又是一百亿 又是新模式 天津万隆要给新埠岛什么?

●新埠岛开发商先做概念性战略研究,然后再进行项目的总体规划,最后才实施,这种开发模式值得其他片区或项目开发借鉴。

●至于100亿元资金的来源,目前以自有资金为主,但以后会有多种方式进行选择,比如银行贷款、房地产信托投资基金等。因为这是一个十多年的长期投资项目,目前也无法明确限定在某一种融资途径上,得根据实际情况再进行调整。

海南新闻网12月4日消息:“没有开发就没有出路。”12月1日,新埠岛新东社区居委会杜主任在接受《证券导报》“财经海南”记者采访时说,“知道有公司投资百亿开发新埠岛的消息后,当初迁往岛外的居民现在又往回迁了。”言谈中,杜主任洋溢着的喜悦。

“作为原住居民,我们对未来充满信心,这也源自海南优联投资发展有限公司(以下简称海南优联)的投资决心。”杜主任还表示。

11月30日,记者从“海口市新埠岛发展策略研究汇报研讨会”上了解到,天津万隆集团(以下简称天津万隆)子公司海南优联将斥资100亿开发新埠岛,这也是天津万隆在天津以外投资的第一站。

11月30日,随着“海口市新埠岛发展策略研究汇报研讨会”的召开,海南优联浮出水面,新埠岛的开发定位和总体规划蓝图也初步展现,战略定位“生态化、泛游艇、岛居型”。

据了解,海南优联投资发展有限公司是天津万隆集团麾下的以旅游地产项目投资为主体的企业,注册资金5亿元,由其控股的新埠岛投资开发建设总公司负责新埠岛的全面开发和建设。天津万隆集团有限公司成立于1994年,是以房地产及城市建设综合开发为主,集商业、国内外贸易、物流和旅游为一体的大型集团公司。

截止2004年底,万隆集团已累计开发竣工商品房及大型综合商业设施总建筑面积700万平方米,在建项目总建筑面积约200万平方米。

事实上,早在两年前,天津万隆就已经与海口市商谈参与新埠岛投资开发建设总公司(以下简称新埠岛开发总公司)的重组事宜。2003年7月8日,海口市常委会确立了天津万隆重组新埠岛开发总公司六点原则。在随后一年多时间里,政府多个职能部门就重组开发公司及整体投资开发新埠岛所涉及的问题与天津万隆进行了全面会谈,并草拟了《重组方案》和《重组协议》。

(详见《证券导报》2005年3月26日《从好莱坞到天津万隆 海口新埠岛谁主沉浮》)

2005年1月31日,新埠岛开发总公司1.4亿债务公告拍卖,2005年2月5日,天津万隆全资子公司天津优联投资发展公司以1501万元,从海南信达资产管理公司手中买走了新埠岛开发总公司债权,从被动变为主动参与新埠岛开发总公司的改制。

据《证券导报》“财经海南”记者了解,2005年3月7日,天津万隆与海口市***正式签署了《重组协议》,取得了新埠岛1万3千余亩,约8.7平方公里土地的开发权。

据海南优联有关负责人介绍,此次开发新埠岛,计划3年内完成北部区域添海工程,6年内完成岛内护岸围堤及基础设施建设,10年内按照总体规划完成新埠岛的开发建设,新埠岛开发建设的累计投资达到100亿元人民币。

而至于100亿元资金的来源,海南优联总经理许晓春表示,目前以自有资金为主,但以后会有多种融资方式进行选择,比如银行贷款、房地产信托投资基金等。因为这是一个十多年的长期投资项目,目前也无法明确限定在某一种融资途径上,得根据实际情况再进行调整。

海南优联何以拥有如此巨额的自有资金?“天津万隆在2004年房地产方面的销售收入达到40多个亿,有五家子公司,未来十年也会全力来做新埠岛这个项目,具体的资金使用应该会由董事会来进行调度。”海南优联副总经理温迪雅在接受《证券导报》“财经海南”记者采访时表示自有资金相对比较充足。

海南省建设厅住宅与房地产业处副处长、海南省房地产业协会秘书长陈武认为,就如此巨大的房地产开发投资项目,一般的融资方式有银行贷款、通过预售款回收部分资金或者是合作开发等,但具体的操作还得看开发商的实力,也有靠自有资金投资开发的。

而从银行贷款的角度来看,“还是需要看项目是否好,是否有市场潜力,银行业是把安全性放在更高的位置,更加务实。但开发前景好的,银行业是会大力支持的。”中国工商银行海南省分行的有关人士在接受采访时说。

