专访天津泰达城市开发有限公司副总经理元勇

问:现在北京很多开发商都来到天津,我们想搞一个专题报道,有关天津城市和房地产的专题,大概意思是“天津当道”,我个人觉得天津从城市的价值来讲有两个方面,一是天津是中国一个有历史的城市,也是直辖市,但是改革开放以后步伐不是很快。

它还是一个很好的港口城市,跟北京差不多连在一起,它跟北京比起来差的更大,横轴差的更大,在2002年启动滨海新区以后,我觉得纵横两层价值被低估应该被回位,我们想谈谈天津这个城市以及这个城市的回归给天津带来的价值有哪些。

元勇:我最近在新浪博客(元勇的BLOG)上写了一篇文章叫《天津回归一线城市》,作为一个直辖市一直以来在媒体当中要么不提,要么一提就是二线城市,现在来看不出两三年大家就会把二改成一。我认为天津会比设想的更好,海河办最初是在秉承政府的意识做事,它现在逐渐演变成国际市场,如果这个事情从头到尾都是政府在操作,觉得总体思路,政府给做了一个整体规划,让专业的公司资本来运作。

问:政府单方面的规划上升到了社会各阶层的认知。

元勇:比如说我们现在在海河沿线做的项目,国际国内企业非常多,新加坡的仁恒、香港的加利、北京的金融街、北京的万通等等都是属于海河项目中,这是在地产开发的层面上,还有很多未来要进来的。海河沿线会有大量的五星级酒店,这些经营者都不是本地的,绝大部分都是外地、外国的,我们自己的这块地就有一个五星级的混合酒店,这是日本人做的,全是高端酒店,仅从我说的一个小事例上可以说明我们现在做的事情已经超越了原来的设想,我当初做这样一个项目都没有想到国际上最高端的一个公司会看上这个项目。

他跟我说他们做了市场调研,在天津的外国人当中45%是外国人,住在五星级酒店当中的外国人有75%日本人,我觉得从这一个项目可以看出趋势。

还有很多潜在趋势。可以跟我们原来提的一个口号联系起来,我们在04年的时候叫“有多少城市可以重来”,在05年我们又提出了一个口号叫“六百年还看今朝”。其实今天的重点是海河,今天变化最大的海河,我们提了一个概念叫“北部中心区”。

天津市,我觉得这几年变化最大的是一线和一面,一线就是海河沿线,一片就是北部中心区。中心城区应该说天津建卫是600年,当时建卫的位置在我们的项目所在地三岔河口,随着天津市逐渐发展,在1860年以后开放天津通商口岸,九国租界陆续建立,当时建立的时候就是在天津城南的开挖地带这些租界的发展就变成天津的经济中心,这是天津经济中心南移的一个过程,后来出现了北面的五大道,到解放以后经济停滞了一段时间,我觉得改革开放以后天津市的经济一直在南移,就以和平、河西为重点的开发,我觉得跟政府部门处于这个位置有关。

我认为到了2002年南移的过程才有转折点,天津市正式提出海河开发,我个人认为实际上是天津市的一个非常正确的判断,近百年来天津城市的开发主要开发了城市的东南部,但是这样一个城市对于天津市未来的发展远远不能承载它的功能,仍然带有计划经济的思想,而且是本地的经济本地的人代表了80、90年代的水平,2002年提出这个事情以后我认为确立了天津市这个格局的改变,这个格局改变就是我们说回归城市中心。

我们现在来看回归城市中心,刚才我提到的一个线一个面,目前来看主要是海河以内的重点开发。

面,我说在南马路以北,西面到中环线的区域,东面到河东,北面到子牙河,这么一个庞大的区域内,大体上是10平方公里左右,其中可以建设的面积大体在8平方公里,这个区域有一个非常大的特点,它是全部改造,这跟很多地方不太一样,这个地方除了历史保留以外全部进行改造,整个未来的规划面积大体在1500万平方米以上,这1500万平方米相当于过去(04年为例)天津市一年半的全市住宅交易量,占到整个中心城区的1/4,但是现在已经基本形成现实,这个区域除了少数的保留建筑以外和一些比较新的居住区以外这个区域几乎能拆的都拆了。

1500万当中最大的特点在于规模大和功能综合,这个区域整体上看大体在1200万平米的住宅,300、400万平米的商业、公建事设施,这个规模和体量相当于目前天津市商业的总和,你可以看到它未来承载的功能。

区域的规划代表了最新的规划水平。同时在里面项目的规划基本上请的都是国际知名的公司来做。

区域开发都属大项目开发,这个区域大项目比比皆是,我举一个例子,老城厢200多万平米,我这个项目150万平米,这说明这一轮的开发跟以前的开发不一样。

问:这个区域成为一个面,另外这个区域里面旧的都改造,把它围成一个面的根据是什么?

