陈劲松:3年到5年 陈劲松:把2013年涨的幅度跌回去是大概率事件

记者 吴娓婷 实习记者 陈冠华 在世联行(002285,股吧)地产顾问股份有限公司董事长陈劲松看来,中国房地产正处于一个重要阶段:管制的时代画上了句号,而来自金融改革、金融市场化的力量正在深刻改变着地产行业。他认为,2014年至今国内房地产市场的不景气并非因为需求方突然不需要房产,而是供应端领教到了资金自由流动的威力。

因此,陈劲松指出房地产行业进入“下半场”的首要标志就是回归金融本质。

从年初观察到现在,国内房地产市场的“拐点论”成立吗?

陈劲松:

成交量的拐点显然是成立的。2014年到6月底为止,一线城市累计成交的面积全部下滑超过30%,二线城市个别达到50%,仅零星城市成交面积有所增长,例如石家庄、南昌、昆明。三线城市成交量大面积萎缩,超过了20%。成交量方面显然出现拐点,而且是不小的拐点,是绝对下滑。

市场有一个规律:量在价先、久盘必跌。成交量先于价格出现变动。经过长久的盘整,价格一定会下跌。这是规律,不是预测。目前成交量盘整了半年,下半年降价是大概率事件。

降价的幅度会怎样?

陈劲松:

这次成交量下跌,原因是去年的猛涨。我认为,把2013年涨的幅度跌回去是一个大概率事件。从整体经济环境来讲,2014年上半年各方面都不如2013年。比如产能过剩问题,利率的提高问题,房地产按揭利率的问题,还有库存积压问题,都比2013年同期严重,房价跌回2013年年初水平太正常了。

有种观点认为,目前的状况比2008年和2011年更加糟糕,你觉得有可比性吗?

陈劲松:

2008年金融危机,房地产行业受到很大冲击。当时潘石屹提出“百日剧变”,意思是一百天内好多开发商倒下。结果还没到一百天,“解放军”就来了。

“解放军”能来是因为有四万亿。钱来了,大家又重拾声势扩产能,结果有了2008到2013年“超好”的五年。五年期间虽然有政策打压,但说句实在话,那都是政府在打,经济本身没有问题,老百姓买楼意愿没问题,市场没问题。

这次和2008年一样,市场出现问题了。最大的问题是钱的紧张。钱都去哪了?投资互联网、投资PE,或者在银行空转。余额宝们和民间借贷出现,人们的钱都用来理财。

你的意思是说资金有了其他去向。这对房地产行业来说,会造成哪些深刻的影响?

陈劲松:

当前的市场不景气与我们通常理解的资本主义的波动周期不太一样,这次主要是供应方存在问题,也就是开发商的问题,而不是需求方。需求方没什么问题。第一,需求仍然存在。今年上半年成交量虽然比去年大幅下降,但是比2011、2012年强。

第二,老百姓的杠杆率很低。中国的家庭负债率是全世界最低的。此外,中国的城市在疯狂发展,一个城市常住人口1000万很容易就达到了,就奔着2000万去。北京都在考虑3000万人口的事了。超级城市化正在风头之上。

目前的危机,如果让我用简单的一句话说,那就是金融的、钱的危机。给开发商的贷款被牢牢控制住,开发商只能从信托、银行的表外进行融资。我们的股市也掐死了开发商的融资渠道。正规的“便宜的”钱都没有了,开发商只能从非正常的渠道拿钱,拿“贵”的钱。理财产品里面可能有一半是投向房地产项目,从理财产品的利率可知,这种钱太贵了。

以前房地产为什么没问题?存款利息接近于零,钱放在银行没意义。与此同时,央行在印钱,M2猛涨。现在老百姓突然有了渠道,收益从零增长到了5%左右。这好比洪水猛兽,一旦有了闸口,冲击力惊人。

首先冲击的就是房地产。房地产必须要面对金融市场化这一关。本次市场调整合乎逻辑的一个解释,不是消费者突然不买楼了,而是房价太高了。房价的高低要用出租回报率衡量。原本在城市化进程中,投资者买写字楼、商铺、住宅用来出租,随着大量人口涌入,一定有回报。

但是后来房价涨太快,出租回报率走低,现在有的连2%都不到,和随时可以提现的无风险的5%回报率相比,投资者为什么要买楼呢?市场化决定了这次调整。调整的时间和深度都由市场决定,是一次必要的调整。

这么说来,之前的房价或者房地产市场是否存在不健康的地方?

