李富春死因 李富春因与被上诉人葛全褀、李素芳房屋买卖合同纠纷
上诉人李富春因与被上诉人葛全褀、李素芳房屋买卖合同纠纷一案,葛全褀于2008年5月13日向解放区人民法院提起诉讼,要求李素芳履行合同,配合办理过户手续。解放区人民法院于2008年7月26日作出(2008)解民初字第495号民事判决。
李富春不服原判,于2008年8月20日提起上诉,本院于同年9月1日受理后,依法组成合议庭,于同年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人李富春及其委托代理人赵春林、被上诉人葛全褀及其委托代理人吴邵袆、被上诉人李素芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明,2007年3月初,葛全褀欲购李素芳的位于焦作市建设中路汽车运输总公司9号楼1单元1号房屋,当时该房无人居住。经双方协商:房屋价款共计15万元,3月6日首付5万元,3月21日付清余款10万元,届时,李素芳将该房产的一切手续(包括房产权证、国有土地使用证、水、电、气表号、全套房门钥匙等)向葛全褀交清。
日后办理过户手续费由葛全褀负担,李素芳配合,直至办妥为止。2007年3月6日,李素芳收到葛全褀的父亲葛益让给付的购房款5万元(包括前交订金1000元),3月20日,李素芳收到葛全褀给付的购房款10万元。
3月21日,葛全褀与李素芳签订了合同,李素芳将该房的房屋所有权证、国有土地使用证、房屋钥匙等交付葛全褀,葛全褀入住该房。
由于葛全褀购房为结婚所需,又因资金问题,而在合同中明确要求暂缓过户,李素芳也承诺房款清了办理过户手续。后葛全褀要求办理过户手续,李素芳以房价上涨,其母亲和丈夫不同意卖房为由,不配合办理过户手续,而使双方形成诉讼。
另,李素芳的曾用名叫李莉,其与丈夫李富春于1982年12月10日结婚。李素芳于2003年8月26日取得该房的《国有土地使用证》,2005年12月29日取得该房的《房屋所有权证》。该房为砖混结构,位于二层,建筑面积98.13平方米。葛全褀与李素芳自协商买卖房屋至付清房款交付房屋期间,李素芳的丈夫李富春在国外务工,于2008年5月回国。
原审法院认为,葛全褀与李素芳是在充分协商一致的基础上签订的房屋买卖合同,且不违背法律、法规的强制性规定,内容真实、合法、有效。葛全褀已按约履行完交付房款15万元的义务,不存在违约行为。李素芳不按其承诺配合葛全褀办理房屋买卖的过户手续,属违约行为,应承担违约责任。
本案诉争房屋登记在李素芳名下,没有登记共有人,且该房当时无人居住,李素芳在收到全部房款后,也按约交付了房屋,故葛全褀在购买该房时完全有理由相信所购房屋为李素芳的个人财产。
即便该房系李素芳、李富春夫妻共同财产,但交付距今长达一年多,葛全褀完全可以相信李素芳的卖房行为系其夫妻双方共同意思的表示,李素芳负有保证第三人不得向葛全褀主张任何权利的义务,李素芳再以房屋买卖行为无效为辩解没有道理。
李富春以该房系夫妻共同财产,未经本人同意,侵犯了其财产权,买卖行为无效的主张,没有事实根据。葛全褀褀的行为未侵犯第三人李富春的财产权,其主张证据充分,理由正当,应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定。
原审法院判决:李素芳于判决生效后十日内,配合葛全褀办理位于解放区建设中路汽车运输总公司9号楼1单元1号房屋买卖过户手续(按房产管理局的要求办理,过户费用由葛全褀负担)。案件受理费100元,由李素芳负担。
李富春上诉称,1、一审认定事实错误。本案诉争房屋系上诉人与李素芳的夫妻共同财产,二人对诉争房屋系共同共有关系。《最高法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条规定:"在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效……"。
《房地产管理法》第三十八条规定:"共有房地产,未经其他共有人书面同意的,不得转让"。依据上述法律的规定,本案诉争房屋的转让未取得上诉人的同意,故房屋买卖合同应属无效合同,一审认定合同有效错误;房屋系不动产,是公民重要的生活资料。
葛全褀作为二手房的购买者,应当合理预见并应询问该房共有人的情况,以取得共有人的同意。
原审以交付房屋时间的长短来推断葛全褀购买房屋系善意第三人的行为是错误的;《合同法》第五十一条规定:"无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。"本案中李素芳转让夫妻共有财产时,未经李富春的同意,事后李富春对李素芳的转让行为也未进行追认,故李素芳的转让行为应属无效。
