张宝全小镇 张宝全、范小冲、童渊共话:你在购买负资产?
最近,有一种说法:购房,尤其是购置高档物业,就是购置负资产。以香港地产为例,当年高峰时贷款抢购的房产,大幅度贬值,租金也不理想,算下来,当年的投资已经转变成了今天的纯债务。北京人应参考香港的前车之鉴,谨慎置业,避免被市场泡沫所误。
买房真的是购置负资产吗?北京楼市是否真的隐含“崩盘”的危机?为次,本报邀请了今典集团的老总张宝全、银信光华的副总范小冲、北京地产资深人士童渊共同探讨。
北京没有孳生泡沫的土壤
问:北京市场泡沫成分有多大?所购房屋会不会变成负资产?
张宝全:北京房地产市场没有孳生泡沫的土壤。
第一,关于负资产的说法,我的观点非常明确:不会!
北京、香港这两个处于不同状态的市场不可比。虽然在发展的过程中,两地市场的某些表象有些类似。但是,由此推论香港的地产泡沫就会在内地同样发生,那就太简单了。在北京买的房子不会成为负资产。
在1998年之前,市场是以集团购买为主导的住房消费,导致购房的决策,往往是由非市场行为左右的,这种非市场行为的供应与购买所构成的“市场”也是不真实的。1998年之后个人购房形成的市场是真实的。我们从市场的现象、产品、性价比来看,这个市场发展速度非常快。
这几年的发展过程相当于南方的七八年,甚至10年的发展。在市场成熟的过程中,房产定价与房屋品质预期之间的差异度逐步减少,不平衡性逐步的减少,市场相对早期的地产市场而言,是很稳定的,至少与早期市场比,缺乏泡沫的生存空间。
其次,政府虽然提出有泡沫现象出现,但也很明确地指出是局部地区。而单就北京市场而言,其市场化进程虽然相对晚一点儿,但显而易见的是在北京房产的性价比,质量都在逐年提高的同时,综合价格指数却在逐年下降。因此,泡沫的症状并不明显。
第三,同时也是很重要的一条,我们90%以上的购房者都是最终消费者,而不是投机者。由于政策法规的原因,房产投机比较困难,这样市场构成比较单纯、稳定。这和香港市场相比,有本质的差别。香港地产的中后期,买到手的房子一下子能涨好几倍,买房子就像买股票一样,购房者通过短期投资可以获得暴利,置业投机成了房产消费的主流。
经济越热,泡沫越大。可以说房产投机才是泡沫搅拌机,泡沫的催化剂。而这些在北京都不存在,北京缺乏房产投机的环境。
第四,从1998年个人住房贷款出现后,消费者逐渐成熟。有什么样的消费者就必然有什么样的发展商,有什么样的需求,才有什么样的供应。现在发展商在产品设计定位时紧紧盯着消费者的需求变化。对消费者、市场的尊重,虽然做得还不是非常的好,还有玩儿概念的成分,但这种意识已经出现了,这就迫使发展商去盖消费者能接受的所需要的房子,并在产品品质方面精益求精,这种对消费者和市场的尊重,将使发展商在供应的有效性方面特别关注,避免制造大量的空置房。
第五,今后的市场,合作、合并将是一个趋势。从土地到房产开发,各个环节通过合作互利,从而降低产品的最终成本。我们以前的生产基本上都包含某些环节炒买炒卖的成本,土地、材料经过几手炒卖,价格翻番,而随着竞争的激化、市场的发展,炒买炒卖的余地越来越小,本来你只想当土地商,靠卖地赚钱,但市场逼着你非要你通过合作,变成房地产开发商后,才能通过最终产品获利。因此,成本降低,价格越来越真实,泡沫的成分也降低了。
房产是相对滞后的,今天做的产品,一、两年后才能看到。以前一些定位错误的楼盘,可能会在价格上有所调整。成熟的消费者对价格、品质有自己的正确判断。如果一个楼盘出现了非正常的价格状态,我觉得成熟的消费者会非常谨慎的,便宜没好货,他们未必会买,也不会占这个便宜。不成熟才会占便宜,不懂才会被骗。
不是泡沫来了,而是市场转型了
问:高档楼盘在市场上常常起着风向标的作用,高档楼盘的销售减缓,意味着什么?是不是泡沫的征兆?