元勇:实际上严格的说主要是内环周边区域。它实际上是其他城区都有,我说的这个概念主要是河北、红桥、南开这三个区域,也有一部分河东区。

元勇:是根据继承事实判断形成的,原因在于这个地方存在着天津市最大的危旧平房,就造成了这些区域连了片,我认为实际上政府当时海河开发和周边整体区域的改造恰恰跟文化带、经济带、景观带吻合,这里的核心是经济带。

天津市目前的服务业来说跟未来天津在中国的定位来说有很多的差别,无论是服务业的规模、水平、档次都远远不够,现在主要的小规模盘踞在南开、河西,但停车场都不能满足需求,这是这个区域未来发展的瓶颈。它完全按照超前的规划在做,我举个例子,这个区域周边的停车位都是按1:1来做,我们这个项目供电区,30多万平米的商业地下有14万平方米的停车场。

这个区域也进行了一个大规模的市政基础建设。我这个项目是150万平米,单政府在这方面投入的基础设施费用不小于7、8个亿,这里面5条路、4座桥,都在修,而且明年基本竣工。5条路其中有两条天津市最重要的路,一个是西纵快速路,一个是北横快速路。

西纵快速路从河北路开始到河北大街、卫津路、卫津南路,这条路是天津市中心城区最直的一条通道。北横快速路是天津市北面的一条快速路。另外还有三条市政路,我们这个项目的特点是海河发端、天津起源、城市中心、两河流之间。

南运河有一条路,这条路已经基本修完。第5条路叫新三条石大街,这条路是连接河北区、红桥区、南开区,一直到西青区。4座桥包括慈海桥、晶华桥、新三条石桥、河北大街立交桥,它横跨一条铁路,这是天津西站,两次穿过一条河,底下还有东站和西站的地下连接线。

整个北部区域目前大的市政全部在做,这个区域实际上我们说是三五年以后就代表天津最新的形象,最高水平的建筑,最高水平的经营,最综合的业态和布局,最方便的市政交通。

问:它和海河沿线上游段有什么关系?

元勇:有一部分重合,作为一个整体区域的整体改造和整个城市功能的提升是这个区域。

问:滨海新区从产业来说将来主要是制造业为主,但是这个定位使得在这个区域搞房地产从长远来说应该算不上太正的一个产业。

元勇:我觉得这个不全面,确实过去来说无论从开发区来说还是滨海新区来说是以制造业为主,我觉得这是过去,现在发展也必须延续过去,我觉得这是应该的。我觉得这仅仅是一方面,其实国家和天津市又提出了更高的要求,只不过这是第二步要做的事情,滨海新区目前的定位不单单是加工制造区,目前国家主要定位为加工制造中心,第二叫国际港口城市,发展港口,第三叫国际物流中心,第四叫宜居城市。

当然一方面国家也提出来了它是一个自主创新的基地,我觉得这里面重点抓住国际港口,要在滨海新区建立中国最大的自由港。

第二个就是宜居的生态城。我们现在在东江港区其中有几十平方公里就是为了做临海居住,原来天津的海属于渤海湾,现在通过添海让它延伸到海里面。我认为这是滨海新区潜在的因素。另外还有就是北方经济中心,作为一个经济中心有很多潜在的经济因素,远远不是一个加工中心能涵盖的。

第二方面大力发展中介市场,天津市未来会有非常多的中介机构,比如钢材、期货等等,这些都是天津市正在做的事情。渤海产业基金是中国唯一的,就是做中国的自主创新的一支基金,只要是国际国内拥有自主知识产权的东西,这个基金在这方面会有大量的投入。

