向松祚房地产成 【房产】向松祚:房地产市场或陷入泡沫危机
“温州一别墅最高的时候是9800万,现在跌到3000万,估计还要跌。”宏观经济学家、中国人民大学国际货币研究所副所长向松祚[微博]日前表示,全国平均房价正在下降,有些地方甚至出现了比较剧烈的调整,“我特别担心中国房地产会陷入日本上个世纪90年代泡沫危机破产的状况。”
“中国传媒大学凤凰学院传媒与管理司局长研修班”开学典礼5月31日至6月1日在中国传媒大学举行,向松祚应邀作《大转折时代的中国经济》主旨报告时表达了自己对当下房地产现状的担忧。
国家统计局最新公布的数据显示,4月份商品房的销售面积下降了6.9%,销售额下降了7.8%。向松祚认为,“从这个数字里面可以很明显看到,销售额比销售面积下降的幅度更大,只能说明一个问题,全国平均房价是在下降。”。
向松祚进一步指出,根据数据显示,房地产销售量的下降也拖累了消费增长,与房地产相关的消费如建筑材料销售同比增速从去年的12月的近25%下降到12%,家具销售同比增速从去年的12月的20%下降到11.8%。
数字下降明显,显示了真正的住房需求在前几年已经差不多透支,或者说已经大幅度放缓,很多人买了房子并不是为了住。这一情况以北京最为典型,有研究机构做过一个调查,2009年以后北京购买的商品住宅52%并不是用于自住,是用于投资。
向松祚认为,中国的房地产已经出现了三个非常突出的特征,第一个就是总量过剩。按照规划,到2030年中国城镇化率完成70%,意味着十亿人住在城镇。根据当年规划小康社会的人均居住面积是30平方米计算,也就是300亿平方米。但目前中国城镇商品房面积早已过了300亿平方米。
第二个特征是市场分化,三四线城市已经开始出现严重的滞销,很多人卖掉当地的房子,跑到东北沿海北京和天津这些大城市买房。
第三个特征,房地产企业普遍负债率过高,难以为继。142家上市的房地产公司负债率平均超过70%,有一半的负债率超过80%。
向松祚表示,60%的产业和房地产紧密相关;所有的银行贷款有60%直接和间接是用于房屋和土地抵押;居民老百姓的财产60%用于买房。这些年中国的房地产对中国经济有非常大的贡献,改善了居民的居住条件。目前的问题是,先前没饭吃,饿着,到最后猛吃,吃成高血压。
但他同时强调,房价调整,并不意味着房价不会再上涨,因为经济周期不是单向运行,有可能调整5年、10年、15年,然后再涨。“但在这个调整周期可能非常痛苦,很多企业会破产。”
