汤臣集团太子汤珈铖 汤臣集团业绩亏损11 7亿卖子求生 后续开发承压荣光渐逝
因上海黄浦江边顶级豪宅汤臣一品而名噪一时的汤臣集团渐显颓势。
11月24日晚,汤臣集团再次发布《出售津湾置业之51%股权》公告,在前一版本的基础上对出售事项进行了充分细化。此前,汤臣集团发布公告称,公司间接全资附属公司天津汤臣建设有限公司(以下简称"天津汤臣")以11.73亿元出售天津津湾置业有限公司(以下简称"津湾置业")51%股权予温州市中保世纪投资管理合伙企业(以下简称"温州中保世纪"),出售完成后,公司不再持有津湾置业任何股权。
业内分析人士认为,从上海的黄浦江到天津的海河,汤臣集团在国内的地产业务走过汤君年开创的"浦东开发第一人"时代之后,进入了汤氏兄弟的"守业"时代,却也错失了内地房地产的"黄金时代"。而曾让公司声名鹊起的内地豪宅项目也一度经历"捂盘""囤地"风波。
另外,从近几年土地市场的表现,亦可看出汤臣集团在内地市场业务扩张性偏弱。2013年以后汤臣在内地很少拿地,通过资本并购的项目也寥寥。土地储备不够,给后续滚动开发带来了一定压力。
针对企业业绩发展,以及出售天津物业项目等相关问题,记者致电致函汤臣集团企划部相关负责人,其回复记者采访函件已收到,不过"公司暂时不接受媒体采访",在记者再三坚持之下,其表示无论公司能否就具体问题进行答复都会将采访函件呈交领导,并尽快以邮件形式进行回复,然而截至发稿,记者并未收到对方的任何回应。
负债率畸高 11.7亿元卖子求生
多年来,作为走出上海、开拓全国市场的首个异地项目,天津津湾一品并未打开汤臣集团的全国版图,也没能延续上海汤臣一品的荣光。近日,该集团披露的一则出售事项更将其卷入"卖子求生"的舆论漩涡。
根据公告,津湾置业持有天津市和平区中心区域的津湾广场第二期,正在发展的一栋70层高楼,总楼面面积20.95万平方米,作商业及办公用途。大楼已于2016年10月结构封顶,建筑工程预计于2017年第四季度完成。
2016年9月30日,津湾置业按《香港财务报告准则》未经审核资产净值约为人民币13.72亿元。根据该项目于2016年9月30日由独立估值师编制的初步估值报告,该项目估定价值约为人民币22.45亿元。
"由于环球物业和金融市场一直起伏不定及面对重重挑战,故于此时进行出售事项将有助于集团实现津湾置业相关资产之投资潜力,出售事项将进一步加强集团现金流及财务状况。"汤臣集团在公告中提出。
同时,温州中保世纪同意于股权转让协议签署后15个营业日内向津湾置业提供8亿元贷款,利率不高于年利率8%。
此前,汤臣集团发布2016年中期业绩报告显示,报告期内,公司共录得总收入19.35亿港元,同比增长220%,主要溢利贡献来自于上海汤臣一品、天津汤臣津湾一品、澳门汤臣主教山壹号。具体为,上海汤臣一品收入6.42亿港元,占集团总经营收入的33.18%;天津市汤臣津湾一品收入6.57亿港元,占集团总收入的33.93%;澳门汤臣主教山壹号项目倚靠出售收益5.04亿港元,占总收入的26.07%。但除了物业发展及投资业务之外,其余业务全线亏损。
上半年,汤臣集团录得除税后利综合溢利3.03亿港元,较2015年同期增长25.87%;公司股东应占溢利为2.198亿港币,较2015年同期小幅下跌7.7%,去年同期为2.381亿港元。
此外财报显示,公司于2016年6月30日时,资本负债比率达97.43%,较2015年12月31日之时的107.93%有所下降,但仍然偏高。
资料显示,汤臣集团率先投资参与浦东的开发建设。作为改革开放后最早投资上海浦东的外资企业之一,汤臣集团率先为浦东建立了一系列的"第一"配套设施:第一家五星级酒店——锦江汤臣洲际大酒店,第一个涉外高档商务中心——汤臣中心,第一栋五A级涉外写字楼——汤臣金融大厦,以及浦东唯一的位于市中心地段的汤臣高尔夫球场,并在周边分期建设了汤臣高尔夫别墅。
"资产负债率高,可能和开发产品有关,汤臣开发以中高端产品为主,中端产品尚能跑量,高端产品的资金回笼却较慢。比如汤臣一品开盘十多年还没有清盘。此外,汤臣也有商业项目,商业项目达到销售条件比住宅要高,所以拿地的两到三年现金流一直为负,也是资产负债率走高的原因之一。"上海中原地产市场分析师卢文曦称。
多豪宅项目历"囤地""捂盘"风波
据了解,截至目前,踏入内地房地产业逾二十年的汤臣集团,在国内布局仅剩上海、天津及澳门。