天津市未来不管是天津市自己还是国家来看绝对不是一个加工制造业中心,一定是一个区域的经济中心城市,一个是承载整个区域发展的功能区域。

元勇:我们研究这个项目的时候当时还没有想到真的列入国家发展战略,但是当时我们有一个感觉,天津市实际的价值被远远低估,我们作为开发区的人对天津市有很多想法,当时认为谈天津市在这一轮一定会有变化,所以我们对这个区域一个基本认为。

一是这个项目有一个特点既是海河的项目又是北部中心区的项目。从居住角度讲,它是天津市滨河的高端居住区。二是从整个功能来说我们叫体验经济下的一个城市综合体,我们也分析了国内非常多的项目,从目前来看其实仍然作为主流或者大家都在用的SHOPPING MAIL,我们在这个项目当中也是遍寻了非常多的高水平公司,也包括一些具有投资经验的开发商,最后确定这么一个定位,这个定位就是满足天津市在高度发展以后人们对于购物休闲娱乐需求的一个产物。

从住宅角度讲,开发方式我们叫土地规划,合作开发,协调发展,我认为开发方式决定了能够站在一个比较好的平台上做事情,通过与万通的合作,我们在这个区域可能会创造出一个目前全国独一无二的项目,主要是新社区的规划理论。

按照中国目前的居住区角度讲绝大多数叫花园中的高楼或者叫住宅小区,但是我们尤其是我们和万通开发的两块地,我们现在这两个项目理念是一致的,设计也是请一家荷兰公司。我说的新社区理论恐怕将来两三年以后可能全国的开发商都要过来看,其中最重要的一个特点叫开放式社区,这个社区没有围墙。第二个特点是保留了城市的肌理,把原来的街道都保留了,保持肌理的核心是街道小型化,并且绿地分散。

第三个特点是功能混合,这个区域可以做到不出50米就有商业,在这个区域的任何一个楼都可以做到,这个区域把商业、住宅和一些服务融合在一起。第四个特点是它是一个能源节约型的社区,人们大量活动都是以步行为主,这几个特点实际上都是在国际新的理论指导下产生的,这个新的理论实际上是在欧美60、70年代兴起的,现代主义的特点是大马路、封闭社区、高楼,这个住宅小区最大的弊端在于是一个资源浪费规划思想,第一绿地是不能利用的空间,巨大的空旷,我们现在所谓的绿化率只是一个形式。

第二个问题是造成这个安全感降低,它必须增加保安,留死角。第三个浪费由于大量的封闭社区存在使所有的道路都降到主干道上。第四浪费由于过去的住宅小区规划单一造成所有需求都得到外面去满足。

这个新社区理论在中国还很少有人实现,我觉得未来会有,目前据我所知没有,我相信在天津的北部中心区在天津的海河做这么一个项目对中国的城市化发展对中国新社区的理论实践都有指导意义。

问:我发现泰达城里面的几个地块处理方式不太一样,这么多不同的方式反映了一个什么策略?

元勇:这就是我们一开始确定的原则,叫统一规划、分布实施、合作开发、协调发展。泰达的理念是融汇文明创造和谐,这是我们从开发区的成功经验得出来的一个结论,这个项目由开发区自己里做利润更大,但一是开发慢,二是无论如何很难跳出自己的思想范围。

我们认为做自己擅长做的事情,其实我认为泰达城项目就是北部中心区的缩影,整个北部中心区实际上也是这么一个概念,参与项目的大体上有20、30多家外地企业,天津市未来的代表就是这个区域。据我所知,目前房地产企业在天津已经拿到的项目有20多家,正在找项目的有200多家。这仅仅是房地产的一个层面。

问:除了泰达城在整个天津其他的重大的房地产项目还是有不少?

元勇:对,还有一些,我们在在开发区有一个占地1.2平方公里的一个项目。万通的一期住宅已经卖完了。我们在西青还有一个一千多亩的别墅项目。当然泰达还有一些土地储备。

问:我们为泰达三块住宅的主体是哪里,是天津自己消化还是辐射到外地?

元勇:短期内以本地为主,但是两三年以后不排除临近区域,大概三年左右的时间京沪铁路就建完,天津和北京的城际铁路在东站,本市主要以三个区人群为主,河北、南开、红桥,同时辐射到北辰、西青这两个区域,还会有少部分的和平、河西的人,但这部分人目前还在观望阶段。

问:您怎么看天津项目对异地购房者的意义?就天津来说哪一块区域有可能成为异地购房者热衷的区域?

