一、三线城市房地产市场调研报告
整体看,三线城市的政策偏松、销量下滑相对滞后、价格反应更慢,目前甚至还有小幅上涨。但这不代表三线城市的房地产市场就是安全的,其属于后周期市场,销量下滑偏晚,但同样回暖偏慢;价格涨的不多,跌得同样也少,但是三线城市利润相对较薄,虽然房价调整幅度会小于一线城市,但是对开发商的利润影响程度并不会小很多。
1.1. 销量表现:三线城市反应明显滞后
A、一线城市:目前销量萎缩非常迅速,下滑约60%左右,个别一手新盘甚至零成交;近期大幅下降后稍微企稳。
B、二线城市:销量有一定萎缩,不同城市、同一城市不同区域之间、不同楼盘之间还有分化;
C、三线城市:销量尚可,但是相比政策之前仍有一定下降。
整体而言,三线城市反应滞后,销量属于后跌后涨型,属于典型的后周期类,在市场不好的时候,销量也同样随后会有明显下滑。根据我们调研的情况,在08年的市场调整中,三线城市基本在08年下半年才有所反应,到09年中才开始有明显的好转,相对一线城市有3-6个月的滞后期。三线城市由于投资型需求较少,对于政策反应不敏感;并且地方政府政策执行相对松动,导致其不论涨跌的时点都落后于一线。
根据我们的调研情况,在4月中调控政策出台之后的开盘情况,三线城市整体销量尚可,部分楼盘一个月以内的去化率仍可超过50%;相比而言,一线城市的销售情况明显更差,去化率基本均在30%以下。
1.2. 房价表现:三线城市涨少跌少
A、一线城市:一手房价尚未下跌(大部分新盘以稍低于预期入市,但比前期仍有略涨;郊区部分前期疯涨的楼盘价格有所回调),二手房价议价空间加大,略有下跌(约5%-10%的幅度);
B、二线城市:一手房价略涨,二手房价滞涨;
一线城市09年-10年4月,房价涨幅整体超过80%,部分楼盘涨幅超过200%;三线城市如合肥、芜湖、蚌埠、廊坊等仅有20%-50%的房价涨幅(合肥涨幅约50%,芜湖蚌埠涨幅20-30%,廊坊约30%-40%)。因此,价格调整幅度相对也小,整体波动都会低于一线城市。
但是对于开发商而言,三线城市本来利润就薄于一线城市,虽然房价调整幅度会小于一线城市,但是对开发商的利润影响程度并不会小很多。
(1)大型、小型开发商在全局观、前瞻性上有一定区别:大中型、全国性、对行业有周期性和风险认识的开发商,对房价下跌有充分的心理准备和认同,幅度普遍接受30%;越是区域的、对行业缺乏周期性、整体和风险认识的中小开发商,越不认同房价下跌,或者越强调市场的区域性或特殊性;
(2)对行业最坏的情况,普遍还没有概念和准备,整体偏向乐观。
(3)对这次政策的看法和应对,普遍停留在04-09年的历史经验上。
(4)对行业游戏规则和基本制度的可能改革,普遍没有理解和认识;
(5)对行业好转的看法,普遍建立在土地财政、地方政府和宏观经济恶化的判断上。部分开发商表示需要密切关注欧州等外围经济的走势,以判断中央对于地产政策的态度。
1.4. 新开工计划:目前基本尚无调整的计划
无论开发商的大小、规模如何,目前都没有谈到下调新开工的准备,部分有根据销量、房价调整时间和幅度而定的认识。
开发商普遍表示,开发商手中货量目前均处于较低水平,因此从补充货量的角度,也会暂时保持计划。
1.5. 拿地计划:偏谨慎,偏一线城市
开发商目前对拿地基本表示较为谨慎的态度,其中部分土地也是去年一直在谈的项目,目前市场环境较差,也使得地价有一定的松动,也可以比较顺利地从政府拿到土地。
开发商在市场转差资金开始趋紧的时候,更偏好集中资金拿一线城市的土地。因为三四线城市土地供应量大,以后拿地的机会还是非常多的。而一线城市的供地量低,拿到好地的机会少,同时一线城市房地产市场弹性大,可能的盈利空间更大。
2. 安徽三大典型城市:合肥、芜湖、蚌埠
合肥:皖江城市带的核心城市,房地产起步较晚,价格涨幅不大,但近两年进入加速发展期,万科、绿城、华润、绿地、万达等全国开发商已陆续进入。2009年合肥市商品住宅成交面积达1131万平米,成交均价达4388元,市场规模位居中部城市第二名。从调研的情况看,实际楼盘09年低点至今的涨幅50%左右。
芜湖:房地产市场规模较小,2009年成交面积达283万平米,同比增速67%;成交均价约4143元/平米,全年同比增速1.7%。从调研的情况看,实际楼盘09年低点至今的涨幅约20-30%。
