明宇张建明是那里人 张建明:明宇要创造的是作品 而不仅仅是产品

    作为一名在成都房地产业界混迹多年的记者,在接到这次明宇实业集团董事长的采访任务时颇有些期待与惊诧,期待的是可以直面在成都商业地产界风头正劲的“明宇核心”,惊诧的是罕有一家发展历程十余载、资本雄厚且走入高速发展通道的企业老总,会将采访时间定在早晨8点半这个时间节点上。“张董的作息时间历来如此,我们正常上班时间是9点,而张董常常是在这之前已经提早到达并开始工作了。”接待我的明宇员工如此答疑道。

    高大的身材、谦和的笑容、异于寻常领导者的亲和力,在这透过落地窗即可一览明宇金融广场全貌的办公室里,我们开始了今天的访谈。

    西部财金:从南充到成都,再从成都到布局全国,作为川企中少有的“走出去”的民企,明宇是如何想到要开展全国战略布局的?这个布局又是如何推进的?

    张建明:这个问题要追溯到明宇开始涉足酒店行业的时间,从1999年迄今已是13年,随着时间的推移和经验的累积,明宇对酒店行业有着深入细致的了解。酒店行业有着一定的特殊性,做酒店更多的是要对一个地域的容纳量进行全方位考量。在南充,我们已经拥有三家酒店,再建,则市场的消化量将出现问题。在成都,我们按照成都的经济发展趋势规划出要建十家酒店,但如果再建十家,市场的消化程度也会出现问题。所以,我们考虑的是在中国经济发展较快和国家旅游发展的热点区域进行布点。目前,我们初步定位是以成都为核心,西北的新疆喀什、东北长春和海南这三个地区的项目相互呼应,形成明宇酒店地产发展布局的“金三角”。

    未来,明宇的“走出去”还将迈出国门,进行海外布局,使中国的民族酒店品牌能够更国际化。

    西部财金:高星级酒店在过去是国际品牌一统天下,在这样的竞争环境中,酒店作为明宇的主业,其核心竞争力体现在哪些方面?

    张建明:我们的核心竞争力之一是总成本领先和多年成功运营酒店业的经验,从酒店前期建设的建材采购,到后来的自持物业、统一管理,事无巨细,我们均有能力自己完成,相较于国内许多地产商大多将项目外包的情况而言,我们的运营成本始终维持在一个合理的范围内。而我们目前和今后,采取的“重、轻、托”的“组合拳”方式也是一大竞争法宝:即自建经营的重资产酒店加租赁的轻资产酒店,辅以委托管理的酒店,以促进酒店板块的规模扩张和持续发展。

    西部财金:从前些年的香格里拉大酒店,到现在的“丽诗卡尔顿”等国际高端品牌酒店相继进驻成都,明宇如何在强手林立的市场竞争氛围中走出自己的差异化发展路线?

    张建明:市场需求的层次是丰富而多样化的,就像是人对车的需求,人人都知道劳斯莱斯是高级的好车,但并不意味着人人都要去拥有它。酒店也是一样,高端酒店也有着自己的小众消费群体,但并不意味着人人都能达到那样的消费水平。我认为,高星级酒店市场,最后都会落实到性价比的竞争。对明宇来说,虽然和国际品牌比还有差距,但是也有我们的优势。重视投资回报是支持我们酒店业务发展的重点。明宇与几十上百年的国际品牌比,还处于弱势,因为品牌价值确实需要时间来积累,我们追求的是给消费者带来最有性价比的产品。为了创造最有性价比的产品,就要达到具有最佳投资性价比,所以,我们遵循总成本领先的管理原则。

    再则,我们强调产品上的整体经营优势。具体落实到酒店产品上,就是指酒店的三大核心产品:客房、餐饮和娱乐。那么对于客房来说,就像我经常举例,同样是豪华,我们客房的卖价不可能与丽诗卡尔顿相比,我们的策略就是强调性价比,同时发展自己的高星级酒店品牌。明宇正在发展自己的高星级自主品牌:明宇雅系列。从尚雅、丽雅、豪雅到尊雅,涵盖有限服务五星、标准五星、豪华五星、奢华五星。

