花样年潘军:收购万达物业对花样年有决定性作用
“万达花费将近三个月的时间,经过多次与不同团队的沟通和方案的比较,最终选择了花样年作为(万达物业)接收方。”2016年中期业绩会一开场,花样年主席、执行董事兼首席执行官潘军就透露收购万达物业的细节,颇有一番胜利者的姿态。
是次交易规模达6406万平方米的万达物业收购案,不仅是花样年今年最大的一笔交易,亦是物业管理领域最受关注的一次合作。
花样年方面指出,此次交易价格为20亿元,其中包括万达账面2亿元应收款、6亿元左右现金,实际支付对价12亿元左右。所收购万达物业的项目有132个,涉及86个城市,已确权面积4285万平方米,未确权面积2121万平方米。
8月12日业绩会现场有观点认为,期内花样年毛利率受到美易家等的影响而有所下滑,那么如此大体量的物业收购完成后,对彩生活、美易家、开元国际的影响有多大?
面对这样的疑问,潘军在会上给出的解释是,1-6月毛利率从32%下降到27.6%,主要是由于按包干制提供的物业管理服务的比重增加,而有关服务的毛利率远低于按酬金制提供的物业管理服务。“尽管如此,毛利率总体仍维持在合理水平。”
按照潘军的计划,此次收购完成后,新增业务短期不纳入彩生活、美易家的上市公司报表,大约在1-2年后才能够释放较大的盈利,所以不会形成并表的问题,也并没有把万达物业直接划分给彩生活或者美易家的服务集团,而是由开元国际对接住宅部分,美易家负责商务部分。
潘军希望通过一到两年的时间,解决文化适应、奖励机制、薪酬机制转型以及增值服务设计问题,同时把万达社区服务人才融入到花彩美这个平台里。
其直言,收购万达物业对于花样年来说有着决定性的价值,该事项帮助花样年完善布局,加大其在一二线和重要三线城市的物业规模。
而观点地产新媒体于业绩会上了解到,花样年1-6月规划土地储备建筑面积1677万平方米,其中已签署框架协议的物业规划建筑面积为995万平方米,土地储备中一线城市占比43.2%。
潘军表示,未来还将继续在一线城市收购土地,并且通过土地整合实现土地收益回报。像之前收购北京西四环的219亩公园用地,最主要还是准备跟北京市政府一起合作做安置房的开发。
而对于另一个一线城市深圳,潘军与大多数房地产商一样,对这个市场也是持看好态度。据称,花样年位于深圳坪山、大鹏新区等区域的城市更新项目目前仍处于前期落地阶段。
彩生活方面,新任首席战略官的周勤伟介绍,公司上半年收益约5.75亿元,同比增长106.8%;毛利约2.55亿元,同比增长23.9%;毛利率44.3%。经调整后的利润约为1.65亿元,同比18.6%。
彩生活执行董事兼首席执行官唐学斌亦指出,截至目前公司有将近4亿平方米、覆盖上千人口的规模,孵化了近20家核心集中在解决基础物业管理上有难点、痛点问题的产品公司。其中,e维修日均单量从8000单突破到1万单,彩富人生从年初5000万元、2000单到6月份一个月就达到将近2个亿元、1万单的规模。
其指出,未来会将彩生活旗下一系列产品跟资本结合,如e维修已经完成了Pre-A轮的融资,还有一些在天使轮等等。“社区生态系统跟产品公司是相辅相成、相互承接的一个过程。”
以下为花样年控股集团有限公司、彩生活服务集团有限公司2016年中期业绩发布会现场问答实录:
现场提问:请问花样年收购万达物业的规模以及金额分别有多少?接下来会怎么样对万达物业资源进行整合,会持续多长时间,目前整合情况到什么阶段?