今年7月新埠岛开发项目进入了战略定位和概念规划阶段。海南优联从十几家国内外受邀策划咨询公司中,经过考察和交流,最后选定英国阿特金斯咨询公司,配合海南优联研发部为新埠岛做发展策略研究。

阿特金斯与海南优联共同组建项目小组30余人对新埠岛进行专项研究和分析,在海口市政府对海口市的总体规划的前提下,历经四个多月,对新埠岛的定位和长期战略发展的做出了方案。该方案提出“三大功能主题、九大核心引擎、五个节事活动”的395发展思路和战略策略部署,将旅游产业和住宅产业相结合打造全新旅游地产形象。

11月18日,海口市规划局和海南优联在报纸、网络等媒体联合发布公告,举办“海口市新埠岛概念性详细规划设计”国际竞赛。在短短的10天报名过程中,海口市规划局和新埠岛开发建设总公司共接到了70多家国内外设计公司的踊跃报名。后经海口市政府、规划局、海南优联和新埠岛开发总公司的一致研究评审,选取“7+1”(7家设计公司入选,1家特邀单位)家设计公司来参与设计。

这种在做总体规划之先进行战略性研究的模式备受海口市***陈辞的称赞:“新埠岛开发商先做概念性战略研究,然后再进行项目的总体规划,最后才实施,这种开发模式值得其他片区或项目开发借鉴的。”

海南省建筑学会理事长郑光磊在接受《证券导报》“财经海南”记者采访时说:“这种开发模式确实跳脱一般片区开发的窠臼,一般片区开发直接进行总体规划,但少做战略性研究。新埠岛开发先做发展方向、主题定位的战略性研究,这为以后的规划建设做了一个参考。”

天津万隆:未来战略核心在旅游地产

“海口的发展潜力相当好,选择海南也是选择自由。”许晓春在接受《证券导报》“财经海南”记者采访时说:“这里比较自由,我所说的自由包括很多内容,比如内地的工作压力非常大,可一到海南,压力马上就减轻了,有一种说不出的自由感。在大城市里的压抑能在这里得到休养和调谐。这是许多成功人士追求的目标,也是一种生活的态度,它让你感觉到了自由。”

至于为何选择海口,许晓春表示,非常看好海南房地产市场,尤其是海口的市场。他分析说:“目前房地产投资是在逐步由单一的商品房向旅游地产转型,集团的未来战略核心也是在旅游地产上。而旅游地产的主要体裁就是滨海、山川和文化三类,海南在中国是属于滨海体裁的第一类资源,并且相对大连,青岛,这里更是四季如春,没有季节性约束。在海南,最出名的是海口和三亚,而海口省会的地位无疑给海口房地产增加了更多的潜在附加值。”

海口市***陈辞也表示:“海口的省会地位,有空港、海港、市场等依托;有绝对的医疗、教育等优势。而新埠岛就在海口市中心,开发这里就具备了绝对的区位优势。”

“现在‘回海口’就像‘回家’一般,我已经有了海南情结。”许晓春还说:“公司的大多高层和一些员工一到海南就买了房子,也是扎根在这里了。海南是天津万隆在天津以外的第一站,也是目前国内范围唯一的一站,对新埠岛的投资也是一个长期的战略。”

对于海南优联的百亿开发新埠岛,当地的居民又是怎么看的呢?12月1日,记者赶到新埠岛采访,新东社区居委会杜主任说:“从1992年成立新埠岛投资开发建设总公司以来,岛内的居民都盼望着生活水平有所改善。然而新埠岛却怎么也发展不起来,世代居住的居民不得不跑到岛外去打散工维持紧巴巴的生计。”

对于海南优联的投资,杜主任表现了高度的热忱,他说:“11月30日,海南优联开研讨会,我也去了,同时也深深感觉到这家公司投资的决心。但我希望能够安顿好我们这些原住居民,最关键的是就业问题。对开发前景我也很乐观。”

另一位胡副主任也说:“希望海南优联开发新埠岛时,能够把我们这些原住居民安置好。新埠岛现有居民1.2万多人,光有补偿没有饭碗不行,开发商应该带动当地居民就业致富,像新世界花园这种单纯的房地产项目实际带动作用还看不出来。”

“新埠岛居民仍是主人。”许晓春在谈到岛上居民安置时说:“新埠岛居民的问题是开发商必须考虑的问题。我们要给予居民的不仅是金钱的补偿,更是实惠加发展,如何让居民永远拥有自己的收入是必须考虑的,他们应当也是新埠岛的主人,在这里自由地生活。当地居民的长远发展也是我们开发新埠岛的原则之一。”