时寒冰新书 牛刀最新新浪博客:时寒冰为我的新书写的推荐词

 中房协上书,要求停止出台房地产调控政策。这真是滑天下之大稽,一个国家的重大决策,岂有半途而废之理,况且,现在就是想废也废不了。无论是国际经济环境,还是国内国民的生存状态,都决定2010年的房价调控,只能坚决执行,不可稍有停顿。停止调控,中国房地产不用一年时间,就会崩盘。

海量供给海啸般爆发

很多东西是表面的,而表面的东西带有很大的欺骗性。市场也是这样,很多人只能看见市场的表象,但是,一个好的经济学家却能透过表象,看见经济的本质。

中国经济的本质是什么呢?是疯狂。一是货币发行的疯狂,中国的印钞厂从来也没有像2009年以来这样,印钞机一天到晚不停的运转,运钞车以往一周只跑4 次,而在2009年印钞厂的工人目瞪口呆,因为他们发现一辆运钞车居然一天就跑两次,那个钞票根本就运不赢。年过八旬的上海印钞厂一位老工人说,解放前印金圆券就是一天跑两趟。

究竟印了多少钞票,有央行数据为证。2009年M2余额60.6万亿,增幅达29.7%;而且,2010年继续狂印钞票,到6月末,M2余额达到 67.39万亿,增幅仍然高达18.5%。要知道全球货币大国美国国会规定,美联储的M2增幅上限为5%,这是绝对不可以超过的。我们GDP的增速是比美国高,但实际GDP的增速也只是高两倍,但是,货币的增长速度最高时是美国的6倍,最低是也是美国的3倍多。

这种疯狂带来的是什么呢?这种疯狂带来了中国经济的巨大变化和中国社会的深深不安。我们先谈表象,也就是大家比较容易看见的,一是地铁、高速公路、高速铁路、机场、码头等等基础设施建设全面开花,美国有的我们要有,美国没有的我们也要有,结果是透支了国力透支了国民财富,中央财政赤字不断增加,地方政府债务无限庞大。

第二个表象就是我们看见的高房价,全国城市房价高涨,涨到什么程度呢?实在令人不好言说,还是用货币来说话吧,在2009年新增贷款9.7万亿中,有4万多亿流进房地产。所以,一时间把房价托得老高,有的城市一年翻了一倍,比较差的小城市涨幅也在20%上下。全国70个大中城市一年房价涨幅为23.4%,但是,国家统计局为了掩人耳目,居然报告说,全国70个大中城市房价上涨为1.5%。

第三个表象就是因为房地产的暴利,引发了全国个大中小城市的拆迁运动。就中国来说,拆迁运动只要发展到了县城,就表明中国房地产注定将迎来崩盘的一天。这是一个简单的道理,它表明房地产在中国经济当中的比重过高,大量的房地产企业都要生存,而一二三线城市已经没有空间,大家只有扑向县城,把县城拆完后还能拆什么呢?没有啦。房地产业就崩盘了。

这三个表象将带来三种供给,房价居高不下引发民怨,政府将加大保障型住宅的开发和建设,这个量在新闻报道上都比较大而实际完成不一定理想,仍然不妨碍社会保障型住宅在2010年2011年一窝蜂大量开发,在2012年形成最大峰值的供给,预期将占住宅总量的15%至25%,因为这将成为一项政治任务。

二是中国大中城市住宅用地的的供地高峰在2009年2010年,形成供给主要在2012年,除开660个小城市和2000余县城不算,仅仅只算全国70个大中城市,将推出住宅总量2000余万套,而这2000余万套住宅按可比价格计算,需要货币12万亿左右才能形成支撑。

央行把所有的印钞厂全部开足马力,也不可能给房地产提供如此之多的钞票,新建印钞厂已经来不及。所以,开发商唯一的办法,降价销售。2012年一年的下降幅度会超过50%,大量的开发商破产倒闭,宣告泡沫破灭。

三是660个小城市和近2000个县城异军突起,大量的住宅推向市场,而市场不会再给房地产的面子,原因是全社会购买力极度匮乏,农民不可能大量的去购买这么高价格的商品住宅,加上一窝蜂而起的住宅开发,本身在结构上就存在很多问题,谁也知道这将意味着什么?

