冯伦资产 冯伦总结的房地产公司的运营模式
第一类商业模式是开发公司,开发公司是我们大家听到的最多的一种说法,开发公司是什么?什么叫开发公司,开发的概念不意味着风险,由无知到有知,由不确定到确定。我们公司是房地产开发,产生加上开发,又是房又是地,简单的是不确定。赚钱的利润点是来自房还是地?全都是不确定。目前就中国来说,开发公司办的好有三种模式,
第1种是连锁店模式,万科是这样的一种模式。
第2个模式是百货公司的模式,基本上在一个城市做不止一个产品,有写字楼,有抵挡的住宅,也有公寓,也有酒店,不分东南西北,东城也有,西城也有,象一个百货公司,基本上现在大型的,还有包括我们现在做,就是在一个城市全面开发,百货公司模式。
第3种模式是精品店的模式,这种模式是我们观察包括万通在内,做高端的产品,有限的复制,这就相当于,如果在万科,万科的目标客户是30万到50万,这是一个目标人群的差别,万科现在重点开发的是发达地区省会以下的城市,万通开发的市场,人均经济,我们说的精品店的模式,就是卖劳斯莱斯,万科12个城市是45亿,营业额的差距是比较大,这种模式,现在一些公司,目前在选择一些模式,就是精品店的模式,不管这种模式,这种做法,都是跟房屋开发有关系。
房屋开发模式:大家还要举出,这个公司那个公司,都可以把他归类,这是第一个开发模式当中的服务开发模式。第二个是土地开发,我所说的房屋开发,这些公司的利润来源主要是开发,不是在土地,万科每次买地都有争议。但是盖这个房子,办好公司,所以万科的精力主要在公司上,大家大部分的精力主要发生在土地上。
土地开发模式:一家是天津开发区泰达,是以工业开发为主,给摩托罗拉这些公司然后来经营,这些专门以工业投资为目标企业,另外一家公司是上海卢嘉咀,把他转让给,大约开发房子的利润,他是比较典型的土地开发和经营公司,一个是在天津,主要以工业企业,他的收益当中,相当于多的不来自于土地,因为在经济开发区主要卖的比较便宜,和其他的基础设施服务,而纯粹的收益并不是很多。
而在路家咀恰好相反,然后和项目转让,是相当成功的一家,现在各地政府还在成立一些新的,也是规划招商,然后成片转让,这个现在各地很多,但是基本把他归类土地开发公司这一类。大家比较可以研究,比较成功的是路家咀这家公司。
商业模式,是房地产混合开发的模式:既做土地生意,也做房屋生意。主要是在房屋,而路家咀,主要的利润是在土地,他地产也赚房产也赚,有两家公司,是我们国内的,第一个是合生创展和珠江,这家公司很有意思,叫做珠江,不只做土地,也做服务,但合生,只做房,很少做土地,一个幕后老板,但是财务的压力都在非上市公司,把这个项目土地这一部分,在卖给上市公司,就是卖给合生,珠江基本上承担了土地储备,合生只在买的珠江上做房子,这样的话,保证了合生的这家公司都有房子卖。
全部都转珠江上。这是一家很有意思的公司。我们因为对他们有很多的交换,专门研究过他的商业是,中国特色把这事结合起来,否则他必须象万科一样,去通过关系,贷款,跑路,卖帐,否认王石,要占500万,是一个过程,这个干部的同事就开始心理不舒服,小孩不该出口的出口,于是单位同事就开始嫉妒。
公事的时候就有人打电话。于是你就帮着摆平。要么被掉走,要么就出事,你可能会搭进去200万,否则你腐蚀一个干部,加上中国政府的体制,所以你腐蚀你的干部,一定要候人要求。
这样的话,才能够保证他规模开发,有效复制,基本上珠江做的是中国特色这一套。跟政府打交道,合生是放上市,珠江本身是中国本地的企业,所有的技巧,大家所用的技巧,都可以用,又能够保持上市公司,所以就是珠江拿地,合生盖房。
是循贸基本上也是这个模式,买地的时候让上市公司去买,然后这个时候上市公司控股。这样子的话,你可以拿买地这件事,开始预售,预售不错的时候,这样子的话,最后利润这一部分就拿走了。
卖的时候,上市公司把这事卖给家族企业,然后家族就从这里大量的利润直接拿走。最近新财富,专门讲xu r o n g m ao的故事。从这个业务流程来说,还是从土地到房屋,他由不同的两个公司,交叉来做,本土的特征和上市公司的要求,同时家族利益和公众利益。
