徐申东内衣 徐申东透明内衣 政经丨多地住房公积金“池子”见底

随着国内楼市的逐步回暖,各地住房公积金贷款额度“吃紧”已经成为一种普遍现象。

中国房地产报记者查阅《2015年住房公积金年度报告》发现,北京、上海、深圳三地公积金出现收不抵支的现象,其中,京沪两地公积金贷款发放额同比暴增近3倍,账面可贷资金较少。

除京、沪、深等一线城市外,部分楼市成交量比较大的二线城市,如南京、苏州、南昌、合肥等地,个贷比已达到约100%,由于个贷比达到85%就处于警戒水平,意味着这些城市公积金“池子”里的“水”偏少了。

在各地针对住房公积金问题启动应急预案的同时,有关住房公积金制度改革的呼声也越来越高。

接受中国房地产报记者采访的专家普遍认为现行的住房公积金制度漏洞百出,公积金应有的作用不断被弱化,并直接体现在供求收支的不平衡以及责权利的不对等上。

因此有人建议推出“国家住房银行”,也有人建议将住房公积金和企业年金整合在一起,学习美国的做法,让企业年金具有贷款和困难提取的功能。

近两个月,部分城市楼市火爆,有些二线城市出现了市民通宵排队办理公积金贷款的现象。南京公积金贷款的放贷周期已长达半年;福州从4月15日起暂停办理“商业贷款转公积金贷款”业务,待住房公积金个贷使用率降至90%以下后再视情况恢复;上海传出拟提高公积金贷款门槛及公积金停贷的消息,后官方辟谣表示由于贷款业务量饱和,公积金放款时间有所延长;而南昌则借助批量贴息贷款来发放公积金;武汉住房公积金管理中心从3月26日起,将公积金贷款最高额度由60万元下调至50万元,同时将还款能力系数由45%回调到35%。

中国房地产业协会副会长胡志刚对中国房地产报记者表示:“在‘去库存’的楼市大背景下,从去年至今,多个城市陆续出台了公积金支持个人住房贷款的政策,不少地方将住房公积金贷款额度大幅上调,或降低公积金贷款门槛。当越来越多的人使用公积金贷款时,公积金资金池就出现了入不敷出。这也从侧面反映这些城市房地产过热了,所以要适当冷却过热城市的房地产投资量。”

从京、沪、深三地公布的2015年公积金年报数据来看,2015年京、沪、深三地公积金均出现收不抵支的现象。其中,北京公积金收入合计1406亿元,支出1813亿元,差额407亿元;上海全年收支差额为744亿元;深圳为49亿元。

2015年末,上海的公积金结余存款为41.7亿元,主要为一年以上定期,活期存款结余为零。北京2015年末公积金结余存款为348亿元,其中活期4亿元,深圳2015年末公积金结余存款423亿元,其中活期仅100万元。

从资金运用率上来看,深圳的公积金运用率最低,仅为53%,2015年末的结余存款中,1年以上定期存款占比高达77%。而京、沪资金运用率较高,分别达到98%和90%。换言之,深圳的公积金结余存款中,沉睡资金较多,而北京、上海则面临着账面上可贷资金较少的状况。

不仅是京、沪、深,一些核心二线城市“缺水”更加明显。2015年度南京住房公积金报告显示,去年南京住房公积金个贷比高达104.58%,意味着南京住房公积金已非常吃紧。去年,南京发放个人住房公积金贷款5.45万笔,同比增长9.93%,南京新房和二手房去年共成交约20万套,按放贷笔数和成交套数推算,去年每4位南京购房者中,就有1位通过公积金贷款买房。

苏州的报告则显示,到去年底,苏州公积金资金运用率达99.43%,市区则高达117.04%的历史高点,这意味着苏州市区公积金放贷资金超过了归集资金。

而截至去年底,南昌住房公积金资金运用率达101%,同比增长28%。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受中国房地产报记者采访时表示,多地住房公积金“见底”,表面上是近期房价上涨所致,根本原因是我国公积金制度存在问题。由于公积金资源无法得到合理配置,加重了供需之间的矛盾。应该提高公积金的资金流动性,打破区域间的壁垒,不仅要实现地域之间的流动,还应该赋予其金融属性。

住建部关于住房公积金制度定位专家小组成员董登新在接受中国房地产报记者采访时表示,目前针对公积金制度改革有两种意见,一是废掉住房公积金制度,因为这是上世纪90年代房改期间实施的一种过渡性的融资模式;二是把住房公积金作为历史产物继承下来,但要对其进行改革。

现行的住房公积金制度于1999年确立,当初设计的住房公积金管理方式为属地分散管理,不能跨市融通,贷款需求旺盛城市资金短缺,贷款需求不足的城市则资金闲置。住房公积金资金的闲置不仅与居民购房贷款难形成矛盾,也与保障性住房投资需求不匹配。另外,由于不具备金融职能,金融业务要委托银行办理,导致管理成本高,服务效率低,且存在风险隐患。

国务院去年年底公布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》,其中,首次允许发行住房公积金个人住房贷款支持证券,这被认为是为国家住房银行的设立铺路。

去年4月,住建部公积金监管司司长张其光曾撰文称,中国设立国家住房银行条件已基本成熟,改革依据充分,资金规模巨大。

然而非一线城市楼市去库存压力依然较大,公积金在其中扮演着极为重要的角色。收紧公积金贷款并非解决问题的最佳办法,各地更多地还是想着怎么去“开源”。

比如,武汉住房公积金中心采取公积金资产证券化,向银行短期借款等多种形式贴息融资;福州省直公积金中心也开展贴息贷款业务,通过利用银行信贷资金缓解公积金流动性紧张,为住房公积金融资。

对于给公积金贴息的问题,胡志刚认为应自然冷却,不应额外追加公积金。在他看来,把商业贷款通过贴息转换成公积金贷款,会导致这些城市除了刚需和刚改需求,投资性需求也可能被吸引过去。

“这个政策如果继续实施下去,一线城市和少数热点二线城市楼市会更加火爆。要适当地控制一线城市和少数热点二线城市的房地产市场。可以搞一部分贴息,但是要加大公积金贷款的审查力度,通过信息联网来查房查人,把公积金贷款真正用到当地需求上。”胡志刚说。