杨国强女儿 杨国强:将女儿打造成中国最年轻首富

出身:农民出身,1980年建筑包工头,1992年首次发展顺德碧桂园楼盘,碧桂园至今在内地完成38,000个住宅单位,正发展27个住宅项目,总建面积逾1,800万平方米。碧桂园将在2007年4月上市,集资百亿元。

创业路径

17岁前杨国强从未穿过鞋,年轻时曾放牛种田、做过泥水匠。从1992年进入房地产业后,短短十余年时间,杨国强完成了从泥水匠到亿万富翁的完美转身,并且为女儿打造了一个中国最年轻的首富的头衔。隐身于女儿最年轻的中国首富光环之后的杨国强,是中国第一个实践复合地产开发的地产商。从碧桂园最初的学校 地产模式,到后来的学校 会所 地产 酒店 度假。

可以说,复合地产成就了杨国强和他五星级的家。在这一理念下,他通过开发超大楼盘,以低买低卖的策略快速回笼资金,并实施设计、建设、装修、物业管理一条龙开发,以降低成本,从而快速积累了巨额财富。

虽然杨国强表示,作为二女儿的杨惠妍只是代表家庭持股、代表家族签名,然而,445.1亿元的身家、25岁的年龄、海归的身份,都让外界对这位承继父荫却又至今隐于镁光灯后的中国最年轻的首富充满了好奇。随着4月20日碧桂园控股在香港联交所正式挂牌上市,这份好奇也延续到碧桂园集团创始人杨国强以及他一手打造起来的五星级的家出品方身上。

17岁前杨国强从未穿过鞋,年轻时曾放牛种田、做过泥水匠。从1992年进入房地产业后,短短十余年时间,杨国强完成了从泥水匠到亿万富翁的完美转身,并且为女儿打造了一个中国最年轻的首富的头衔。

学校救市和复合地产

1992年,当时主业还是建筑承包的杨国强利用顺德碧桂园股东退股的机会,毅然接盘,进入房地产业,同时创立碧桂园品牌。1993年6月,碧桂园破土动工的时候,房地产市场的低谷已经悄然来临。面对数百幢尚未销售的别墅,杨国强请来了当时还是新华社记者的王志纲为其指点迷津,随后以兴办碧桂园学校为切入点,使碧桂园枯木逢春,成就了学校救市的说法。虽然兴办学校投入大、风险高、回报周期长,但对于当时处于存亡关头的杨国强而言,投资办学不仅打响了碧桂园的名号,带动了楼盘的人气,更重要的是,通过向每位学生收取30万元的教育储备金,1300多名学生为其筹到了3.9亿元的流动资金,缓解了燃眉之急。

随后,依靠整体策划战略与成功的企业形象(CI)定位,通过兴建会所以及广泛宣传给您一个五星级的家的房地产经营理念,以学校为依托,碧桂园第一个把复合地产的概念融入到地产开发和推广中,在提高了自身楼盘附加值的同时,也为集团的发展开拓了广阔的前景。从最初的学校 地产模式到学校 会所 地产,再到如今的学校 会所 地产 酒店 度假,可以说,一定程度上,是复合地产成就了杨国强和他的五星级的家。

时至今日,除了已经开发的21个碧桂园楼盘外,杨国强还拥有6家酒店/度假村、2家高尔夫球会所、6个商业广场(街)以及多个主题公园。碧桂园开发的项目都选址在风景优美的自然山水之中,这些项目又多与碧桂园的别墅区位置毗邻,有些甚至就是一体开发的,因此,如今碧桂园已成为广东省内热门的自驾游景点。对杨国强而言,这又是一次人气 知名度的一石二鸟。

曾经备受质疑

碧桂园曾于2007年创下内地房企在港融资的最高纪录:148.49亿港元,股价也曾一度攀升至14.18港元,年仅26岁的杨惠妍因持有其96亿股股份,在2007年身家超过160亿美元,一位新的中国首富就此诞生。

然而,仅仅两年时间,碧桂园从媒体追逐的地产新秀,变成了备受质疑的“品牌新锈”。

第一轮质疑:模式遇阻

2009年2月中旬,整个房地产市场尚未走出2008年金融危机带来的寒冬,王石的拐点论余音尚在,潘石屹的百日剧变论仍有市场,连冯仑的卖儿卖女论都正充满余热。

作为2007年上市时的土地储备之王,碧桂园自然成为寒冬中最容易让人想到的“困难户”。

截至2008年12月31日,碧桂园旗下已竣工未销售总建筑面积138万平方米;在建中的可销售总建筑面积1430万平方米。此外,碧桂园还有近3000万平方米建筑面积尚处于施工审批或图纸设计阶段。结论是“碧桂园面临着巨大的高存货压力,需要大约3年时间才能够消化掉现有可售面积”。

