但是如果是未经行政部门许可,没有办理任何审批手续,就系出卖人私自建造出卖,应为违法建筑,依法应予拆除,其买卖合同也是无效的。

3.由于国家政策的限制,“小产权房”不能取得房管局颁发的房屋产权证,买卖合同双方享有的仅仅是债权,购买方的物权将得不到任何保护。长期以来,“小产权房”的问题一直游走在法律的边缘,特别是《不动产登记条例》的实施及国土部明确表示:“小产权房将不予确权登记,不受法律保护。

”“小产权房”想转化成“大产权房”已无可能。一方面购房者出钱买房随时都将面临被驱赶的危险。另一方面, “小产权房”没有物权凭证,不能在房地产市场上自由流通。购房者想要转让时,只能寻找同意接受合同债权的买家交易,这对双方权利都将带来新的法律风险。

4.“小产权房”建造缺少相应的行政部门监管,当出现房屋交付延迟、房屋质量、装修、物业管理、后续售后服务等诸多问题时,消费者的维权之路都将极其艰难,权利可能根本得不到保护。

5.如遇到征收或拆迁时,购房者将面临无法拿到补偿款,房屋被拆,流离失所的境地。根据我国《物权法》的相关规定,征收集体经济组织的土地应给予的补偿款主要有土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。

这些费用均是给集体经济组织或集体经济组织成员的。而“小产权房”的购买者多是城镇居民,从法律上而言,并没有直接领取补偿款的资格。征收或拆迁发生后,消费者只能凭借房屋购买合同向集体经济组织或成员主张补偿。但此时集体经济组织或成员多会主张买卖合同无效,只愿意返还最初的购房款,购房者的利益将受到极大的损害。

当然,针对某些建造时间较长,已经形成成熟社区的“小产权房”,政府主管部门有可能会要求其补交土地出让金或相关税费,通过变更土地使用性质,将房屋产权合法化。但对新增的“小产权房”国家政策必定会严格控制,鉴于以上法律风险,购房者购房时一定要慎重。

小产权房法院如何认定

1.最高人民法院

关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》(法办【2011】442号)中明确,在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售,应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定,认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同,不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的,应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。