蚌埠:市场规模相较合肥、芜湖,相对更小,2009年成交面积121万平米,成交均价3560元,增速分别为53%和4.9%。从调研的情况看,实际楼盘09年低点至今的涨幅约30%左右。
结论和判断:合肥客户群主要来自本省,芜湖主要来自本市及周围区县,蚌埠主要来自于本地市县。相对而言,合肥的投资属性更强。
2010年1月,《皖江城市带承接产业转移示范区规划》出台,该规划将皖江城市带定位于承接长三角产业转移和辐射,明确提出融入泛长三角经济圈。皖江城市带包括合肥、芜湖等安徽大部分城市,其中合肥、芜湖是皖江城市带的主要城市。
皖江区域劳动力成本低,土地资源丰富,随着长三角地区的要素成本逐年上升,皖江区域的洼地优势更加突出。在产业方面,皖江区域的产业基础并不雄厚,但近年来发展较快,合肥的家电产业、芜湖的汽车等产业发展势头迅猛。合肥、芜湖、蚌埠的GDP增速均超过16%。
2.3. 房地产市场发展前景分析
区位优势:皖江区域具备独特的地缘优势,紧邻江苏、浙江,与长三角联系非常紧密。
人口和城市化:合肥现有常住人口510万,占安徽省总人口的的8%,城市化率50%,合肥的人口基数不高,省内集中度较低,城市化空间仍然较大。芜湖的常住人口约231万,城市化率为55%。
土地供应与市场竞争格局:合肥的城市扩张空间较大,供地相对充裕,近期随着大开发商的逐渐进入,土地市场争夺日趋激烈。芜湖属于三线城市,大开发商暂时无暇顾及。
目前信贷执行情况:地方银行表示,二套50%首付,1.1倍利率;第三套60%,上浮15%。套数认定只查银行征信系统。公积金贷款还按原来的政策执行,首套是商贷,第二套公积金还是算首套。异地贷款与中央的政策一致,需要提供当地的纳税或者社保证明。
3. 典型区域公司合肥城建、安徽水利
公司实际控制人是安徽省***,大股东为安徽水利建筑工程总公司,持股比例17.03%。公司四大业务板块并举,主要是建筑施工、房地产、水电业务、新型建材等。其中前些年的房地产开发模式,主要是以替政府建设市政项目,以获得周边的土地资源。
发展历史:公司03年IPO,是水利和建设系统第一家上市公司。
业务板块:房地产、水利、发电、建材。
发展目标:持续增长,和谐发展。
未来规划:工程施工为基础,房地产为重点,稳定水利,培育新型建材,盘活酒店。
1)工程业务:公司拥有公路路面、路基等七项国家一级资质,航道等3个二级资质,港航、轨道交通正在申请一级资质。目前工程业务40%是水利,9%毛利率;公路市政毛利率3-4%;长江口、南通等航道投资,预计未来30-50亿总投资额,包括淮水北调等工程。
2)水电业务:2个水电站(金寨流波水电站,年设计发电量2.5万千瓦、白莲崖水电站5万千瓦),可提供稳定现金流。
3)酒店业务:蚌埠锦江、贵池、六安、合肥4个酒店,除蚌埠酒店自持外,其余酒店均要出售盘活,资金用于投资房地产、工程施工。
4)房地产业务:截止10年3月末,2322亩储备,其中已开发1423亩,待开发939亩。开发定位:定位蚌埠、合肥、六安区域;自住需求、中小户型;适度发展高端;准备进入四线、五线县级区域。
10年开竣工情况:10年竣工计划29.6万平米,全为09年开工的项目;10年新开工36万,截至4月末已开工22万。
2010-2012年开发计划:
2010年,计划开工35万平米,开盘35万平米,计划销售额10亿元,计划竣工29.6万;
2011年,开工40万平米,开盘36万平米,计划销售15亿元;
2012年,开工50万平米,开盘32.5万平米,计划销售20亿元。
业绩预测:预计公司10、11年EPS分别为 0.62元、0.70元。考虑到公司作为安徽省***下属的地产公司平台,有一定的发展空间,可以考虑持续关注。
公司是安徽省唯一的纯地产上市公司平台,大股东为合肥市***,2008年IPO上市。公司收购中房合肥进程,目前证监会已收材料。此次注入资产后,中房合肥已没有房地产业务,只有酒店等其他业。中房注入的部分约1000亩左右,其中500亩已拿到土地证。
公司战略:立足合肥,面向安徽。以住宅为核心,少量配套商业。目前土地可储备保证3、4年开发。大股东支持主要在资金和项目资源上。
公司对市场看法:10年目前没调整开工计划。以往合肥观望时间最长的是3个月。公司认为复苏时间会比较快,观望情况是短期的,认为合肥房价调不下来。看经济整体是否景气,各地地方政府如果经济增长持续不了,就不会出新的调控政策。