    明宇是以自持物业为主的,并不是简单的贩卖,开发——卖掉——再开发——再卖掉,并不是明宇的发展理念。我们坚持长期投资、长远发展,我们希望在自己手中呈现出来的是经得起时间考验、经得起市场检验的作品,而不是单纯的产品。

    西部财金:分时度假将是明宇未来的重要发展产品,分时度假的概念早已有之,明宇将如何打造自己的分时度假产品?

    张建明:分时度假这一产品形态其实在西方欧美一些发达国家的应用是极为广泛的,分时度假无论是对于消费者还是投资者,都是很好的休闲娱乐模式和投资渠道。一个好的分时度假产品在我看来应该具备三点优势:其一、产品的多样性和物业的网络化。

众所周知,分时度假不是仅仅拥有一处物业使用权的休闲娱乐方式,它是需要持有分时度假物业的人彼此交换居住的时间和地点的,那就必须要有丰富的产品型态和良好的物业网络。

有些人喜欢在景区度假放松,有些人喜欢在城市休闲娱乐,因此,明宇不仅在国内知名景区布局,也在繁华的热门旅游城市设点,甚至不排除在国际知名景点打造酒店地产物业,为拥有明宇分时度假产品的业主构建多样齐全的可交换物业网络;其二、分时度假物业的统一协调性,大多数的分时度假产品经营者往往只能对区域内的分时度假物业进行协调管理,而明宇“多点开花”,统一管理的经营模式能实现消费者和投资者在全国多个城市的分时度假物业的协调置换;其三,对酒店经营的把控,分时度假作为一种物业长期持有的产品形态,不仅具有休闲娱乐功能,还具备极强的投资盈利价值,我们对于酒店物业的统一专业的后期管理能力无疑将为消费者和投资者的物业保持稳定的价值增长提供强有力的保障。

    西部财金:从1996年创建到今天的总资产达到60亿,员工3000多人。明宇用“诚信务实,和谐共赢”的“信.和”文化打造了属于自己的“明宇时速”。然而一个企业的发展并非一帆风顺,明宇迄今十六年的发展历程中给您印象最为深刻的发展瓶颈是什么?明宇又是如何度过的?

    张建明:明宇最大的发展瓶颈应该是出现在2005年,企业发展到一度程度所面临的专业人才的缺失。当时我们在南充试运行酒店地产,因为在这方面没有经验,在其他企业的发展历程中也没有相关模式可供借鉴,当时明宇的境况就有些像是我常说的三百级台阶的理论,一个人在爬台阶的过程中,倘若不在三百级台阶中修建一处平台提供足够的休息,这个人很有可能在爬到第299级台阶时因为体力不支而落回原点。我们当时在2005年时便感觉企业发展有些后续乏力,因此我们就从2005年底开始了长达三年的企业“内功”修行,到2008年我们在东大街拿地之前,三年时间里我们没有增加一个项目,一直面向四川、面向全国招贤纳士,充实自己的管理团队。

    西部财金:2011-2013年是明宇三年规划年,明宇在未来有着怎样的目标规划?

    张建明:2012年,明宇集团的开工面积要达到156万平方米,竣工面积31.6万平方米,完成可销售面积54万平方米,续建和新开业项目达到12个。

    2013年是我们三年规划的最后一年,我们规划的是到2013年底,明宇酒店集团总体规模达到西部第一,进入国内酒店集团20强。开业酒店及高端餐饮的数量达到25家以上,客房5000间以上。

    我们希望通过每个阶段的不懈努力,最终推动酒店集团在国内上市。

    西部财金:在明宇16年的发展历程中,您能把最深的感悟跟我们的读者分享吗?