马光远说河北 马光远谈房价2017:谈房价暴涨说穿了根子在土地!

针对当前一二线热点城市地价、房价过热的现象,国土资源部规划司司长庄少勤指出,供地数量与住房价格并没有必然的关系。

他说,房价上涨缘于多个环节的综合因素,其中一个重要原因是住房供应体系。"房价过热的城市,往往是大量投资性需求尚未得到合理抑制,干扰了市场。"

国土资源部规划司司长庄少勤先生的这句话,昨天被很多媒体转载。

看到这句话,我第一时间是震惊。

因为这话如果是一个普通人说出来的,我会一笑了之,但因为庄少勤先生的身份,说房价上涨和土地供应数量没有关系,这个判断结果如果他自己信以为真,并且体现在政策上,则中国治理高房价的努力很可能功亏一篑。

特别是,庄少勤先生的话,用模糊逻辑,先说了一句正确的话,房价上涨缘于多个环节的综合因素。然后由这句正确的话得出了一个荒唐的结论:供地数量与住房价格没有必然的关系。考虑到中国并没有多少人认真学过逻辑,所以这个结论还是会迷惑很多人。

如果对此不认真讨论,以正视听,中国的房地产调控,在土地供应环节又会走上歧途。

应该承认,作为一种纠葛了很多情感因素在内的最为复杂的经济现象,中国房价上涨的原因的确很复杂。房地产政策的摇摆、货币放水、土地财政、城镇化以及动物精神都是原因,但又很难讲谁是主犯,谁是从犯。

我曾经将中国房价上涨的原因比作"东方列车谋杀案",每个人都是高房价惨案的制造者,但又无法证实是谁导致了最终的结果。

但是,如果分析1998年以来中国房价上涨周期中各个因素的作用,最起码,在导致高房价的原因中,房地产政策的摇摆和土地供应是两个最重要的原因,货币超发印发的投机炒作不过是最后的诱发因素而已。

庄少勤先生说,"房价上涨过快的城市,往往是大量投资性需求尚未得到合理抑制,干扰了市场。"这话纯粹颠倒了因素关系。

为什么在房地产市场会有大量的投资性需求,因为房子的短缺!任何投资品,只有短缺,才会有价格上涨的预期,而不是相反!

房子为什么短缺,根本原因在于我们的土地供应制度导致土地人为的短缺。继而引发房价上涨的预期和恐慌性的购买,以及大量的投资投机性需求。

因此,不是投资性需求引发了短缺,而是土地供应的短缺导致房子供应的短缺,进而引发了大量的投资性需求。这才是正确的逻辑。如果土地大量供应,住房供应不短缺,当然没有人去投资没有上涨预期的房子。

但是,紧接着,庄少勤先生又说了一句似是而非其实又大错特错的话:"据我们了解,全国范围内的土地和住房供应基本能够满足人们对居住空间的需求。"

其一,土地供应是否足够满足住房需求,不能看全国,只能就一个城市说一个城市。东北土地供应再多,也无法解决北京土地供应不足的问题;

其二、土地供应也好,住房供应也好,症结不在总量如何,而是资源严重错配。北京需要土地,供应不够,一些三线城市不需求太多土地和房子,但供应量很大。

因此,我一直强调,去库存政策是严重错误的,中国房地产的根本问题是解决资源错配的问题,而不是还在强调去库存。

坚持去库存的结果,是在错误的道路上越走越远,导致本来房子已经严重过剩的三线城市房价开始暴涨,甚至出现了抢房。抢房的结果是继续盖大量的多余的房子,到最后又得推动新一轮的去库存,把没有任何用途的房子卖给接盘人。

论述至此,结论已经很简单。

但是,还是有必要重复一下我之前关于土地问题与房价问题的观点。

熟悉我观点的都知道,在房价的问题上,我批评最多,呼吁最多的是两个问题:一是改变完全垄断的土地供应制度,二是房地产调控政策尽快推出,加快制度建设。

特别是解决土地制度,改革土地出让方式,引入竞争性的机制,是解决当下人为制造的土地短缺问题的关键,也是解决房价过快上涨的关键。

房价暴涨,说穿了,根子在土地。

中国土地短缺的根子在制度的不合理。一切短缺的问题,放在经济制度层面观察,都会得出正确的结论。

以色列的国土状况极其恶劣,大部分的土地都被沙漠覆盖,但从没听说这个国家缺少盖房子的地。更令人惊叹的是,在以色列的不毛之地上,却成长出全球最发达的农产品(000061)和先进的农业体系。

与之相反,俄罗斯公认的土地广阔而肥沃,但相对于土地贫瘠的以色列,俄罗斯的农业非常落后。里根曾经调侃前苏联的农业只有四天是不正常的:春天、夏天、秋天、冬天。

按照中国每个城市的基本面,如果制度设计合理,根本不缺住房供应的土地。

以土地价格惊人的北京为例,北京是公认的土地稀缺的地方,北京目前总人口为2170万,土地面积1.64万平方公里,按每户三口、每套房子面积100平方米、容积率2.5计算,解决全部北京常住人口的住房,所需土地面积不到北京的2%。

既然如此,为什么各大城市土地显得如此昂贵和短缺?原因很简单,这和土地面积大小无关,而是土地制度造成的。

在当前的土地制度下,造成土地稀缺的原因主要有两点:一是完全垄断的土地供应;二是严重不合理的土地结构,在土地供应计划中,压缩居住用地的比例,为了GDP的需要,大量的土地用于开发区,商业用地等。

从历史上看,凡是一个国家对土地实行很多管制和规划,最终不是节约和保护了土地,而是导致了短缺。这种情况,在美国历史上也出现过。

基于此,我一直呼吁,解决住房短缺,要从改革土地制度入手。短缺解决房价过快上涨,要从增加住宅用地开始。

其实,庄少勤先生的逻辑和观点,也是和当下国土部等部门的房地产调控政策相矛盾的。

如果真的如庄先生所言,房价上涨和土地供应没有必然联系,那为什么要增加热点城市的土地供应呢?

我在之前的文章中对于增加热点城市的土地供应的举措非常认同。

以北京为例,在大量增加土地供应之后,北京的房地产市场降温明显,预期明显改变,这是事实。

我担心的不是庄先生的观点是否符合逻辑,我担心的是,他这么一个特殊身份,如果按照他自己的观点出台政策,不在土地供应上下功夫,这轮调控又该以失败收场了。