董建华八万五 香港市民为什么开始怀念董建华 ?
香港特区政府财政司司长曾俊华26日宣布提高额外印花税税率,并将适用期延长至三年,同时推出全新的买家印花税,外地人,以及所有本地和外地注册的公司购买香港住宅,均需缴15%的买家印花税。
在此本人先不多谈这样的征税措施是否得当(总起来说,本人的一贯观点是反对增税,尤其还是歧视外来人的增税政策,更令人厌恶)。
但这一政策的目的就如同其所说的,是为了降低不断高企的楼价。实际上,香港近年来愈升愈高的楼价已经成为民众抨击的对象。香港中文大学亚太研究所曾于8月22日至26日访问744名市民进行的民调结果发现,有90.7%受访市民认为目前楼价过高。只有5.8%感适中,0.4%认为过低。
对于楼价高企的原因,显然以曾俊华为首的香港高层认识还是清楚的。就在发布会上曾俊华表示,楼市供求失衡的核心问题是供应不足。并且认为经过“过去三年的努力,未来三至四年住宅供应会明显增加”。
但是,为什么香港的楼价会上涨到这样一个水平?
实际上,在2001年的时候,香港的楼价相对于1997年的高峰,曾经大跌70%。
但近年来香港的楼价不但已涨回到1997年的水平,甚至比那个时候更高了。香港楼市主要指标的中原城市领先指数最新报112.25点,连创历史新高,5周累升3.77%。与去年12月26日的94.75点比较,楼价今年的升幅已高达19%。香港最大的地产中介机构中原集团主席黎明楷日前在香港表示,香港目前的楼价已经超越1997年的高峰。
什么原因使得香港的房价暴涨暴跌如此严重?又是什么原因香港楼市的大跌没有能够持续到今天?
这与港府在供应土地住宅建设方面出现了重大政策改变有关。而这一政策的巨大改变又与2000年前后举行的一次民粹的行动有关。
香港的房价在1997年达到了历史的高峰。在那之前,由于限于中英联合声明对卖地规模的限制,使得在此之前,港英政府每年提供的建房所需土地供给量都非常小,导致了香港的高房价,也使得当时的香港居民如今天这样怨言四起。
在1997年香港主权移交后,土地供应再也不用受到限制。于是,特区政府行政会议召集人梁振英就向董建华提出建议,推行一项雄心勃勃建屋计划的“八万五建屋计划”。
在董建华1997年10月提出的首份特区政府施政报告中,正式宣布推出这一计划。计划中表示要实现三大目标:每年兴建的公营和私营房屋不少于85000套;10年内让全港70%的家庭可以拥有自置居所;轮候租住公屋的平均时间缩短至3年。
具体实行方面,董建华政府推出的主要举措,一是极大的允许楼房拥有极高的建筑容积率。每个到过香港相关新的大型住宅区的人都会注意到香港楼房的建造密度之大和高度之高,就是因为香港允许的建筑容积率比大陆住宅宽松得多,因此才可以建起那么多高而且密度极大的楼房。容积率高,同样的土地就可以盖更多楼房。
二是大规模供地。仅在1997年,香港政府便拍卖了19块住宅用地,总面积为24公顷;另外批出7块总面积为16公顷的土地作为居者有其屋计划之用;并且售出3块总面积为5公顷的土地供私人机构参建居屋计划用。
但是,由于看到受经济危机影响,香港的楼市大跌,1998年6月,政府决定暂停供地直至1999年4月。1998年内政府共卖了10块住宅用地总面积9公顷;售出3块总面积8公顷的土地供私人机构参建居屋计划之用,以及批出7块总面积15公顷的土地作为居者有其屋计划用。
1999年楼市复苏后,政府重新恢复供地,共售出16块总面积15.35公顷的建屋用地及两块总面积4.94公顷的私人机构参建居屋计划用地;将8块总面积12.54公顷供发展居者有其屋计划、3块总面积14.74公顷供发展成可买可租选择计划、6块总面积47.93公顷供发展租者置其屋计划的土地批予香港房屋委员会;并将一块面积0.9公顷供发展住宅发售计划的建屋用地批予香港房屋协会。
这些供地计划量和面积都创了香港的供地纪录。
由于建屋需要时间,直到2000年,首批“八万五”计划中兴建的房屋才正式推向了市场,在一年内共有85710套住宅建成;其后的2001年,又有总共10万套住宅推向了市场,这一数字已经大大超过了85000套的目标;但是到2002年则大幅减少至67000套,因为在这时社会舆论已开始猛烈抨击这一计划了。
1999年时,香港经济已经复苏,房价也开始回升。但是,随着八万五时期所兴建的楼宇陆续落成,导致市场供应量大幅增加,导致香港的房价再度巨幅下跌。在其后的3年多时间本已大跌过的房价又下跌了超过40%。也就是说,在近6年的时间里,香港房价总共下跌了近70%。歌星王菲在1997年以七成按揭,分20年供款的方式以4800万港元购入了沙田宝松苑的一个豪宅住房单元,每月供款额达29万港元,两年后只能以半价出售。
