农民后悔卖房起诉 宋庄艺术家陷小产权困局(图)

通州区宋庄镇因聚集众多的艺术家而闻名。去年9月开始,当地卖房的农民,陆续起诉12名在宋庄购买其房屋的艺术家。 7月10日,法院判决,当初的房屋买卖协议无效,已购房的艺术家面临无处可居。宋庄艺术家败诉后,农村房屋的小产权问题再次引起众多争论。农民个人或乡村机构一旦起诉购房人,当初的购房合同不会得到现有法律的支持——这正是购买小产权房者面临的法律风险。
农民后悔卖房胜诉
7月23日,距离上诉期满只剩下两天,谭小勋、李玉兰夫妇递交了上诉状。
这对一向本分的艺术家夫妇,籍贯河北邯郸,现居通州区宋庄镇。李玉兰说,2002年,他俩卖掉老家的房子,在宋庄镇辛店村买下马海涛父亲马万春名下的房屋及院落。

经双方协商,房屋作价4.5万元。
当年7月1日,在签署协议、支付马海涛房款以后,李玉兰一家三口搬进去居住至今。
“当时,宋庄的房子远没有现在这么值钱。”李玉兰说,马海涛要是把房子卖给本村村民,也就卖一两万元,他们算是高价购买。
李玉兰没有想到,2006年年底,马海涛、董秀梅夫妇突然提出要撤销合同、收回房子,并以此起诉。对此事,董秀梅拒绝接受采访。
今年7月10日,通州区宋庄法庭做出判决,马海涛将自己房屋卖给李玉兰的买卖协议无效,判令马海涛向李玉兰支付93808元房屋补偿,限李玉兰90天以内腾退房屋。
艺术家面临无处可居
在宋庄镇,李玉兰、谭小勋夫妇并不是唯一被起诉的购房艺术家。
王立则是去年以来的第一个。他介绍,1998年,艺术家徐先生买下宋庄镇白庙村一处民房。2003年,徐先生转手卖给他。2006年9月,他被售房农民起诉。
王立则被诉就像一副多米诺骨牌被推倒。2006年10月起,陆续有李玉兰、王庆松、杨大味等12名艺术家被起诉,涉及宋庄镇白庙村、辛店村、小堡村、大兴庄村等地的9处农民房屋。
这些案子中,所有原告都是宋庄的本地农民,所有被告都是外地来宋庄的艺术家,案由都是原告要收回原来售出的房子。

对此现状,北京市高院2004年印发的“农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要”的通知中曾描绘过,目前,此类纠纷诉讼起因多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而起诉。
一个现实是,宋庄镇一个农家院三四间房的年租金,已由3年前的三四千涨到1万多。2006年,宋庄镇被确定为北京市的文化创意产业基地之一,其土地、房屋的升值空间还很大。
王立则说,目前,宋庄已吸引全国各地约1500名艺术家,他们中的百余人已购买农民房。如果还有农民“见利忘义”,单方面毁约,很多艺术家将无安身之地,这或许会影响宋庄对艺术家的吸引力。

这一点是宋庄镇的干部们不愿意看到的。宋庄镇党委书记胡介报曾对媒体表示,他们已着手搜集几十套闲置房源,一旦有艺术家因讨房官司败诉而被驱逐,镇政府将出资廉租。他还呼吁,尽快明确法律相关条文,以方便农民的私有房产交易。
排斥小产权房之说
在小产权房被媒体热炒的背景下,宋庄艺术家的败诉引起众多媒体的关注,其中一些报道直接指向了小产权房问题。
王立则等被诉的艺术家对此十分排斥。他引用专家观点称,他们的问题是农村集体土地流转的问题,而不是小产权房问题。
他们如此介意和小产权房沾边的顾虑是,目前,小产权房已被国家定性为不合法,部分房屋已被拆除,其余的停建,等待国家政策的“发落”。

不过,在SOHO中国董事局主席潘石屹看来,宋庄艺术家的农民房之争,是小产权问题的典型案例。我爱我家控股公司副总裁胡景晖也表示,宋庄艺术家的购房行为,正是小产权房的最初形态,即:一些有特殊需求的人在京郊购买民宅或在集体土地上兴建别墅。这些购买者均无法拿到房产证,获得“大产权”。
如今,没有房产证成为这些买房宋庄艺术家的软肋。
潘石屹说,目前,政府不会将住在小产权房的人都赶出去,但购买者的风险主要体现在当地的农民、乡政府、镇政府身上。如果这些人和机构上法院告购买小产权的人,买家可能会被赶出来。
小产权房背后的风险
在宋庄,农民私有房屋的交易,从1994年第一批艺术家到来就开始了,方力钧、刘炜、张惠平等人是最早一批买房的艺术家。

王立则说,这些人多数是2000年以前购买的。2000年以后,卖房的农民就越来越少了,一般都是租。
谭小勋、李玉兰夫妇是少数在2000年以后的购房者。
和其他艺术家类似,李玉兰夫妇的房屋所有权证明包括:房屋买卖协议和土地使用证。不过,土地使用证上的使用人仍然是辛店村村民马万春,而不是李玉兰,她的名字出现在变更记事中。其中载明,“房屋出售给李玉兰使用”。
买房时,李玉兰以为,他们买农民的房子,和村民之间的交易一样,付钱以后就永远属于自己,尽管只有买卖协议、没有产权证。
法院的判决彻底打碎了李玉兰、王立则等购买农民私有房屋艺术家的美梦。

不过,法院的判决并不能让李玉兰信服。她的律师李建说,宋庄法庭认为“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”,但法庭并未明确指出到底违反了哪些法律法规。
李建还发现,判决书中强调,李玉兰是居民,马海涛的房屋位于农村。法院通常认为,居民不能买农民的房子。不过,据他了解,目前我国法律法规并无明文规定“禁止居民购买农村的房屋”。
熟悉法律的宋庄艺术家王立则说,目前,明确禁止居民购买农村房屋的,只有国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》。但他认为,此类通知不能作为法院判决的依据,法院判艺术家败诉的依据可能与北京市高级人民法院的内部通知有关。
王立则和李建的看法在上文提到——北京市高级人民法院2004年印发“农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要”的通知中得到印证。
通知中提到,近年来,本市法院受理了一批此类合同纠纷案,由于目前相关法律法规不够明确,对合同效力认定认识存在差异,造成裁判标准不统一的问题。该通知提出,此类合同应认定无效。
在这样的背景下,艺术家购买农民的私有房屋,在农民反悔卖房到法院起诉时,艺术家们的败诉是注定的。