叶檀房价 叶檀:别奢望房价大跌 房价跟油价有点像

房价下跌了,但房地产价格跟油价一样,下跌如滴水,上涨如火箭。

22日国家统计局发布了1月70个大中城市住宅销售价格统计数据,两大目标貌似已经达成:

一是热门城市房价下降,三四线城市略有上涨;二是分化形成,去库存持续进行中。

15个一线和热点二线城市中,11个城市新建商品住宅价格环比下降;3个城市持平,分别为北京、杭州和成都,仅广州一城出现环比上涨。一二线城市新建商品住宅价格环比基本止涨。据易居研究院对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均计算,1月份,一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为0.0%、0.1%和0.4%。这是房地产历史上罕见的稳定的数据。

被政策抑制的房价,并不能代表未来的趋势。房地产价格历史告诉我们,上涨快、下跌慢。

去年房价大涨,国家统计局公布的70个大中城市价格指数,1月北京新建住宅价格指数上升1%,深圳上升4%,合肥上升1.5%;2月北京上升2.1%,深圳上升3.5%,合肥上升2.3%,而近几个月虽然“降降降”,跌幅通常不到1%,有的仅仅0.1%。

北京“睡城”燕郊土地落宗事件传得沸沸扬扬,这就是燕郊房价如火箭一样上窜后突显的问题。据《华夏时报》报道,以燕京航城为例,该项目2008年曾卖过每平米3800元,目前在二手房网站的报价已经达到每平米28000元。

燕郊房价分水岭一是2008年,二是2010年,三是2014年。这三个分水岭显示了三大原因,2008年是稳定经济货币增长,2010年是“新国十条”限购令使北京房地产迅速溢出到燕郊等地,2014年以后是楼市回暖加上京津冀一体化。连燕郊如此,如果北京不限制,会到什么地步?

即使现在燕郊房价下跌到3万元以下,也不可能回到2万5以下,更不可能回到万元以下,这意味着中国债务的崩盘,也意味着中国中产收入阶层的贫困化。别忘记,根据西南财大中国家庭金融研究中心的数据,北京、上海等城市居民财富的主要呈现方式就是房地产。房地产崩盘,除了现在买不起房的,对各方都没好处。但现在买不起房的不必开心,到那个时候,买不起的也就失去了工作。

现在一切政策都是测试,不是让房价大幅下跌。通过测试,找到房价增速稳定还不影响经济的临界点,让民间资金实实在在地进入市场,填平杠杆洼地,未来房地产大幅下跌的可能性几乎为零。

最重要的是货币的原因。我们昨天写了关于60万亿固定资产投资文章,答案很清楚,60万亿并不算是非常激进的增速,但由于基数极高,这样的数额会让债务继续上升,换句话说,未来通胀压力不会缩小,吃个普通苹果可能就要8块钱。这不是央行有没有道德的问题,而是中国的经济能不能承受压力的问题,压力必然传导到居民头上,除非我们能够找到其他的蓄水池。

货币购买力下降,我昨晚买芒果,同比去年价格上涨了30%以上,让人心惊,投资是保持生活水准不下降的必然路径,一方面是找专业、诚信的证券投资机构,另一方面是找到具有安全边际的城市的房地产。

举个例子,上海、深圳等城市的房价是硬被压制的。这两个城市土地供给不足、去化率很高,《21世纪经济报道》披露,从上海商品住宅存量面积来看,截至2月20日,上海存量面积虽然仅仅有733万平方米,但是市场去化速度由去年9月份之前的月均120万平方米,降低到目前的不到60万平方米。从历史上看,这样的数据意味着上海的房价再压也不可能跌。上海成为亚太地区最具吸引力的房地产投资目的地,日本东京降至第二位,这是22日下午CNBC报道引用的仲量联行的数据。

深圳土地同样紧张。到2020年,深圳建设用地上限是976平方公里,截至2015年已使用940平方公里。这意味着,2016年起,深圳只有30平方公里的新增建设用地指标,平均每年仅6平方公里新增建设用地配额。旧房改造、远郊土地热拍的原因,就源于供给量不足。

有人拿着深圳那位二胎爸爸买房失业的例子,印证深圳房价大跌,完全榫不对卯,这不是深圳房价没戏造成的悲剧,而是不懂得控制现金流造成的悲剧。没有生活与投资的常识,不是倒在这个坑里,就是倒在下一个坑里。

利房网小喇叭:别奢望房价大跌,房价跟油价有点像——上涨如火箭,下跌如滴水。这样的比喻太形象了、太贴切了,正可谓一语中的。叶檀,作为知名的财经评论家,对当下财经热点、地产圈新态等常出惊人之语,言辞犀利,发人深省。房价问题,全民关注,小编以为只有凝聚更多真正的专家的集体智慧,积极为楼市稳定献言献策,房价下调才有望得以真正实现。当然,这是一个长久的课题,不可一蹴而就,但全民之心声,亟需上达!