这三大供给一起在2012年形成高峰。想想泡沫破灭的时候,一定会非常壮观,但是,谁也阻止不了,因为,现阶段不可能遏制房价的上涨,只要房价在上涨就不可能阻止大规模的拆迁,而现在拆迁的成本注定了房价的走高,在全民财富消耗殆尽以后,这样的供给就是房地产的墓场。

需求群体潮水般退走

什么是中国房地产市场的需求?不用我回答,大家也知道,现在所谓的需求只是投机性需求。如果说还有一部分改善性需求的话,那也是非常少的。现在买房子无非是因为房价上涨,货币贬值,买家觉得把钱放在房子上,比存在银行里要保值。但是,这种购买力已经无法成为主流购买力。

真正需求群体是大学毕业生,他们工作几年后因为成家立业的需要一个新房。我们每年有600万大学毕业生,但是,令人遗憾的是,中国的70个大中城市给他们提供的就业岗位不足200万,也就是说,2012年,真正的想要成家立业买房子的不到200万人。

在这200万人中,真正有支付能力,他们只要有给一套房子交一个首付的钱,就足可以支持他们留学海外,在中国经济衰退和中国社会动荡不安的情况下,大量的有支付能力的大学毕业生将选择去海外求学。这个群体约有50余万。剩下的150万人就算2012年房价下降50%,也是大多没有支付能力的。所以,真正在 2012年买房的群体,只有几十万人。

不要谈什么农民工进城,没有几个农民工能够买这么昂贵的房子,真正先富起来的农民,也早已在城市有了住宅,所以,这个群体基本被逼出了市场,完全可以忽略不计。这种现象是如何造成的呢?这与中国社会的年林结构变化有关。从中国的国情来看,年龄在24至35岁为买房的高峰年龄,而在2012年,因为计划生育的缘故,24至35岁年龄段的人一下消失40%。

你的房子还卖给谁呢?不想清楚这个问题,就无法面对现实。当然,这好比一场自然灾难,是不可预料的,人类总是在后来才说,当初为什么不好好保护环境?就像 2010年的泥石流导致2000多人失踪1000多人死亡的灾难一样,其实,在2005年,就有报纸报道,因为过度采伐山林,必然会引发泥石流。可是,当时,谁信?

2012年真正的住宅需求群体是一瞬间消失的。没有谁知道怎么一年前还有那么多人买房子,到了2012年就再也没人买房子呢?很好,这也是天问。

空置住宅如堰塞湖破

造成这一切的基本原因,就是2010年中国社会无法解决6540套空置住宅的问题。然而,这就像一个堰塞湖,到了2012年一定会破。试想,悬在中国经济和中国社会的上空的堰塞湖,突然崩坏,洪水一泻千里,是何等的壮观?

那么,既然这么大量的空置住宅的问题已经提了出来,为什么无法解决?这个问题是很容易回答的,这就要看是谁拥有这么巨多的住宅。

这个问题奇怪吗?不奇怪。说不奇怪,是因为在任何一个经济发达的国家,都有一个基本的法案,叫阳光法案。作为政府公职人员,理应要向政府报告财产,作为民众监督公职人员行使政府公权的权利之一,以便民众监督,看看在履行政府公权时,是不是主持公正。然而,这个法案,唯独中国没有。中国民众因此不能监督政府官员履行职责。

那么,中国政府官员在权钱交易中,基本处在肆无忌惮的状态,只要不得罪他的上一级领导,基本上就可以有恃无恐。现在的问题来了,一般的官员是无法将财产转移出境的,即便是存钱到瑞士银行他们也觉得不安全,那么多的现在存在银行户头上只有傻瓜才会干,像重庆的文强那样,将现金埋在池塘里也是极少数,因此,将现金转移到不动产上是最好的渠道。于是,大量的官员就用这种方式开始洗钱。

这么多年洗下来,再加上一些有能力贷款的人和少数暴发户也来如法炮制,不提防全国许多城市住宅空置量一下庞大起来。全国的老百姓、媒体从业人员和经济学界人士一下开始关注住宅空置问题,许多人自发地去调查楼盘空置率和亮灯率,调查方法多种多样,很多方法都是可取的,比方说,查电表转不转,水表流不流,也是客观判断住宅是否空置的好办法。

用这个办法一查,惊天的秘密就暴露出来,就在开发商大谈供求关系的时候,居然这么多的住宅资源处在浪费状态,相信大多数在银行都有贷款。试问,这样的住宅市场换是一个健康的状态吗?一方面是老百姓买不起房,一方面是大量空置的房,这里面对应的是一种什么逻辑关系,隐藏的是什么养的利益?

悬在这半空中的堰塞湖,给中国社会出了一个多么大的难题。很显然,2010年,这个堰塞湖不会破,因为中国社会环没有正确的方法来解决这个问题,比方说,开征房产税的问题,比方说阳光法案的问题,都不是说做就能做的。换一句话来说,这个堰塞湖里的水还不够满,预期将突破10000万套时,此湖必破。从时间上来推算,中国660个城市空置住宅突破1亿套时,也将发生在2012年。