潘军:这次交易的规模将近6000万平方米,其中商务公寓及商业地产接近3000万平方米,已经签约还未交付的有1000多万平方米,已经拿地还没签约的1000多万平方米。
至于金额,实际在交易结构上不全部是买的,因为还有一些应收款、尚未交易金额、股权交易金额等,但在整个交易对价中,花样年的技术标、服务标是评估中最高的。
无论从规模还是金额上,花样年作为整体收购万达物业的事件都是行业内比较有影响力的,也比较受关注。万达花费将近三个月的时间,经过多次与不同团队的沟通和方案的比较,最终选择了花样年作为接收方。因为万达这次出让主要也是基于万达要专注于它的长项-商业及文化旅游,放弃不擅长的服务。
同时,未来的万达广场还将继续开发,所以需要将这些资源交给一个最具市场化并且最了解万达发展模式的公司来接收。而此前在万达住宅社区市场化的过程中,彩生活旗下的开元国际已经承接了将近20个社区,所以在交付过程中对万达的系统都比较熟悉。
另外,美易家在着力打造写字楼的增值服务,花样年也在考虑如何配合万达未来房地产的销售。
在花样年看来,万达的物业资源将为花样年这个大的综合平台提供一个前所未有的机遇。因为考虑到大型物业企业的消化和融合需要一到两年的时间完成,新进入的企业在指标等方面面临的压力过大,以及万达物业人数比较多等问题,所以未来并不会把万达物业直接划分给彩生活或者美易家的服务集团,而是分成两个部分。
其中,住宅部分由开元国际负责对接,商务部分由美易家旗下的花样年物业国际管理公司进行对接。
花样年希望通过一到两年的时间,首先解决文化适应的问题,就是考察标准要跟整个花彩美平台的标准一致;第二,奖励机制、薪酬机制有转型的过程,从万达以开发为主的考核机制转为以社区增值服务为考核核心的薪酬机制需要一定变化。
第三,在细节和增值服务的设计方面,通过两年时间在原有万达物业所服务的社区里逐渐打通,因为按照花样年的要求必须进行硬件的改造,以及做增值服务和相关商家的引入都需要时间。
最后,花样年要把万达的中层管理干部融合到花彩美这个平台里,因为万达有很多优秀的社区服务人才。
现场提问:此次收购万达物业是否算关联交易,收购万达物业后对彩生活、美易家等的影响大吗?因为今年花样年已经受到美易家的影响而下滑了。
潘军:在这次收购中,花样年、彩生活和美易家都参与做LP,但是大的资金来源是平安,管理机构的占比也是以平安为主。所以从这个部分来说,不会形成关联交易。
同时,此次收购完成后也不会形成并表的问题。因为我们进行的是2 1年磨合,即至少要用两年的时间来看花样年跟团队的融合情况。目前基金委托给彩生活和美易家来进行业务托管,所以彩生活和美易家今年有托管费,这对收入也有帮助。但收入规模只是千万元以上的,比例不会太大,所以对利润等等这些的分享现在还无法预料。
现场提问:可以具体介绍一下上半年公司买地的情况吗?下半年拿地计划如何?
潘军:上半年花样年在成都买了300亩土地,进入成都已经有四年时间,等完全获取中心区域的土地之后再获取新的项目。另外,在深圳坪山、大鹏新区等地方也有一些城市更新项目,目前基本上处于前期落地阶段。我们预计深圳还是中国最有价值的城市,未来房价还是往上的。
未来还将在一线城市购入土地,例如之前就收购了亚新科的工厂,在北京西四环获取了219亩公园用地,买地也不是为了搞科技,关键还是准备跟北京市政府一起合作做安置房的开发,通过土地整合会有很好的土地收益回报。
现场提问:可以进一步阐述彩生活旗下一系列产品的估值,以及和后期资本市场对接的预期吗?
唐学斌:彩生活是一个以线下物业管理和互联网企业嵌入家庭服务的全新社区服务平台,目前有将近4亿平方米、覆盖上千人口的规模,孵化了近20家产品公司,核心集中在解决基础物业管理上有难点、痛点问题的公司,像安全、维修、清洁等已经营互联网的方式形成一个个的产品公司,落地到社区。
目前做得比较好、已经有明显流量和快速成长性的产品公司,例如社区家政服务公司51到家、社区金融产品彩富人生、e能源、e装修等,其中e维修日均单量以前是8000单,现即将突破1万单,可以说这在整个维修领域是单量最大的,其中95%的单来自于家庭。彩富人生今年初时交易额只有5000万元、2000单,而6月份一个月就达到将近2个亿元、1万单的规模。
最后会跟资本结合,e维修已经完成了Pre-A轮的融资,还有一些在天使轮等等,彩生活产品公司都是独立孵化成长的。等社区生态系统逐步形成时,彩生活社区平台的价值会因为这些产品公司的存在而逐渐地显现,而产品公司也会因为彩生活社区服务平台和生态体系而得到充分的发展。
