张玉良绿地 张玉良:绿地集团早已不投三四线城市

在2014博鳌亚洲论坛年会上,绿地集团董事长张玉良接受腾讯财经专访时表示2014年绿地将创造200亿元海外收入,而今年的发展目标是整体创造4000亿元收入,其中地产收入超过2400亿,这一目标甚至超过了万科之前2000亿的预期。

对于目前中国房地产市场的“崩盘论”,张玉良认为当前中国整个房地产市场正处于分化的时代,不能简单说它崩盘,也不能简单说它没问题。

他认为房地产市场的基本面是健康的,还在平稳成长。中国绝大部分的省会城市总体上需求量依旧存在,市场总体平稳,但是确实也有不少问题。

有一种说法认为目前中国一二线城市的楼市存在价格泡沫,三四线城市则是规模泡沫。张玉良并不赞同价格泡沫的说法,他认为没有足够的依据来做出判断,并用曼哈顿的例子说明一二线城市价格偏高是市场形成的,有其合理的方面。

张玉良认为规模泡沫的说法有道理,但不够完整。他认为这是前几年一刀切的调控模式造成的,不管应不应该,所有城市都在盲目增加供应量。而三四线城市,短时期内人口流出,它的需求量下降,还在增加供应,那自然就形成了供大于求。

而绿地集团通过分析整个国家宏观政策,分析人口的导入与导出的未来,在2012年就做出了判断。当时张玉良注意到一方面一二线城市继续高速成长,促使人流往一二线城市走。而三四线城市原本还有地价成本优势,在几年内地价一下子就上去了,促使房价上涨。绿地判断三四线城市的拿地成本已经很高,行政、教育、医疗资源又跟不上,未来必然要下来。

从那时起绿地不再在三四线城市进行新投资,而是回归一二线城市,除非这个城市有特殊的地位、产业。针对中央提出要建设新型城镇化、大力发展产城一体的理念,绿地判断不能光建住宅,还需要发展产业。绿地在全国建了很多空港产业园、高铁产业园、高铁商务区,这都是现代以第三产业为核心的产业园。

对于目前银行对于房地产企业的惜贷问题,张玉良认为随着经济增长速度的放缓,从宏观来看国家的整体资金今年都趋紧。而且现在银行更加市场化,资金、资本都是按照回报来看的。当有其它更高收益的选择时,银行自然会投向高的地方。也有可能银行认为下一步房地产不是太乐观,所以需要分散资金。

他认为整个房地产行业中,中小企业的资金要比去年紧张。但是从总体来看还处于正常状态,大中型企业资金面还是比较宽裕的。

张玉良判断目前还没有足够的理由说明有大批的房地产商要倒闭,目前看到的只是一部分原来大量投在特别人气低的城市的项目出现问题,这并不是主流。他认为房地产业不停优胜劣汰、不断地洗牌是正常过程。

张玉良认为绿地有很强的竞争力,优势在于可以全球配置资源。绿地在全球13个城市投资项目,这是一般的中小企业难以实现的。另外绿地在香港的红筹公司和海外公司拥有足够的融资能力,国内紧一点、松一点对绿地来说影响不大。

正是看到了全球经济由底部开始复苏过程中国际的资本市场、资源市场价格较低的机会,绿地开始出手买资源、买土地。张玉良认为对任何一个行业的龙头企业来说,竞争和成长都应该到全球去,这是必由之路。

从2012年绿地走出去开始,到2013年有了30亿元海外收入,张玉良预计2014年将有200亿元的海外收入,2015年有把握创造400亿元以上的海外收入。而今年绿地整体的发展目标是超过4000亿元年度收入,其中60%来自房地产,也就是2400亿元的房地产收入。(腾讯财经 王昕 沙春利 黄媛 发自博鳌)