黄世再家族 “伯利兹人”黄茂如和他的基督徒家族
低调、沉稳、点子多。大部分接触过茂业国际(00848.HK)董事长黄茂如的业内人士,都愿意用这样的定语来评价他,因为很少有人能够勾勒出黄茂如发迹的完整轨迹。
与深陷囹圄的黄光裕相比,从房地产发迹到资本市场的狂飙突进,同为潮汕老乡的黄茂如有着相似的链条。已经是中美小国伯利兹公民的黄茂如显然更加低调,而其背后,是一个盘踞深圳房地产市场近20年,神秘的黄氏家族。
基督徒家族
黄氏家族谱中共有六人。其中黄茂如和其亲兄弟四人,在深圳都是鼎鼎大名的地产大亨。除黄茂如外,分别是大中华国际投资集团董事局主席黄世再,国都集团董事长黄茂展,信和地产掌门人黄振华。
兄弟4人笃信基督教,大哥黄世再曾在一次接受采访时表示,他们每天都会做祷告,是上帝在指引他前进。
黄世再早年就出国打拼,自称学的是金融,20世纪80年代作为新加坡爱国华侨,在香港创办大中华国际投资集团公司,并在上世纪80年代末开始投资深圳房地产业务。
同黄茂如一样,也没有人知道黄世再是如何掘得第一桶金。知情人士称,黄氏兄弟们的起家基本上都是靠其大哥的扶持做大的。
汕头市图书馆举办的一个网站上,有一个关于黄世再的访谈。在这个访谈中,黄世再说,黄氏家族的起家源于黄氏兄弟的父亲,其父亲退伍之后在深圳布吉地区买了很多地。随后分给黄氏几个兄弟开发,逐步有了信和花园、国展苑、龙珠花园和茂业城的黄氏家业。
1992年黄茂如开始在深圳参与房地产开发时,在兄弟们中是规模最小的一个。黄茂如的第一个项目是在深圳关外布吉开发的名为“茂业城”的房地产项目。此后黄茂如也将茂业作为其公司的名字。
1995年黄茂如创建了茂业集团,先后开发了都市花园、中兆花园、世纪豪庭、香蜜湖豪庭等地产项目,2003年开发的世界金融中心更是成为了深圳的地标性建筑。
投资百货业
真正让黄茂如声名鹊起,并且赶超大哥黄世再的是其在百货零售业创新和财富积累。也就是后来屡见报端的“商业 地产”模式。
与其兄弟专注房地产不同,黄茂如在开放房地产的同时,就已经把目标锁定在百货零售业,1996年,深圳茂业商厦成立;1997年,其首家百货店茂业深圳东门店正式开业。
前深圳铜锣湾百货的一位高管告诉记者,黄茂如在百货业内算是一个“奇才”,鬼点子很多。他在国内首创了“买一百送一百”的促销模式,66小时不打烊的销售神话。
在1995年参与深圳两大商业中心“老东门”和“华强北”的改造和经营中,茂业集团就已经着手百货业的发展,“茂业商厦”等六大项目,为其日后在深圳百货业闯出名头,奠定基础。
2003年茂业集团完成了股份制改造,注册资本1.4亿元,总资产达70亿,净资产48亿元。黄茂如在投资地产时,并不求规模,而是强调能否迅速收回投资。“这种投资思路与百货业控制风险的思维是一致的”。上述高管称。
与传统百货业采取的租赁模式不同,黄茂如旗下的茂业百货更强调的是自有物业。2008年茂业国际在香港上市时,旗下的15家百货店中,仅有三处物业是向独立第三方租赁的。
“茂业系”开发的商业地产项目,包括公寓、商铺等,一般采取333制:1/3出售回收部分投入资金;1/3出租、收租金;1/3自主经营赚取商业利润;其中开设百货店是利润的主要来源。
我爱我家副总裁胡景辉告诉记者,这就有效解决了开发商在开发过程中面临的各种矛盾。另外,由于商业经营比较好,周边带旺之后,自有的商铺物业也会跟着升值。同时,物业管理也更符合百货商场的个性化要求,能为后期经营提供较好的硬件设施。
与租赁商业用房相比,自建可节约10%-30%的综合成本,而百货业平均利润率仅为2%。在深圳站稳脚跟后,茂业集团开始向省外发展,2003年12月,接手重庆江北最大烂尾楼-江田君悦广场。
黄茂如模式
不过,这种商业 地产的模式存在一个很大风险,如何在一、二级有购买力的城市获取黄金地段商业土地资源。在此类资源稀缺且价格高昂的背景下,大规模复制这一模式并不容易。
鲜为人知的是,在2004年在武汉锅炉集团改制中,茂业集团就参与竞价,黄茂如看好正是武锅老厂区位于市内的黄金地产。但最终却失手。
这也就不难解释,2005年茂业集团以3.8亿元收购成商集团 (600828.SH)65.75%的股权。
黄茂如发现,如成商集团一样,大股东持股比例较低,企业资产状况差的商业类上市公司很多,这些商业类上市公司最值钱的资产正是土地和房产。
商业类公司上市较早,其房地产都位于城市的黄金地段。由于按历史成本记账,这些公司所拥有的土地和房产的账面价值较低。随着当地经济发展和城市化进程的不断推进,这些土地和房产市场价值逐年攀升。
平安证券分析师郭莉莉告诉记者:加上会计制度的原因,这些低估资产的实际价值并没有在账面上得到体现,甚至还持续计提折旧。
黄茂如的商业 地产模式的本质就是获得这些被低估资产,从而谋取高额利润。在获得这些资产后,可以通过向银行抵押等方式,迅速将资金抽走,投入到下一个项目中。“就像滚雪球一样越滚越大”。
数据显示,茂业国际上市时,其营运及购并的资金绝大部分来自银行贷款,其短期及长期银行债务持续且大幅飙升。银行贷款从2005年约22亿增长到2007年的79亿元。
2008年茂业国际上市,打通资本通道的黄茂如锁定了更多商业类上市公司目标,获得这些公司大股东地位,甚至只要通过二级市场的恶意收购就可以完成。
之后,黄茂如其相继在二级市场出手收购商业城、渤海物流和深国商的股权,并先后遭到商业城和深国商的大股东的狙击。