碧桂园随后发表声明,表示集团并没有所谓的“大量存货积压”。造成“大量存货积压”表象的原因是竣工日期与合同交付日期不一致,这一现象是房地产行业内较为普遍的现象。碧桂园集团2008年现房未售比例与往年对比相仿,没有大幅增加。

然而,“大量存货积压”之论并非剑指积压,而是质疑碧桂园的发展模式缺陷。

一直以来,业内将碧桂园快速扩张,快速资金回流的方式比喻为“麦当劳式”的扩张方式,这种发展模式在公司上市之前一直发挥着巨大作用。事实上,2007年,碧桂园上市某种程度就是为了改善资产负债结构,通过直接融资维系其高增长。

于1992年发家于广东顺德的碧桂园,依靠在城郊建高档楼盘起家,擅长以极其便宜的价格获得土地来控制成本,然后进行郊区卫星城开发。在楼市火热的2007年,创新的开发模式、成熟的开发能力、惊人的土地储备与低廉的价格,使碧桂园成为最被看好的“地主”,比“地王”强的不止一点。

然而,2008年楼市转冷,销售遇阻,而土地储备到期将不得不投入开发,碧桂园的资金需求量迅速大增,地产业的新模式遭遇了资金紧张的老问题。

有业内人士认为,当年杨国强开创的独特商业模式,在让他赚得盆满钵满的同时,也让他遭受了无数的质疑。许多投资者看到了这种商业地产模型的弊端,对此并不看好。他们认为碧桂园商业模式的建立来源于碧桂园基于本区域的发展。而今后碧桂园将要面对全国性扩张瓶颈的挑战。

碧桂园此后进军全国,能否像生产商品一样将广东模式复制到全国各地,这将是一项重要的挑战。另外,从家族式企业管理到系统化、流程化的管理,需要一个艰难的过渡。有关人士分析认为,25岁的杨惠妍能否带领碧桂园这艘地产巨舰,继续其父杨国强的创富神话,有待观望。而这些投资者们质疑的声音,也直接造成了杨氏家族在股市上身价大跌。

合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,碧桂园的发展模式如果不改变,其利润空间始终是不大的。“碧桂园的销售业绩比较惨,一来是与其低价策略有关,二来是与其在三四线城市布局的策略有关。”

整个2008年,碧桂园集团总收入为157.13亿元,只达到预期的50%。不仅如此,公司毛利也下降14.1%至70.26亿元,净利只有13.78亿元。

易居中国分析师薛建雄表示,经历了一段时间的快速成长,目前碧桂园的发展模式遇到阶段性的瓶颈。无论是管理结构还是竞争模式都出现了问题,而且在进入调整期时,刚好又遇上房地产市场的一轮大调整,因此市场份额流失的问题就自然而然地显现出来了。

有网友认为,“碧桂园一味的储存土地,难道只是想当一名称职的地主么?如果未来中国土地政策一旦发生变化,碧桂园最终只会自我毁灭。”

面对质疑,碧桂园选择沉默。

第二轮质疑:首富掉价

继模式之后,当家人成为第二轮焦点。

美国财经杂志《福布斯》(Forbes)于2009年3月11日公布一年一度的全球富豪排行榜,上一届的内地首富、碧桂园大股东杨惠妍由第125位跌至第296位,资产缩水至23亿美元,瞬间引起广泛关注。

此前,凭借持有碧桂园逾半股权,杨惠妍已连续两年问鼎《新财富》“500富人榜”的中国首富。然而,碧桂园股价在2008年大幅跳水,一度从年初的9港元跌至最低1.1港元。截至2008年12月31日,碧桂园股价也不过1.9港元,较其历史高点14.18港元大挫86.6%,市值更跌至三百亿港元,尚不足万科的一半。而曾几何时,其市值最高超过2000亿港元。持股59.12%的杨惠妍,身家也随之大缩水。

按照股价跳水幅度粗略估计,2008年杨惠妍个人财富就蒸发了约684亿港元,舆论界无不感叹道,没见过财富缩水如此之快的首富:平均每天减少2.6亿元,每小时损失1000万元,成为名符其实的“首负”。

更雪上加霜的是,杨惠妍身家缩水再次触发股价下跌,形成继模式遇阻后的恶性循环。

而杨惠妍的麻烦还不止于此。

根据碧桂园与国际投行美林签订的掉期协议,不管市场股价如何变动,这些掉期股份未来交易价都将锁定在6.85港元。碧桂园还要向美林支付对赌协议中规定的款项,这进一步加大了碧桂园的浮亏,并直接影响到杨惠妍财富缩水的速度。

