富力集团李思廉 富力集团董事长李思廉:深圳房价不可能超越香港

11月20日下午,中华房地产投资开发商会首届投资人会议在深圳蛇口希尔顿南海酒店举行,共有15家国内顶尖的房地产开发商及相关创新企业的18位董事长参加了本次路演。会长、广州富力集团董事长李思廉随后接受了媒体采访。

富力集团董事长李思廉

插播一个花絮,活动间隙大家三五成群的在大厅交流休息,即使李思廉是在场分量最足的嘉宾,我却看见他孤身一人并无谈伴。因为当天他留给记者的名片都是没有联系电话的,我借此过去问好并交换号码时发现,他用的手机竟还是最简洁版黑白字幕的诺基亚。

这是我第一次见到他本人,印象和业界对他的评价一致:“非常谦逊,是低调做人高调做事的典范!”以下为对话实录。

谈深圳、北京、重庆楼市

问:类似于CREDIA的机构国内其实有很多,比如中房协、中城联盟、香港地产商联盟等等,你们的优势在哪?

李思廉:中房协应该是比较性的,他们的活动或者发言都会受到一些的约束和指引。中城联盟的历史比较悠久,王石万科年代就已经开始了。香港地产商联盟的诞生是因为香港的地非常贵,他们为了跟抗衡,成立了这样一个具备“对抗性”的组织,香港的环境也是允许他们这样做的。CREDIA则是搭建国际人跟地产商之间的桥梁平台,致力于促成会员之间相互的买卖。

问:富力目前在深圳只有富力湾单个项目,明年你们会不会来深圳拿地?

李思廉:我们公司有用地部门,很多同事都正在国内的一些主要城市谈判,包括深圳!深圳在四个一线城市里边,旧城改造是走在最前面的,深圳的允许生地熟拍,这对于发展商来说产生了更大的机会,所以我们也是有兴趣的。加上深圳今年的楼市非常火爆,一些当地的中小型发展商看势头不错急于想赚钱,陆陆续续开始把他们手上的地在放出来,我们在跟这方面的3、4个项目洽谈着。

问:深圳今年的房价涨了近50%,有声音超越香港只是时间早晚的问题,你认为这个过程大概是多久?

李思廉:深圳的房价超越香港是不太可能的,就不用预计时间了。这方面香港经常是全世界前5名的,中国最有钱那批人都会去香港置业,香港的顶级豪宅市场现在也居高不下。

问:富力的大本营在广州,任志强说未来一线城市的格局会改变为“北上深”。有人说广州已经是1.5线城市了,你怎么看?

李思廉:任志强真的这么说吗?(笑)如果用现在这一刻来比较的话,我觉得是有道理的。房价最高的地方往往也是最一线的,世界上房价最高的地方就是东京、伦敦、纽约嘛。今天深圳的房价已经贵过广州,这就说明深圳比广州更一线了。我认为深圳今年冲这么快是有很多原因的,尤其是在创新方面,而广州作为省会城市,他可能要分更多的精力在政治上面。所以更正确的表述是,广州这一波暂时输给了深圳吧。

问:这个月北京拍出了很多地王,楼面价达到6万一平方,未来这些地块预期的售价可以买到15万、16万,你觉得会造成结构性失衡吗?

李思廉:楼面价已经到了5、6万的主要是一些低密度的,但也不一定要卖十几万,他们底限的成本可能是8万,按照赚20%算,他能够卖10万也是OK的。我个人不相信也不接受长期的面粉贵过面包,因为我们做房地产的根基在那,长期这么干是有压力和风险的。

问:富力在重庆有两个项目,你觉得重庆市场怎么样?

李思廉:重庆很难炒房,因为重庆的供应量太大,这是一个致命的伤害,所以如果你要炒房不要选择重庆。

谈企业转型

问:现在的房企都在全方位转型,几十亿的小企业可能就调头不做了,千亿级的企业也感受到了规模的压力。富力500亿规模,对于未来是一个怎样的规划?比如融创就明确表示,这个市场挺大的,他们坚决不转!

李思廉:我们现在大部分的钱都在土地储备上,怎么转呢?把我们4千万平方米的地怎么处置呢?但互联网确实改变了世界,所以在我们未来要做的事情肯定离不开互联网,比如刚才说的现在物业管理很火,富力愿意跟在这方面有想法的公司合作。其次,公司也已经做了不少的酒店投资物业,我们会稳守这一块,包括酒店、写字楼和商场。早几年我们还发展了物流业,在广州我们的物流平台做得相当不错,有自己的保税仓,未来会扩大它。

问:你们今年却调低了年度销售额,这在品牌房企里边是比较罕见的。反观恒大,反而还调高了业绩目标。为什么?

李思廉:我们比较保守一点。并且,不同的房企肯定会有各自不同的打法,至于评价哪一家的策略更正确,我相信在未来很短的时间内你们就能看到优劣了。看一家企业好不好也不在于他的销售额有多大,还要看利润。现在国内销售得快的除了低价卖房几乎也没有别的办法,但地价是一直往上涨的,过早消耗掉一些好地块不一定是好事。

问:富力有打算将物业拆分上市,这件事为什么这么吸引你?

李思廉:现在物业公司上市是一股热潮,但是细心地看每一家公司,它们都还不能释放出那种真正的意义来,比如让业主怎么利用你的这个上市平台去处理事情。这里我也有澄清一下,我应该没有公开说过我们要分拆物业上市,而且暂时我们也分拆不了。

问:前两天看到新闻上有说“富力商业地产坑了富力”。 

李思廉:没有啊,我们很好啊,我们已经收了接近10个亿的租金了。那些写的人可能不太懂,其实在中国搞商业地产是稍稍累一点,但是当你进入了良性运转的时候还是挺不错的。因为只要你收租稳定了,银行最喜欢这种抵押物,你几乎不需要自己的本钱就可以推动它了。

问:经济学家陶冬说“改革谨慎乐观”,花样年董事局主席潘军说“房地产第二个春天要到了”,你的更偏向于哪一边?

李思廉:陶冬先生是著名的经济学者,他用非常宏观的角度来看中国的经济,所以他得出来的结论是目前整个中国,包括西方学者都比较通用的观点。