胡葆森胡冰 胡葆森如履薄冰:建业左手倒右

在地产市场中如履薄冰的建业玩起了“左手倒右手”的资本游戏。

6月17日,建业地产宣布将出售旗下两块资产,并收购注入先前已参股的两家地产企业。重组协议将在本月底落地,有地产人士认为,虽然去年建业完成销售目标,但变化莫测的地产调控与公司前几年投资损失相关公司股票走势万科A,已经导致建业在拿地、投资等策略上越来越小心翼翼。

无独有偶,同样热衷于足球的建业,这几年足球事业陷入冰点,球队降级与公司略显沉重的现状不无关系。

左手倒右手控制业绩下滑

根据公告,建业地产的间接全资附属公司建业中国与开封(楼盘)大宏、建业大宏、森林半岛、开封建业及酒店公司订立股权重组协议。

协议的内容,主要分为三部分。其中,建业中国向开封大宏出售建业大宏60%股权,代价为人民币2.88亿元;建业中国向开封大宏、建业大宏分别收购开封建业、酒店公司20%、100%股权,代价为人民币3000万元、8100万元;开封建业及酒店公司分别偿还结欠建业大宏的贷款人民币1.34亿元及人民币1000万元。

剥离建业大宏、偿还债务、注入开封建业、酒店公司。建业地产在公告中表示,三块资本运作将同期计划进行,并在本月底前协议各方同意股权重组协议。

这无疑是建业地产左手倒右手的游戏。资料显示,建业大宏成立于2006年10月,是建业中国与大宏地产联合成立的合资公司,分别占股60%、40%。当初两家河南龙头强强联手,被视作业内的典范。而开封建业、酒店公司原本也有建业地产的参股,此次重组,建业地产将直接控股这两块资产,注入上市公司的“口袋”中。

换言之,重组一旦完成,建业地产于建业大宏及森林半岛将均并无拥有任何股权或应占权益,而建业大宏及森林半岛将不再是建业地产的附属公司。理财周报记者查阅建业大宏的相关资料显示,自成立以来,建业大宏开发的项目数量偏少,一直未能对建业地产有明显的业绩贡献。

一位地产分析人士告诉理财周报记者:“此次建业地产左手倒右手,最大的目的就是在短时间内控制住业绩下滑的颓势,建业与大宏是河南最大的两家地产公司,地方政府为打造区域性标杆企业,会优化当地资源的配置,实现利益最大化”。

建业地产表示,此次交易完成后将为公司带来约1.71亿元的收益,并产生净现金流约0.32亿元。该等收入可进一步加强集团的流动资金,为其日后收购土地提供资金。建业地产拟把销售所得款项用作一般营运资金。

如履薄冰

建业地产的此次重组,在某种程度上透露出了公司在业绩方面的压力。截至2012年底,公司实现营业收入63.46亿元,同比下滑4%,毛利22.46亿元,降幅达到13%。虽然合同销售额达到103.5亿元,高于原计划全年90亿元的目标,但有市场人士认为,建业地产去年90亿元的目标制定并不高甚至偏低,公司最需要解决的就是优化手中紧握的资源,在宏观调控中站稳脚跟。

实际上,在近几年的政策变化中,建业地产已经通过各种途径寻求突破融资瓶颈的渠道,同时在河南当地争夺“高铁”概念的项目区域。

2011年12月7日,建业地产发布公告称与百瑞信托、天明地产及建业天明订立增资协议,将建业天明注册资本由1亿元增至15亿元。其中,建业注资7亿元,增资后将持有50%股份。斥巨资重组建业天明股权并非建业的目标,是为了保证郑东新区高铁圈130亩黄金地块的顺利开发。

同时,为了应对变幻莫测的楼市调整,建业地产还进入资本市场进行投资收益,但险些酿成惨剧。

去年3月,公司发布公告称由于2010年底斥资2380万美元作为证券投资,金额超出债券条款限制的2000万美元,导致本金额3亿美元于2015 年到期的债券出现技术性违约。最终,公司通过寻求债券持有人同意违约豁免,并向债券本金额每1000美元赔偿5美元作为同意金,“有惊无险”地化解了这场危机。

如履薄冰的地产和资本市场,让建业地产在运作上“小心翼翼”,尤其是在现金流方面。截至2012年底,建业持有49.22亿元现金,净负债率为29.3%。前述地产人士向理财周报记者表示,由于建业拿地都在河南本土,并且近几年开始布局当地的四线城市,因此拿地成本较低。

公司目前土地储备1600万平米左右,平均土地成本约674元/平米。公司新增土地储备近419万平米,楼面地价约675元/平米。按2013年预期ASP6631元/平米计算,拿地成本价与售价约为1比10,在同业之间具有较强的竞争优势。

