高善文收入 高善文做客第3期普惠金融沙龙 谈房价走势及其对中低收入人群的影响
2016年11月5日,中欧陆家嘴国际金融研究院、中欧世界银行普惠金融中心联合举办第91期中欧陆家嘴金融家沙龙暨第3期中欧世界银行普惠金融沙龙。沙龙由安信证券首席经济学家高善文主讲。超百位金融经济领域人士参加此次沙龙。
高善文在演讲中指出,2012年之前一二三线的住宅价格同涨同跌,涨幅和跌幅是接近的,2012年之后一线城市摆脱了与其他城市的同步模式,表现了小跌大涨,快速上行的模式,2016年后,中国二线城市的住宅价格摆脱了与三线城市的同步,像一线城市一样变成了单边快速上涨的模式。资金流动性过剩、货币政策的刺激、信贷宽松并不能很好地解释上面这种一二三线城市房价的分化。
高善文认为,小学生增速与房价有比较高的正相关关系,且小学生数据与住宅销售的数据,与收入增速的数据,房价的数据一系列的数据都能够对应起来,是比较可靠的。在2012年以后以小学生的口径衡量中国的青壮年人口在城市的流动出现了选择性,和教育分配差异有关系,导致一部分城市人口流入很高,房价涨得很快,另外一部分城市面临相反的局面。
而影响房地产价格分化的主要有存货和土地供应机制。在2009和2010年期间,中国经历了房地产市场的显著泡沫,导致在2010年和2011年,房地产市场积累了非常大的存货,2012年以后涨幅居前城市的人口开始加速流入,存货开始下降,而且2014、2015年以后快速下降,2015年年底的时候这部分城市的存货量基本上已经下降到0,2016年价格出现了暴涨。
一线城市存货更早下降到0,三四线城市存货则相对去得最慢。
根据安信证券的估计,按照目前的趋势2018年2月份以后三四线城市会完成存货去化,2018年夏天以后全国范围内房价将进入新一轮广泛和普遍的上涨过程。此外,中国我土地公有制也导致了房价上涨的时候并不存在竞争性的土地供应机制,供应无法跟随相应需求。
沙龙由中欧国际工商学院金融学兼职教授、中欧-世界银行普惠金融中心主任王君主持。
中欧世界银行普惠金融中心是由中欧国际工商学院、世界银行联合设立的研究和培训机构,以推动普惠金融发展、传播普惠金融前沿理论与最佳实践为宗旨。中心主任为著名普惠金融专家王君教授。
中欧世界银行普惠金融沙龙,是中欧世界银行普惠金融中心的高端平台,将定期邀请普惠金融领域的顶级专家、学者、企业家及金融监管部门人士进行分享交流,凝聚共识,传播理念与实践。
中欧陆家嘴国际金融研究院是由中欧国际工商学院发起设立的新型智库,以推动上海国际金融中心建设及中国金融现代化为使命,由中欧国际工商学院金融学兼职教授、中国工商银行原董事长姜建清担任院长,中欧国际工商学院经济学与金融学兼职教授、中国人民银行原调查统计司司长盛松成担任常务副院长。