原审认定转让合同有效,不仅违反了法律规定,也侵犯了上诉人的财产共有权。2、原审判决适用《合同法》第六十条系适用法律错误。
适用该条法律规定的前提是当事人签订的合同有效,而本案的房屋买卖合同系无效合同,故原审适用法律错误。请求撤销原判,依法确认房屋买卖合同无效,驳回葛全褀的诉讼请求。
葛全褀辨称,原审认定事实清楚,判决正确,应予维持。本案诉争房屋的买卖是经过多次、充分协商的结果,我按约交清房款后,李素芳也按约将房屋的一切手续交付给了我。当时因举债购房,再无能力缴纳办理过户的相关费用,便与李素芳协商待经济条件好转时再办理过户,李素芳同意,且立下协议。
该房是李素芳于2003年8月办理的国有土地使用证,于2005年12月办理的房屋所有权证,房屋共有人一栏中为零,说明该房屋没有共有人,李素芳在办理房产权证时,李富春在国内,夫妻共同生活,但李富春对此并未表示异议。
所以该房屋的权利人是李素芳,与李富春不存在共有关系,李素芳对该房有充分的处分权。现李富春毁约的根本原因是其认为房价上涨,索要的房款低了,夫妻俩合演双簧,违背了诚信,不应受到法律的支持。
另,该房屋即便是他们夫妻共有,我也是善意取得的第三人,因当时我支付了房屋合理的对价,且交付房屋已长达一年多,我完全有理由相信卖房行为是夫妻共同的意思表示。
《民法通则》若干问题的意见(试行)第89条规定:"在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益。"《婚姻法》解释一第17条第(二)项规定:"夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。
他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。"因此,对方应继续履行合同。
根据双方的诉辨意见,本院确定本案的争议焦点是:李素芳与葛全褀之间签订的房屋买卖合同是否有效,李富春要求撤销该合同能否得到支持。
针对争议焦点,上诉人李富春认为李素芳与葛全褀签订的房屋买卖合同无效。称其与李素芳系夫妻关系,房屋应属夫妻共同财产,这是法定的。李素芳转让该房屋时,其在国外打工并不知情,李素芳也未告知过我,事后我也未追认该买卖合同,李素芳的买卖行为侵犯了我的权益,该合同违反了法律规定,应属无效。
我主张的权益属物权,葛全褀的权益属债权,在法律上物权应高于债权。本案诉争房屋系不动产,需变更登记才能变更所有权。葛全褀在签订合同时已经预见到该房屋可能会有共有人,所以其不是善意取得的第三人。
葛全褀则主张买卖合同有效,应继续履行。李富春所称的该房屋是共同财产不对,该房屋的土地使用证、房产证的名字都是李素芳,房产证共有人一栏中注明是零,所以该房屋与李富春没有共有关系,李素芳有权处分该房产。
按《婚姻法》的有关规定,夫妻关系存续期间可能存在个人财产,也可能存在共有财产。即便是共有财产,我也是善意取得的,且至今对方也没有证据证明我取得该房屋是恶意的。
李素芳称我实在父亲病重急需用钱的情况下,葛全褀的父亲多次找我才卖的房,该房系单位集资房,必须写我的名字。对方给我5万元后我就后悔不想卖了,当时丈夫在国外也联系不上,无奈卖的房。
当事人对原审查明的案件事实不持异议。
经本院审理查明的案件事实除与原审查明的一致外。另查明,本案诉争房屋的土地使用权人、房屋所有权人均为李素芳,房屋共有人一栏中标注为"0"人。二审中,当事人均未提供新的证据。
本院认为,关于本案争议焦点问题,原判理由正确,在此不再赘述,本院予以采纳。无论本案诉争房屋是否李富春、李素芳夫妻的共同财产,单从本案诉争房屋的买卖双方协商签订合同、履行合同及该房屋共有人一栏中标注为"0"人的事实情况看,葛全褀完全可以相信李素芳的卖房行为是其夫妻双方的共同意思表示,且葛全褀支付了当时的对应的房价,故其取得该房屋应属善意取得,其权益应当受到法律的维护。
二审中李素芳称"当对方给付5万元房款后就后悔不想卖房了,也与丈夫联系不上。
"那么,此时李素芳完全可以要求中止履行合同,但其不但未要求,而且又在收到对方支付的10万元房款后,将该房的一切手续及钥匙交付给葛全褀,此行为更进一步说明李素芳是自愿卖房,葛全褀是善意取得。综上,李富春的上诉理由不足,本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费100元、法律文书专递邮费30元,由上诉人李富春负担。