范小冲:不仅仅是北京,我们甚至可以说中国房地产不存在泡沫,也不会重现香港地产特殊情况下造成的楼市大缩水现象。
中国目前处在城市化进程最快的时期,中国快速增长和城市化进程加快使房地产发展进入了前所未有的时期。中国城市人口的膨胀、居住环境的改善、旧城改造等等因素支撑了房地产在20年之内都是强势的发展。现在不仅是北京、上海、深圳,包括全国各地二线城市、三线城市,甚至到更小一些城镇都在发生巨大的变化。所以,中国房地产市场的活跃是伴随中国经济而良性发展的,不是发展商人为炒作造成的。
目前,高档物业市场与以前相比是萎缩的,这并不意味着泡沫,换个角度看,恰恰说明,地产已经进入了大众消费的新阶段。
90年代初,可以算做房地产发展的第一阶段,那个阶段出现了炒买炒卖,市场存在泡沫的现象。
1998年后,市场进入个人消费时代,但是,那时候房子不是所有的人都买得起的,那个阶段的个人消费时代是富人的消费时代。但现在,市场已经进入了大众消费时代,是白领在买房,是工薪阶层买房,公务员在买房。在这个市场上,高档物业的份额在萎缩,真正市场需求的4000~5000每平方米的房子能占到70~80%的份额。
在这个转型阶段,发展商产品结构的失调,是暂时的现象。发展商没有跟上市场的步伐,个别楼盘因此而滞销,这并不标志整个市场有泡沫。虽然,这种淘汰是残酷的,但只有这样,资源才能向好的发展商集中,市场才能得到稳步的发展。所以,把市场个别的现象和暂时失衡认为是泡沫的开始、房地产崩盘的前奏,显然是不对的。
再换个角度看,随着大众时代的来临,市场上还出现了排队买房的现象。这说明,大量需求刚刚被释放,甚至很有相当大的需求还没有释放出来。就拿我们身边的阳光100的员工为例,包括公司一级的、经理一级的职员,买房还在少数。类似这样的白领、工薪的数量是相当惊人的,所以说需求量非常大,北京房地产不是冬天来了,也不是泡沫来了,而是真正的春天就要来临。
第三,目前,CBD地区高档物业的减少,中档物业的增加,拉低了综合房价,这也不意味着资产缩水,而是市场细分的必然结果。
CBD包含了商务、居住、文化、会展等各类国际大都市中心的生活形态,汇集了有各式各样需求的人群,而且,新经济模式的产生,又产生了大量的新的需求方向。在这个区域,住宅市场竞争也很激烈,面对不同需要的人群,大家都在做定位相近、品质相近、价格相近的住宅,显然是没有出路的。
而简单的比拼价格,发展商承受不了,用户也得不到相匹配的优质的服务。同质产品的性价比总是一山更比一山高,因此,发展商就必须寻找自己的细分市场,为特殊的人群建造专属的富于个性的住宅。
以阳光100的三期为例,它没有按常规做成住宅、公寓、投资小户型、商务公寓等等,反而另辟蹊径,将建筑重新设计建造为独立的小体量写字楼。这个区域里,一定有这个需求,而阳光100三期却是唯一的对位产品,于是,获得了比做传统产品高的回报。
香港人讲,北京离泡沫远着呢
问:香港经历了泡沫、负资产,香港人怎么看北京地产?