其中,汤臣湖庭花园作为汤臣集团在浦东三八河区域毗邻汤臣上海浦东高尔夫球会的一项低密度住宅项目,该集团持有此项目70%的权益。据了解,整个项目分三期开发,总占地22.52公顷,共建有独栋及联排两种别墅户型,是目前上海市区为数不多的纯别墅社区之一。
近日,记者前往汤臣湖庭花园探访,项目一位栾姓销售经理告诉记者,整个项目开发的周期比较长,但目前销售工作已进入收尾阶段。
记者采访中还了解到,上述项目还一度陷入"囤地"风波。据2012年CCTV报道,上海某房产中介介绍说在上海浦东新区花木路与罗山路交界处,汤臣湖庭花园别墅群边上的一块长条型的空地是汤臣三期的,到现在闲置已经超过十年。
记者从汤臣集团官网上查询到,1994年,上海汤臣浦东房地产开发有限公司拿下了原上海市环卫站的部分用地,但迟迟未开工。公司称拆迁工作始终未能完成。后来公司又把这块地与位置非常相似的另一块地等价置换,从而继续囤地。当时,在业界分析人士看来,如果汤臣闲置地块开发并销售,其独栋别墅的售价将肯定高于10万元/平方米,这一地块在经历了漫长等待之后,价格早已上涨数倍。
提到汤臣集团,就不得不提起让其名声大噪的上海天价豪宅汤臣一品项目。开盘至今已有11年之久的汤臣一品,不仅因其超高的售价而闻名全国。囤地、捂盘、假售、抬价……上海汤臣一品一度被相关媒体指为"问题楼盘"。
2002年,汤臣集团投资建设汤臣一品,定位为陆家嘴(23.820, 0.00, 0.00%)区域罕见的世界级滨江大宅。2005年,上海房地产的焦点莫过于均价11万元/平方米的天价楼盘汤臣一品。彼时的上海,内环的房价也不过13000多元/平方米。
该项目也进入了监管部门的视线,汤臣一品"挂牌价格畸高"首次被视为存在涉嫌捂盘的可能,进而被纳入房管局检查范畴。上海市房地局认为,该楼盘开盘以来,社会反映强烈,价格虚高,有捂盘惜售之嫌,签约销售环节有虚拟交易、自我炒作之嫌。不仅如此,据工商资料显示,"汤臣一品"的地块早在1995年就全部获得,从拿地到项目销售跨越12年之久,其间土地囤积闲置多年。
据了解,在此前很长一段时间的销售中,汤臣一品为了维护顶级豪宅的形象,采用了仅面向极少数人群的销售方式,并对看房提出严苛的要求,将不少人拒之门外。虽然不能将当时汤臣一品销售不佳的原因全部归咎于推广手法,但直到2009年初,汤臣一品开盘四年,只卖出了4套。
2009年,汤臣集团创始人汤君年与现任汤臣集团董事局主席徐枫之子汤子嘉和汤珈铖走上前台,接班销售工作,采取了与市场更为同步的营销策略,才让汤臣一品在2010年实现了超60套的销售成绩。
据汤臣集团的业绩中报显示,截止到2016年6月30日,汤臣一品A栋及C栋大楼中约有总住宅楼面面积15400平方米可供出售,而B栋及D栋大楼之总住宅楼面面积约58400平方米中已租出约73%。
后续滚动开发承压 昔日明星荣光渐逝
时至今日,屹立在黄浦江边的汤臣一品,仍旧是上海顶级豪宅的代表作,但汤臣一品在入市的十一年时间里,却未能让汤臣集团借势而起。
如今,缔造沪上豪宅标杆的汤臣集团,在汤臣一品之后,逐渐沉寂,地产荣光渐逝,令人扼腕。长三角地区资深地产人士柴胜认为,汤臣集团应该是老牌港资企业在内地发展的标杆性企业,依托上海浦东大发展,在很长时间内,获利颇丰,随着内地各项建设的加快和完善,大开发的红利也逐渐进入尾声,故企业利润有所下降。
"在很大程度上,为了资金安全和对未来发展的预期,很多外资和港资企业寻选择离开内地市场,到更为安全的资金保值增值方式和场所。"柴胜称。
从近几年土地市场的表现,亦可看出汤臣集团在内地市场业务扩张性偏弱。2013年以后汤臣在内地很少拿地,通过资本并购的项目也寥寥。土地储备不够,给后续滚动开发带来一定压力。
另一位不愿具名的地产界人士对本报记者表示:"汤臣集团在内地的发展以上海和天津为主:上海实现了多元化的发展,从住宅物业到酒店及其他投资来看,这些都是上海初期大开发时期急需的硬件形象和服务,但是越来越多的内地企业跨越式发展会更快地赶超汤臣,其模式被复制,加之内地政策环境和区域发展的不均衡,可能出现的投资风险加剧,踩空成为大概率事件。"
"以汤臣一品为首的房地产业务带给汤臣的辉煌已渐渐暗淡,在房地产业务规模上一直难以实现突破、其余业务盈利困难的情况下,未来如何实现公司业绩及利润的增长,是汤臣集团不得不面对的一个问题。"易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受采访时表示。