香港市民大多数也都是通过按揭买房。一般首付三成,余下向银行借款。房地产在香港人的纸上财富中占有重要比例,中产阶层家庭的总资产可能不过几百万,而房子通常就占了几百万。但由于房价大幅下跌,使得在高峰时期购买房屋的业主,其所购房产价值甚至跌破了银行的借款。比如买房时的房价是500万,贷款350万,后来500万跌到300万,卖掉住房还不够还贷款。
也就是说,他所购买的房产不但没有让他的资产增值,反而成为了负的资产。楼价暴跌制造的负资产户数以十万计。2001年,据中原地产的统计数据,香港60万个负资产家庭的账面损失总额达到了6000亿港元。
之前的大半个世纪,在经济起飞的大背景下,不少香港人努力工作了一辈子,就是为了完成按揭还款,这样就可以在退休后拥有属于自己的房产安享晚年。但房价大跌使他们花了数十年累积起来的纸面上的财富化为乌有。这使得这些纸面上遭遇到巨大损失的居民抱怨四起。
在这种情况下,民粹主张迅速占据了上风。社会上大量的人埋怨、甚至声讨当届特区政府,甚至爆发过五十万人上街的群体性游行。
雪上加霜的是,由于金融危机,许多人失业,有些即使未失业也被大幅减薪,于是很多人无力支付按揭。当数次欠款之后,银行便会收回房产拍卖。悲惨的是这些被收回房产的人不但没有了房产,由于依旧欠钱,还必须向银行继续还债;与此同时,由于这类事情渐多,而导致众多个人不还款,银行也出现了很多坏帐。
而那些购入多套房产的炒房客损失就更为惨重了。因此香港的时事评论员嘲讽道:“马克思发明了无产阶级,董建华则制造了负资产阶级。”
八万五建屋计划是董建华执政时期被批评最多的政策,直接导致了随后董建华的下台。香港大学曾在香港本地做过一个民意调查。结果显示,半数的香港市民认为董建华担任特首的最大过失便是在经济民生方面的政策失误。
正因为当时八万五建屋计划遭遇到如此大的恶评,所以,2002年特区政府作出重大决定,停建和停售居屋,而原先的建屋计划也取消了。
与此同时,特区政府开始推行另一种卖地政策,即所谓勾地表制度。勾地政策导致香港的卖地数量比以前的定期卖地数量少了很多。2008年只有一块土地被勾出,只够兴建100到200套住宅,2009年勾出的土地也很少。
正因看到这样政策的后果,本人在2010年的时候就预言过香港的房价还将会持续走高。
对此,香港的有识之士认识也是非常清晰的。香港中原集团主席黎明楷在前日的一个论坛上表示,特区政府自2002年开始减少土地供应,不再主动拍卖土地,2004年开始实施“勾地”政策后,开发商们也因竞拍需缴押金等成本因素表现不积极,因此土地买卖自那时起减少很多,土地供应一直维持在较低水平。
黎明楷表示,2000年以前,香港平均每年新房的供应量为2万至2.5万套,而前两年最低时每年只有约1万套新房供应。
除供给减少之外,需求却开始大幅增加了。主要是有大量大陆居民开始在香港购房。在最近的十多年中,大陆民众的财富增长极其快速,富裕起来的大陆居民有不少前往香港买楼,导致香港楼市的需求进一步增加。
如果前些年香港的楼市价格还勉强处于普通香港人可以承受水平的话,那么如今的香港房价已经名副其实达到了天价水平。
实际上,在推出之初,八万五计划曾受到了各界的一致好评。而在遭遇到批评之后,计划的始作俑者梁振英也始终在力撑,一直在努力劝告市民和地产商不要担心建房量过多。
在政党方面,早期不单自由党主席李鹏飞替董建华辩护,民主党的李永达也同样为八万五计划助阵,反对政府停止卖地以稳住楼价。李永达甚至说彭定康年代已有“八万一”计划但没有执行,故此董建华的建房目标不算多,人们责难八万五导致楼市大跌,只不过是一些人“在逆境中寻找原因泄愤”而已(梁振英、李鹏飞和李永达等的发言均刊登于98年6月中的《明报》)。
但是在民众情绪进一步恶化之后,很多人便赶快见风转舵,附和民粹,一股脑儿把八万五计划描绘为楼市崩溃的祸根。然后厚着脸皮把罪过推诿到董建华身上,完全忘记了他们都曾经是八万五计划的坚定支持者。
而如今香港房价如此大涨之后,香港的居民又开始怀念董建华了。多份香港主流报纸谈到前特首董建华,一概都只写他的好处及优点。
最有意思的是,其中一些评论员,当年曾经是“倒董”最激烈的人物。这是令人最想不到的,这样一些人竟然会有一百八十度的思想大转变。
黎明楷认为,以香港目前的状况,增加供应量并不容易,除土地不好找之外,一些团体渐高的环保呼声(这同样有民粹的嫌疑)也使得特区政府的相关计划较难推动。“最后能有多少土地供应出来仍是未知,香港未来两年基本还会持续供应不足的状况”。