童渊:97前后,香港房价差别很大,以前,香港人买房子不看租金而是看这个房价能涨多少。当时香港房产回报率只有2%~3%,1000万的房子租给人家,租金还不到2万多。但是,通过炒卖,同样的房子买不到3小时,你最少挣也能赚到10万、8万的差价。据悉,香港最高的房号,在买下来之后三小时内,转手就是180万,这现象是真实的,但健康吗?
97年之前,之所以房价能如此爆炒,是因为当时的港英政府执行的是高地价政策,限制土地供应,通过高地价,获得高税收。97之后,香港政府在房地产方面投入力度很大,改变了殖民地时期的土地政策,释放了大量的土地资源,土地供应量多了,房价自然下来了。
与香港不同,内地的土地政策始终是持续的,稳定的,所以也不会产生类似香港的泡沫。
我的母亲,一位被泡沫经济整怕了的老太太,常常规劝我卖房小心泡沫,小心负资产。春节期间她到北京,看了北京的房子的品质、价格,居然劝我买更大些的房子。为什么她前后变化这么显著,因为,在她看来,北京离泡沫还远着呢。
前些日子,有位业内的朋友看中了一个小区的两套现房,他还认识发展商,却只能争取到2个点的折扣,最后,他还是买了。从这事上,我们可以看出第二点,北京的现房还是非常少的。虽然有个别现房卖不出去,但我认为原因主要是两个:一个是产品落后,二是开发商不愿意卖,发展商不满足只赚那么点。
现在的北京没有卖不动的房子,只有开发商不愿意卖的房子。此外,从其他地方来的发展商,初到北京,对市场不了解,尤其是东边,每一小段距离的变化,都会对产品定位、定价产生很大的影响。
由于不熟悉市场的特殊性,他们的新项目出现定位错误,出现短期的滞销。走点弯路,这对他们来说也是正常的。很快,他们也会调整市场战略,适应市场需求。总之,这些个别的楼盘问题,并不能代表市场的方向,北京整体市场还是很健康的。
第三,北京、上海都是个包容性极强的市场,市场容量极大。我们看一下上海市场,上海在前24个月里面,它的房价涨了80%,这是因为印尼炸弹爆炸事件发生之后,很多东南亚人、台湾人、浙江一带、苏杭一带的人,还有外籍人士都到上海置业。
类似,北京、上海这样的国际大都市,除了本地的需求支撑市场外,还像磁石似的吸引大量的外部投资,所以,强劲的需求对价格的支持是非常有力的。只有一个突然失去了活力的城市才会出现崩盘、负资产的现象。更何况我们有2008奥运会、WTO、世博会那么多的利好支持经济的发展。
第四,市场越成熟,泡沫、崩盘的可能性越小。
在北京的早期市场,存在泡沫,甚至发生了很强烈的振荡,但也没到崩盘的地步。
当年的万通,市场稀缺,市场存在超值的利润空间,甚至,在以后若干年,还能维持在很高的租金水平。但是,现在市场越来越成熟了,竞争越来越白热化,利润薄了,价格稍微降一点儿,这也是说不上泡沫,只是市场的调整罢了。
泡沫集中在哪里
问:看来泡沫、负资产的说法有些杞人忧天了?