元勇:异地购房者进入天津我认为这是一个趋势,肯定会逐渐增大,但逐渐增大到什么程度,我觉得会在几个交通都完成以后会有所增多,例如滨海新区、城际铁路,将来滨海的国际机场和北京的国际机场还有一个快速线,第二滨海新区的独特海景房,这恐怕是一个吸引点,它第二套、第三套会选择在这里,随着天津市滨海新区宜居新城在实施,这块会变成现实。第二个区域是和北京接近的区域,比如宝坻、武清。

在市中心我认为是北部中心区,这个区域上京津塘高速非常方便,它相对于中心城区比较靠近北京,这个区域未来是北京人会喜欢的一个亮点。在这个区域当中北京的开发商有一些,这个区域也会他们会比较愿意选择的,我觉得这也是京沪铁路基本建成以后才会形成高峰。

问:如果有一些外地人真的以投资为目的购置房产,您觉得哪块?

元勇:我认为天津还是有升值的空间,有判断说中环线以内,海河两岸的房子可能会到一万元左右,当然可能还会有一些差距,我觉得这是将来升值空间比较大的区域,现在的价值是7000元左右。第二个是滨海新区的中心区,从目前来看现在万通的项目已经卖到8000元,但是我觉得还是有升值空间,滨海新区国家和天津下这么大的精力来做肯定会把所有的资源都占上,我觉得滨海新新区的核心区主要以塘沽区的纳入区,当然塘沽区的升值幅度比较大,塘沽区现在比较差位置4000、5000元的房子还有。

问:欢乐港(泰达城R3地块)这个商业是泰达持有吗?

元勇:这也是我们一个优势,第一是整体持有,当然不排除大的开发商和我们共同持有。二是统一运营,整体的维护是一家公司,而且还可能是国际公司,因为泰达有这个资金实力,这个区域长期品质可以保障。

房价疯涨,您认为天津哪一类项目适合在北京或全国范围推广。

元勇:我觉得从住宅角度讲主要是景观类,比如真正的海景房,景观类房可以作为第二、三类房,我认为景观主要是自然景观,河景、山景、海景,现在来看最大的就是滨海,我认为在全国推广还可以。从商业角度讲,我认为目前天津市已经在做,很多大规模的我认为只要上规模的综合商业设施一定会到全国去做,从我们自己的体验来看我们现在跟很多国内国际公司进行洽谈,这种目前我觉得天津市未来整个城市在5年内出现600万平米的公建,其中20万平米以上的在10%以上。

问:在您看来天津的房地产市场一片大好?

元勇:我认为三年之内全国市场都不错,三年之后天津市一枝独秀。

问:一般人们都说股市好,房市就差,您怎么认为?

元勇:我觉得房地产过热肯定是有,但是我觉得目前从国家的控制来看越来越倾向于手段控制,实际上往往用行政命令短期形成下挫,长期会形成畸形,确实存在风险,但是三年之后很多城市都会下滑或者保持平稳,但是天津仍然会涨,因为天津三年之内是积累力量的时候,天津市大的投资都进来,我相信天津市在未来三年左右时间这样的项目还会有很多,大家对这个区域的看待会不一样,我觉得天津市是不错当中的不错。

问:您觉得在形势一片大好的情况下天津市有泡沫吗?

元勇:很少,天津市现在的平均房价是4000元,中心城区是6000元。

问:但是也有人反映天津市个人得收入和房价存在结构性的矛盾。

元勇:我个人感觉高价房也少,低价房也少。天津市个人收入在全国仍然是前几位,它的房价在全国又是特别高。天津的高端和低端比比较高,但是对于需求来说都不多。天津市这几年平均的交易量都是在上下一千万,其中市中心城区大体在4、500万,每年三、四万户,天津市一千多万人口别说多了,5%相对高收入人群,就是50万户,天津市真正的高端住宅从2003年以后才开始,这几年解决了十几万户而已,离天津市的高端还仅仅是1/4,还有3/4的人没有买到高端的房子,低端缺的更多。

我觉得两端都有供求矛盾,我认为是造成它涨的原因,供需还没有达到平衡。现在天津外环线以内4000元以下基本找不到,5000元以内个别还有。