而建业地产目前的负债率将近77%,较2011年74%同比微增3%,负债高企的局面未有改善。

足球梦断

去年10月底,在2012中超联赛第29轮比赛中,河南建业主场以0∶1不敌大连实德,提前一轮降级。建业的足球梦想,至此又陷入冰点。

资料显示,成立于1994年的河南建业是中国最早成立的职业足球俱乐部之一,也是成立至今未更换过俱乐部后台老板的两支球队之一,球队为建业地产旗下的独资企业。2007年,多年被挡在中超大门外的建业队首次杀进中超,建业集团随即加大投入,并于2009年取得联赛第3名的优秀成绩。

然而,随着广州恒大的强势崛起与建业地产对足球投资的热情减退,建业的足球梦又再度陷入最低潮。

一位长年混迹于足球圈的人士告诉理财周报记者,足球与产业的关系实质为互补,表面上足球是烧钱的业务,短期投资未必能带来收益,但足球的影响力能加强企业的品牌形象,广告效应非常好。

截至目前,包括恒大、富力、绿城、万达等地产企业均已涉及足球产业。前三者打造自己的俱乐部,万达则赞助中超联赛。不过,系统性的问题是,严重依赖于房地产输血的足球产业,一旦房地产公司整体困境,是否意味着其足球资产会面临危机?

就历史而言,2012年,绿城地产的销售持续低迷,其总负债率达到163.2%,短期借款是其自有资金与现金等价物的2倍,导致绿城直接缩减了对杭州绿城足球队的投入。

“建业与其他几支地产球队不同。公司从上世纪90年代就开始控制球队,地域性的行政撮合色彩多少还存在。而恒大和绿城都是近几年才崛起的民企,对球队的投资自主性更大”,前述足球圈人士告诉理财周报记者。

不过,建业集团总裁胡葆森近几年对建业队的投资热情有目共睹。球队在中超的几年间,胡葆森多次观看球队的比赛,并在转会市场上为建业队投入大手笔,引进优秀的外援前锋。然而,随着公司在地产市场中的如履薄冰,对球队的投入日趋减少最终造成建业队的降级。

保守胡葆森:河南,河南,还是河南

(理财周报记者 蔡俊/文)

风格保守,这是外界对胡葆森颇为普遍的看法。

从1992年创立建业以来,公司的拿地大本营始终离不开河南。对此,有人说是胡葆森对中原地区的家乡热情,也有人认为这是其稳健性格的结果,更有风格激进的地产人士认为,这是胡葆森的懦弱失去了把建业推向全国市场的机会。

不过,再保守的人也不能抵御资本市场的诱惑。为壮大规模寻求上市,当初胡葆森在建业上市前引进外资凯德置业,就被视为其最大胆的一次尝试。

深耕河南

生于斯长于斯的胡葆森,从经营地产始就一直深耕河南。

1979年,毕业于郑州大学的胡葆森进入中国纺织进出口公司河南分公司工作,1982年7月被派往香港工作。1992年,胡葆森回到河南,创办了现在的建业地产。

事实上,在回到河南之前,胡葆森就已在香港投资炒楼花挣到几千万元。其本人曾向媒体回忆道,当初香港创业时曾许下承诺,如果创业成功,就回家乡参与建设。

创办建业地产开始,胡葆森就从未放弃深耕河南的理念。与火热的沿海地区相比,河南地区的市场化程度并不成熟,但胡葆森看重中原地区的蓝海,之后十年,建业始终坚守郑州这一个城市,将净资产做到了十个亿。

做大规模后,建业的挑战就是如何继续推进,是像万科、万通一样走向全国,还是继续在河南渗透?

胡葆森选择了后者。上市之年,建业地产定下战略规划,将走省域化的发展模式,立足郑州,逐步向下、向小渗透。去年,胡葆森本人在公开场合表示,建业集团下一步要进入河南30个县级城市,管理思路上,将选择现有的两级管理架构、三级管理模式中的一个,但具体决定还要观察营销模式的转变、新阶段人才的培养等等,“而解决这些问题至少还需要三年的时间”。

“建业的风格还是比较稳健,这从其一直在河南开发就可以看出,胡葆森本人的个性或许也趋向保守稳定”,一位市场人士如此评价。

外资压力

胡葆森性格再保守,也不能抵御资本市场的压力。

2006年5月,建业遭遇资金链压力。为缓解资金压力,胡葆森当年年底与凯德置地达成协议,凯德以5亿元人民币购得其24.75%股权。随后,凯德依协议再次追加1.01亿元,将其所占股权增至29.75%。2007年8月,凯德置地再次出资5亿,其所占股权已达36.14%。

凯德置地是新加坡的地产企业,当初入股建业集团,凯德希望其能尽快寻求上市。保守的胡葆森对外资入股开放大门,特别是在当时地产调控收紧的时间点,一方面是公司急需融资,另一方面则很可能有来自凯德的无形压力。

获得11.01亿元股权融资后,建业集团陆续收购了森林半岛等十余个地产项目,总资产迅速扩展了近1/3。

凯德的目标除了进军国内地产市场外,自然是谋求丰厚的投资收益。当初建业资金链紧张,凯德通过低价入股获得建业股权并参与上市进程,进而打造“扩张规模—谋求上市—外资获益退出”模式。