张宝全:从总体来说,北京地产的运作是良性的。但是,我觉得任何事情不可以太绝对,我们并不否定、排除有一些项目会有泡沫的成分。这类楼盘主要有以下几类:一个是老楼盘,推的比较早,按照当时的市场定位设计建造,几年后,和现在的市场形成差异,这个差异又难以改变,最终导致滞销;另一大类就是高端的楼盘,供应量跟需求量有一定的差异,也造成在销售上的调整。
但我认为,这些楼盘总量加起来都不能成为我们主体。主体部分应该数中档楼盘,销量非常大。从主流产品来看还是趋于稳定。
土地囤积有没有突然释放的可能性
问:去年33号文公布后,发展商抢时间,大量签订了土地协议。同时,关于房产开发政府明文规定2年之内必须启动,这些囤积的土地一下释放出来,会不会冲击市场,导致大幅度降价。
张宝全:大家主要对供应量的增大担心崩盘,我认为大家忽视了市场适应能力。一定要记住,买的没有卖的精。所谓叫市场意识是有效供应,今天的发展商不会做无效供应。别看他拿这么大的地,我相信如果市场状况不好,他肯定分好几期来运作,投入市场的速度会降低。市场已经具有自己调节的能力,这种调节包括供应和需求的自动调节。当我们刚从市场不成熟中走出来时,有这种担心可以理解。但今天发展商睡觉都是睁一只眼,闭一只眼。
市场的变化对所有发展商都是有压力的。我相信土地真正投入市场会自然受到需求的调整。另外竞争加剧是必然的,竞争不是把房价做低,而是做高性价比。市场比拼的是发展商对各种资源的整合能力,整合释放出的市场适应能力是非常强大的。
童渊:确实,现在一些做得很成功的开发商手上的土地资源并不是很多,而且从整个市场上看,只有十多家发展商算做得很成功。抢在33号令之前拿到土地的人,没有经验,也没有实力实现土地开发,所以到时候,他们一定会与有能力的开发商合作。
目前,香港地产控制在5到7家,它花了几十年做到这一步。如果北京只有五六家占50%以上的话,那需要很长时间。
小项目的数目虽然惊人,控制的土地也多,但数一数转动的塔吊,会发现实际供应量并不大。我曾经做过一些项目,4年前已经立项,它能拖就拖,不拖就撤场。
坏盘会不会引起市场的连锁反应
问:前面说到,专业化的公司是有实力适应市场,提供有效供应,规避市场风险,但从总的数字上看,小项目、不够专业的公司控制的市场份额还是很庞大的,其中的坏盘,会不会引起市场的连锁方应?
童渊:不会的,600块钱的手机会影响6000块钱的手机吗?会有一点点,但不会很大。600块钱会影响到2000块钱的吗?有,可能2000块的会让步到1800块吧。当在楼市里,这种影响只是局部的,北京房地产到现在为止还没有卖不出去的房子,只有不愿意卖的,不愿意就是不想没钱赚。
范小冲:现在供应量越来越大,需求也非常大,竞争也肯定越来越激烈。大的发展商的竞争会不会使中小发展商死掉,使项目崩盘?我看,未必,问题有很多的解决方式,一般就是重组。可能小项目做不下去了,找人合作,过去成本比较低,让出一些利润跟人家合作,有实力人一来又活过来。
还有一些小发展商也在逐渐锁定自己的细分市场。他针对一定的客户群也可以活下来。至于那些太不专业的又缺乏合作精神的,那些楼盘本来就应该死掉,如果不死掉,房地产就无法发展。
至于连锁反应,必须是市场发展到了一个很高的临界点,处于一种临界状态,现在还不存在这个临界点。
适当的竞争、适当的淘汰,对市场绝对是好的。家电行业发展到今天这个程度不也经历了暴利时代、纠纷时代、品质时代等几个阶段吗?竞争促成了房地产本身的发展战略的调整。土地招标、开发贷款的政策调整使大家在同一个水平上竞争,这样的竞争有利于使优秀、有品牌、有核心竞争力的企业得到发展。
同时,各个房地产公司也在探索自身规避风险的方式,阳光100以北京为核心,将三分之一的开发放在竞争非常激烈的地方,像北京等一些大的城市,使得自身一直能够在房地产的前沿,一定能够保证它的品牌;三分之一是放在一些快速发展的成熟二线城市;另外三分之一放在三线城市。这样我们未来的发展空间会更大一些,形成它规模和品牌的效应。竞争高度市场化,会使房地产市场越来越走向高层次的水准,最终得到实惠就是客户。
总之,市场还没发展到“崩盘”那种危言耸听的程度。童渊:地产市场的阶段性的振荡,就好比在这发育期过程中,小孩子发烧很正常,小孩子发烧之后会长高,那个时候给他很多的营养,他就上去了。这就是调整期。