陈劲松:

我们先来定义什么是不健康?不健康的市场是花很少的钱可以买一堆房子,比如说首期没有限制、按揭可以次按,是需求方出了问题。表现为老百姓疯狂炒楼,一个楼花一年转手七次。这种情况发生在香港,这就是不健康。这种情况催生房价上涨,供应方跟不上。例子有美国、香港、日本。国内恰恰相反,是限制炒房和转让。我们是世界上首付最高的国家,同时禁止炒房时间最长的国家。另外银行也限制按揭,没有二按。

国内的“不健康”发生在供应端。供应端太有信心,太不了解利率市场化的威力。但是这种威力实在太大,这次市场领教到了。

业内普遍认为房地产进入“下半场”。所谓下半场都有哪些特点?

陈劲松:

房地产回归金融本质,是房地产进入“下半场”的第一个标志。开发商中谁忽视金融的威力,谁就难受;谁特别重视,就没太大问题。万科、恒大、保利这些大的开发商,重视资金。恒大当年上市的时候,借了很多高成本的钱,很难受。现在猛卖楼回笼资金,是最安全的一个开发商。万科也一样。这十年万科在A股融不了资,所以万科很清楚钱的重要性。保利去货的态度坚决,很清楚房地产的本质是金融。

把房地产理解为产品本质、认为产品好就有需求的“产品主义”,市场就会无情地给予教训。产品是很重要,但要与金融结合起来看。比如说面积大的改善型产品,当存款利率很低的时候,它就成了“刚需”。一旦存款利率提高,就不是刚需了。

房地产进入“下半场”的第二个标志是什么?

陈劲松:

资产价格和收益有一个基本的制约,这个制约是社会平均回报率。资产价格和出租收益率一旦平衡,写字楼和商业综合体就不用出售,而是出租和发REITs。能不能发出REITs成为房地产行业健康与否的标志。因此进入下半场的第二个标志是服务。这时投资者不能卖毛坯房,要出租和调整租户结构。因为只有商场和写字楼租得好才能发REITs,有效改善资金状况。

目前最最难受的其实不是住宅,是商业综合体和旅游地产。投资人不知道投资回报率在哪里。能形成循环的行业才是健康的行业,否则就走向断崖了。早点调整可以“着陆”,而不调整就是“崩盘”。

地产的下半场,有几个事情是一定是发生的。第一,随着金融改革、利率市场化,金融对房地产的硬性控制变成行业控制。不会再由中央出“国几条”,限定首期付款,而是由行业工会,银监会自己来管。第二,银行给不给房地产商贷款,将由银行自主决定。融资这个渠道会慢慢放松。然后,所有加在房地产中的不合理限制会逐渐解套,逐步取消。今年是解套最好的机会。

放开限购会不会引起房价大的震荡?

陈劲松:

房价猛涨不可能。正如我前面所说的钱有了其他去向,经济规律决定房地产行业回归合理。一线城市也一样。一线城市也应该取消限购,让市场来调节房价,让市场选择谁能进入一线城市。政府做好保障房,商品房完全不干预价格,房价爱多高多高。国内一线城市之所以要限价限购,是因为保障房做少了。

长远来说,“下半场”将没有限购,二三线城市将取消户籍管制。一线城市可能还会有。希望户籍管制趁着这次调整放开吧。这次房地产调整给中国经济带来了一个绝大的机会。

房价下行的时候,人们关心多套房该不该抛售。有地产中介警告9月前要抛盘,不然未来三年房价会持续下跌,这些资产应该怎么配置呢?

陈劲松:

全世界的总资产,房产就占1/2,其他才是股票、债券、艺术品等。难道大家都投资错了吗?这种资产有以下特质,第一是不会灭失;第二个几乎不用打理,就是说信息比较透明;第三,房子占有物理空间,稀缺性随着地理位置而产生。房子我称为傻瓜都能买的资产。什么是最好的资产?傻瓜买了都能睡得着的资产。房产贵这个现象,在全世界范围内存在。拥有多套房产的人,在全世界都有,而且很多。

拥有房子不是一件耻辱的事情,是一件很聪明的事情。但房子有一个弱点,交易费用太高。装修、展示,交易费用高,不易于频繁交易。因此房子就应该长期持有,不做频繁的交易,时间越长越越显示出其地理位置的优越性。

我认为房子是唯一能够抗衡互联网冲击的资产。所谓互联网颠覆世界,再颠覆也是虚拟的空间,实体空间是颠覆不了的。

互联网再牛,不能让曼哈顿的房子贬值。在一线城市拥有资产的人,未来面对的是3000万、4000万人口的城市,用得着频繁交易吗?短期的资产的价格对你生活有影响么?如果有影响,那就抛。如果没影响,在一线城市拥有房产不是很幸福的么,不是梦寐以求的事情么?当然有些多套房产成为噩梦的情况,那就不是我们经济规律。

1997年香港房价下跌60%,很多人惊慌抛盘。阳明山庄的楼一度炒到10000元/尺,97年跌到6000元。请问现在价格是多少?大概在20000。房价每次下跌,在中国一线城市都可以是“吃进”的好时候。