上市公司销售情况:今年结算项目在去年已经销售完成。2010年至今房子销售额非常少,基本只有琥珀名城项目开两栋楼,已售100多套。目前未结算预售款约6个亿,对应约10万平米。
目前未付地价:去年4月份至今到现在拿地花了22亿元。其中蚌埠6亿元未付;奥体中心,已支付6亿元,10年6月4日还要支付2.4亿元,2011.1还有30%的土地款;巢湖还没付完。
合肥业绩预测:公司截止一季度预收账款6.3亿元,加上一季度已确认的营业收入2.8元,公司目前已基本完成10年的预测业绩。整体业绩确定性较高,预计公司10、11年EPS分别为 0.94元、1.17元。
4. 皖江区域外地公司名流置业、苏宁环球等
4.1. 名流置业芜湖名流印象、合肥高尔夫庄园
芜湖名流印象:位于芜湖市中心,位置相当优异,属于芜湖最高价的楼盘之一。该项目占地面积8.7万平米,建筑面积48万平米,权益100%。其中住宅22万平米,还建楼2万平米,商业24万平米。该项目在4月末推出第一期,共300套,目前去化率超过70%。
合肥名流高尔夫庄园:位于合肥紫蓬山风景区,周边为堰湾水库,距离市中心18公里。该项目包含一个1000多亩的高尔夫球场。从我们实地调研的情况看,环境非常优美,产品以别墅为主。该项目占地3000亩,建面45.4万,楼面地价1257元/平米(已包括收购高尔夫球场的价格)。该项目于2008年6月取得,09年底开工,2010年开始陆续竣工。预计售价在12000元/平米以上。
名流置业业绩:预计10-12年EPS分别为0.50、0.71、0.94元,其中假设华远股权按目前现价在3年内减持完毕,折合每年贡献EPS 0.05元。公司RNAV8.23元。维持增持评级。
(1)此次调研的芜湖名流项目,位置非常优异,该地块属于芜湖的最核心市中心区域,楼面地价仅1500元/平米,而该处的住宅目前售价7500元/平米,商业在15000元/平米左右,利润丰厚;(2)而此次调研的另外一个名流置业项目位于合肥,项目占地3000亩,其中包括1000亩的高尔夫球场,周边是堰湾水库和紫蓬山,环境非常优美,该项目产品为别墅,容积率不到0.
3,折合别墅的楼面地价仅1257元/平米。周边位置稍差的别墅目前售价12000元/平米。
公司选地眼光、拿地能力较强,可以以较低价拿到优质地块,但是部分地块由于以收购等方式获得,前期开发相比招拍挂拿地需要更长的时间,因此对于业绩释放速度造成一定的影响。随着各地楼盘逐渐开始预售,刨去行业本身周期的因素,公司已经开始从资源类逐步走向释放业绩。由于持续多年以极低价格囤积大量优质土地,随着公司整体开发速度的展开,未来存在较大的发展空间。
4.2. 苏宁环球政务新区地块
2010年4月芜湖新市政府周边拿地,商业面积占半,未来发展潜力较大。该地块位于芜湖政务新区,与芜湖的新市政府仅一街之隔(目前市政府已基本搬入)。政务新区规划面积80平方公里,从我们调研的情况看,该区域目前道路配套完善,但是基本除了市政府,还未开始其他建设,周边均为空地。
总地价29.2亿元,楼面地价2380元/平米,折合269万/亩,目前预计周边售价约5000-6000元/平米(估算,周边目前均未开发,没有可比楼盘)。公司于10年4月获得该地块,土地面积72万平米(约1086 亩),内有160 余亩水域,其中出让面积61万平米(约922 亩),总规划建面122.6万平米,其中商业办公59万平米,其余为住宅。
预计未来周边每年住宅供应量在60-80万平米,2月周边拍卖的2块地价1500-1800元/平米。政务新区核心区范围内已出让居住开发用地1420亩,按出让公告规定的容积率计算开发面积177万平方米。在近期42平方公里规划范围内,预计未来每年可供应市场商品住宅60-80万平方米。2月份周边拍卖的2块地,楼面地价分别在1500元/平米和1800元/平米,建面分别为47万、26万平米。
地块呈规则矩形,东西向长约1.4公里,南北向宽约500米,地块东侧约有100亩的水域面积。
苏宁环球业绩:预计公司10、11年EPS分别为 0.75元、0.91元,RNAV 8.8元。南京跨江战略、青奥会给浦口大盘带来整体提升,土地低成本高毛利,维持谨慎增持评级。