碧桂园再次选择低调处理,但低调并非所有问题的最佳处理方式,品牌漏水就是典型的一例。

第三轮质疑:品牌漏水

2009年12月4日,有媒体曝料称,长沙碧桂园威尼斯城项目联排别墅渗水、墙壁开裂,因房屋存在严重质量问题连续整改,业主被迫在酒店住了整整三个月。

就在事件双方还在协议中的时候,安徽省巢湖市碧桂园银屏秀色苑项目又被指“未验收就交房”;而碧桂园在广州开发的凤凰城项目则因交房贷不对版,成品房同样板间相差甚远,遭到业主集体投诉;此外,台山碧桂园项目也出现了楼体裂缝、漏水和空心墙等质量问题。

如果没有“质量门”事件,碧桂园当时在港股市场的表现也可谓强劲。12月2日,碧桂园公告表示,公司已提前1个月完成了全年的销售目标,消息公布的当天碧桂园就劲升7.59%,随后五个交易日的该股涨幅超过14%。

然而就在碧桂园“报喜”之后的第二天,媒体就爆出了关于碧桂园长沙威尼斯城联排别墅因渗水和墙壁开裂的新闻。

连续的“质量门”事件不仅让碧桂园陷入了空前的信任危机,也让公司股票大受其伤。2009年12月9日,碧桂园以3.16港元收盘,每股下跌0.15港元,跌幅4.53%。股票的大跌也让碧桂园的大股东——杨惠妍的身家大幅缩水。据了解,杨惠妍目前的持股量为96.7亿股,以此计算,杨惠妍的资产一天内就缩水了14亿港元。

除了财产上的巨额亏损,碧桂园还忍受着来自各界的批评。有媒体认为,杨惠妍个人身价的快速缩水,显然是市场天平对碧桂园“质量门”最公正的评判。

面对不断升高的质疑声浪,碧桂园终于选择不再沉默,发表了一份声明,称长沙碧桂园的质量问题并不是碧桂园的嫡系建筑“部队”所为,而是建筑外包之后的雇佣军造成的后患。并表示“碧桂园深知品质才是开发商安身立命的根基,我们保证将对业主提出的每一个修改要求都认真听取,妥善解决。”

碧桂园终于改变了处事方式,但要让消费者重新接受,绝不是像道歉一样容易,毕竟受伤与疗伤所用的时间是大相径庭的。

碧桂园更大的挑战在于,其卫星城模式在全国推广后,大部分地区都水土不服,而在它的广东老家,低价拿地的时代已经一去不返。4000万平方的土地红利吃光之后,碧桂园再拿什么与万科、中海、富力、保利、合生、绿城等全国性对手同台竞争?

公布年报

碧桂园控股有限公司(02007.HK)昨日公布年报。公司去年净利增加50.9%至20.80亿元(人民币,下同),净利润率为11.8%,收入总额为175.9亿元,同比上升11.9%,每股盈利12.73分,比2008年同期大幅增长50.7%。拟派发末期股息0.045元。

年报显示,碧桂园于2009年超额完成全年190亿元合同销售目标,共实现合同销售金额约232亿元;合同销售建筑面积约475万平方米,同比分别增长约32%及40%。主席杨国强表示,2009年“大本营”广东对其全年销售业绩贡献巨大,占全年销售业绩的67%。

杨国强表示,随着中国城镇化水平的不断提高,以及在国家鼓励二三线城市经济发展的政策环境下,碧桂园在一线城市周边以及二三线城市新城区的开发模式在过去是成功的,未来也具备可持续的潜力。集团计划今年继续在广东省经济基础好的二三线城市物色优质发展项目。此外,他还认为国家的调控政策有利于房地产市场平稳发展。

碧桂园首席财务官伍琦琴表示,截至2009年12月31日,公司总借贷额为178亿元,其中银行借款约为103亿元,可换股债券负债部分为42.8亿元,优先票据为26亿元。目前公司负债比率为53.3%。

很专一地做地产

今年初,邵逸夫从TVB董事局主席兼上市公司行政主席职位上正式退出后,TVB不断传出“易主”之说。此前也曾有传闻称,碧桂园主席杨国强拟以私人资金逾130亿元全购邵氏兄弟,转任董事局非执行主席一职。在今日的碧桂园2009年的业绩说明会上,杨国强亲自否定了这一传闻。

数年前,香港市场便传闻邵氏想出售股权,当时有投行猜测CCTV也想入主。近来,有传闻称碧桂园主席杨国强拟以私人资金逾130亿元全购邵氏兄弟,当时该消息得到了香港大地产商恒基兆业主席李兆基的确认——李兆基甚至向媒体透露,将会借数十亿港元给“老乡”杨国强,协助其收购TVB。杨国强原打算以拥有的公司股票作抵押向银行作贷款,但在金融海啸之下,这次抵押贷款不得不中止,最后邵氏于去年10月中宣布,大股东出售邵氏股权的商讨已经终止。

在业绩说明会上,有香港记者就此传闻向杨国强求证。杨国强表示,“TVB的事情,我从来没讲过,我们是很专一地做地产,不做其它的业务。”