大家非常注意的一个模式,纵向混合重叠的模式,这种开发是最低级的。反正全混在一起,这种公司现在多数,目前逐步也在走一个趋势,就是把土地和房屋分开,象北京天红,原来是低水平的状态,其余的是非上市这一部分,然后拿地,所以也有项目。这是我们讲在开发当中的三大类。
第二大类是经营的模式,在资本市场上不受欢迎,看一下物业的经营。在这个过程当中,也有这集中模式,一种是混合物业金融模式,比较典型的是香港新世界,又有酒店,又有百货公司,还有写字楼,他什么都有,给人感觉不是很有计划性的,他也在追求商业屋业的理论经营。
实际上在香港来看,他运用的并不是很好。到目前为止,这间公司基本上是亚洲的一种敛财的一家公司,家族这一部分实际上都很赚钱,但公众这一部分有一些问题,你比如说,深圳长城,很多,也很乱。国内做出租屋业,不太清楚。商业物业实际上,大部分目前做商业物业,利用商业物业原始积累,还不是真正的,认真做物业经营。
第二个物业经营的模式,是国外经营的模式,专业物业出租经营的模式,使自己用来进行出租的屋业标准化。大家知道做商业屋业经营。利润最高,在北京利润租金,回报最高。事实上每个人对要去的地方。但是这个东西不能成为一个主流,实际上就是写字楼,酒店公寓,商务。
酒店,以及配套的高档的商务设施,从回报率来看,都不是主流,也就相当于我们做房子,我们说一宅,他不是主流商品,这个主流产品在美国,有一间公司,在那里做写字楼,374幢,上海目前最高的写字楼,是日本深公司,有100个写字楼,这种做商业屋业的,也就是说非常商业化,他们也都是商业屋业,而且都是一个产品,不会去象我们前面必须,所以给大家一个建议,如果要做商业屋业,就是要标准,产品要标准,另外要单一化。
对一个屋业投资长期才有价值。
第三种是,混合物业和单一物业交叉的。写字楼一个产品,从这个角度来说,是两个到三个的交叉,做两个到三个产品,实际上也有很多成功的公司,象这样的经营。也把这种商业不动产的经营,你比如说,包括主体会,包括华联,包括很多大大公司,他到哪,因为他是给你定植,他的成本也低,同时他的租金也低,在国外有相当多专业的商业物业的投资公司,我就不停的投资,主要是你需要这个投资,这样的话,或按照的要求来定制,在国内的市场不断的增长。
民生银行本身是全国在盖房子,跟他建立一种合作关系,或者租给他,或者是卖给他,房子经营来看,目前在中国,应该逐步的减少,毫无目标的毫无计划机没有目标的去做,标准产品简单拷贝,这样子非常容易。
第三一类,我们就说,开发的经营混合来做的这样一种商业模式,基本上目前在香港上市的做事德国比较好,一个是新龙基,一个来自于出租项目,另外来自于开发预售。家里有三分之二是稳定的租金,然后三分之一是开发,跟我们公司开发的香港之地,拥有中华,包括写字楼和酒店,大型的卖场出租,他几乎是百分之百,商业屋业的出租来看,目前还没有做到,包括万科,万科是一个典型的房屋工厂。
他保留商业屋业来经营。国内的其他一些企业,大家都熟悉的,包括珠江,合生。
开发和经营混合的公司,包括二分之一,这种商业模式,目前在香港资本市场比较稳健的公司,他的专业化水平,这样取决于两点,因为香港土地是一个私有管理。可能二十年不开发他就长大成人这个模式在国内,目前都在寻求这个模式。
第四种,是房地产服务的一种模式。这种服务,大家不要理解成简单的物业感觉,事实上,在国外,关于房地产的服务,他有两类非常大的公司,一类公司,我们国内已经在国内做的市场服务公司,他把房子相关服务扩大。主要是安房,保洁,现在包括万木的物业管理,在这种情况下,基本上围绕商业物业当中主要的产品来做,最难管,实际上是一个人员设备,扩大到医院、学校,这个是要求最高的。
病人抱怨最多的是,现在美国的一家公司,现在中国已经管了三万多家病房,另外是部队的后勤,这是赚钱,实际上,把物业管理基本退出来,集中到主流的商业物业,以及大型的工业物业,这是美国市场的一家公司,非常好的设备,你比如说,中国有这么多的病房,把所有好的病房都管理起来,一年的收益都好的不得了,这个以服务为利润来源的商业模式,另外还有一种,现在万通来做的叫定制服务,美国叫做第三方服务,什么意思呢?根据客户的要求,来定做他的房子,然后收取服务费。
成立一个基建办,因为我们做过很多的心理测试,这个腐蚀你是扛不住的,这个腐蚀并不是说,我拿钱你办事,这样的。
因为我们每年采购和发放的工程,因为我们是民营企业都扛不住,这个事业,这个事,必须是董事长顶。开始很多人整。
开始你坚持不见。一次二次,总能找到一个人,你最后没法拒绝,必须要见他一次,这种妥协不像女人妥协,到45岁以后,就彻底妥协。然后说定了,就算认识,也不知道谁给他通知信息,喜相逢,你再的时候,一吃就贵,一吃就是几万块钱。
给你一瓶叫做礼品,给你一打,民营企业,我也不是干部,如此这般,时间一长,都来了,你不过来看一下,但是后来我跟那个总经理问,后来就打了三五百万,这件事就说明这件事,在中国中央电视台在七十亿的工程,在西方摩托罗拉,惠普,他们是怎么盖的,然后他们就提出他的要求,我就是多少预算,多少时间完成,做多少面积,然后由这些专业的屋业公司,再去找,做好了以后,交给他,摩托罗拉狡猾,他做的成本,他还赚,然后他反过来赚的钱,来租这些楼,以后费用可以抵成本。
美国一些相当大的地产公司,十个亿的收费就是一亿,所以在美国,托儿斯的公司,所以在屋业服务当中,我介绍这两个是国内大家不太,万通目前比较多,也在开展这个工作,我们现在也帮助机关,还有学校,还有一些大公司和一些公司之总部,他们专业的屋业,收取一定的费用。
第五大类,关于不动产投资的模式,就在美国和我们的房地产资金分布是不一样的。15%可能是股市,还有15%可能是自有资金,在美国,不动产投资性信托,和我们现在的信托是两码事,另外有15%是养老基金,是通过金融资本,所有的合,长期的资金来支撑他。
而不是说,我们通过银行贷款来支持,长期的屋业公司,跟他财务的过程来讲。以上大概介绍五个方面,万通经过这样的研究,三万家公司,90%都在做,我认为是大家的一个物资,深圳学香港,沿海学深圳,然后我们唯一的老师都是香港,香港模式很简单,就是土地储备,预售,所以,不动产金融和不发达,香港由于这样的方式,是怎么形式的,香港是政府控制所有土地,70%的市场供应量,李嘉诚不管把多大的地拿来,这样造成的一个叫高低价,高房价,所以形成了一个高消费,大陆不可能是这样,大陆现在土地是无限供应。
香港土地,大陆就象电视上说的,祖国真大。只有少数地方,象大部分地方,中国的低价,中国的地价无限公司,土地是没有,你从私人上买更贵,所以政府收里总有一些地政。
由于我们市场占有率,最高也是万科,也就是1%,最高的是乌鲁木齐,占了40%,银川有一家分行占10%,也就是说,有关高度的自由竞争和分散,你就没有办法加价,没关系,政府拍卖的地,所以大陆以后更多的实行挂台湾的方式,开发商高度的竞争,不能够垄断市场价格,大陆的公司不能象香港这样子,高价把他卖出来,这是不可能的,在加上最有意思,中国现在整体的金融创新,全都是按美国的来,包括现在的瑞士,香港做的,这些都是在宣传,所以我们的资本,包括我们的融资方式,越来越会参考美国的方式。
所以在这种情况,我们才认定,万通才这样做,要改性到美国模式,香港模式,全能开发商的模式,一方面你在产品,是高度的产业化,标准化,来支撑你的营业系统,那么,万通按照这种模式,由开发公司,转型为房地产投资公司,有四各方面:
第一方面是高级住宅,住宅界,第二部分是土地经营,土地和我们的房屋经营,第三部分是商业屋业,商业屋业类似于美国370家写字楼的模式,第四部分是定制,我们加起来是美国的模式,就是我们万通未来十年的模式,这样一个模式,我们公司当然做研究比较细,我们的目标,成为中国房地产行业当中,引领能力最强的企业,而不是最大的企业,所以我们认为,我们应该把目标定在引领的角度,一个公司,按照这样的标准,经过两年的改造,我们彻底的把这个公司,所以目前进入一个比较胜利的阶段,非常独立,非常简单。
