张玉良的后台 张玉良:风波后 绿地的下一张王炸牌

摘要:分化严重的中国楼市旧模式已走到尽头,全球最大的房企之一掌舵人张玉良正为绿地开出一剂药方。

即将迎来第五个本命年的绿地集团董事长张玉良,留着一头时髦的短卷发。他比约定采访的时间稍微迟到了五分钟——因为想在中国高层发展论坛上,听完中国人民银行行长周小川的演讲。

这一天恰好春分。窗外是北京钓鱼台国宾馆波光粼粼的中心湖,新绿的柳树在午后的风里摇曳。张玉良戴着无框眼镜、系着蓝色格子领带,笑脸盈盈,看上去心情一直不错。

用了24年,这位公务员出身的企业家,将一个农业局的绿化公司变成了一家世界500强级别的巨无霸。现在,张玉良掌舵的不仅仅是一家地产国企,而是一个市值超过1600亿、触角遍及地产基建金融消费、在9个国家拥有业务的商业帝国。

但就在最近,这家中国市值最大的开发商之一被推到了风口浪尖——因为其参股的云峰集团私募债违约。尽管绿地尽管几个月前就与云峰完全划清了界限,但是在一些研究机构甚至银行看来,云峰事件反映了绿地过去激进战略和一些公司治理上的缺陷。

而在主业地产上,绿地也刚刚丢掉了老大的位置,被另一家巨头万科拉下一段距离。根据其发布的数据,2015年的合同销售金额为 2301 亿元;而万科2015年已超过2600亿,向着3000亿迈进;连恒大也做到了咄咄逼人的2013亿元的销售额。

我们的对话从如何消化库存开始。像很多在三四线城市布局了的开发商一样,绿地想把积压的存货卖掉并不容易。他们有大量项目布局在二三线城市,这从它的销售均价就能看出来——2015年,绿地合约销售均价刚刚超过1万元/平米,比万科少了2000元/平米;其次,绿地的存量物业中有很大一部分是商办物业,在全国商业地产一片哀鸿的背景下,销售前景并不乐观。

云峰事件的负面影响如何消除?新一年在哪里拿地?商办物业怎么卖掉?3月20日,张玉良回答了一条君的这些问题。

对张玉良来说,云峰似乎完全构不成困扰。在煤炭整体衰退的大背景下,绿地也正在主动收缩能源板块。

拿地方面,绿地将不再全国大撒网,而是把精力集中在15个城市——他们已经在这么做了,从2015年12月到2016年2月绿地已经在这些城市投入了500多亿拿地。

从上市以来,绿地一直在做两件事,一件是寻找新的体量足够大的业务,来弥补能源业务的营收漏洞;另一件是通过各种各样的办法优化财务报表。

大金融和大基建是绿地新的营收利器。张玉良认为,绿地的金融业务将走在同行前面,争取尽快获得更多有价值的金融牌照;绿地通过大基建"做政府想做的事",现在他们把业务从地铁扩展到了高速公路、污水处理厂,这些政策红利最起码还能享受5年。

同时,绿地正在利用资本工具减轻债务负担——截止2015年9月底,绿地的负债接近2500亿,现金和准现金资产则只有400亿。按照张玉良的设想,绿地要做全球最大的房地产信托投资基金(REITs),规模将达到1000亿,他会把绿地的酒店、办公楼和商场放进资产包中,让普通的投资者帮助绿地减负。

以下为部分问答实录,干货颇多,建议一读。

一条君:云峰违约事件对绿地产生了一些负面影响,如何消除?

张玉良:云峰本来就是独立的法人公司,和绿地是不同的股东,公告的很明确了,对未来困难的解决,绿地会按照法律和相关方面的要求,根据我们自身的情况,尽可能去帮助云峰。

从目前来看,整体是受到宏观经济、煤炭产能过剩的影响,比如焦煤原来一吨是1000多,现在200多元,如果煤的销量和价格按过去来讲,好的不得了,但是现在产能过剩,它得停下来,而且不停下来,生产就亏损。再加上煤炭投资比较大——已经投了上百亿,所以虽然采取了很多措施,但是很艰难,这类企业在国家导向来看,是要认真清理,不是说僵尸企业么。其实也不仅仅是云峰一个公司,行业都是这种情况。

绿地本身还有一些能源资产,从2014年开始就主动收缩了,占比将明显下降,以前最高的时候达到了800多亿,一个产业彻底调过来,也能艰难。

问:今年绿地的拿地计划是怎么样?

张玉良:强度不低,投资规模可能会超过去年,从去年12月到今年2月,绿地已经投入了500多亿。我不方便透露今年投入多少钱买地,在一些一线城市和省会城市,大概我们会集中在15个城市,重点投入。

今年我们判断,住宅市场会好于非住宅市场,商业和办公市场冲击比较大,一个是经济下滑,公司没能力购买;另一个是互联网冲击了商业和办公,需求增长放缓,甚至都萎缩了,现在我们调整到以住宅为主,当然也不放弃那部分市场,非住宅的开发,我们的能力和竞争力是比较强的。

一条君:绿地有大量存货在三线城市,这部分怎么消化。

张玉良:我们从2013年以来,三四线的投资比例很低,70-80 %项目在一线城市和省会城市,省会城市分化也比较大,甚至媒体会把一些省会城市看成三线城市,我认为从经济发展和人口的角度看是对的。

我们的50%以上的项目还是在一二线城市,北上深,以及武汉、济南这些增长快的省会级城市。

去年12月到今年2月,我们投资了500亿在房地产项目,集中在一线城市、1.5线和二线城市。我们去库存的任务没那么多,百分之七八十在省会城市,剩下20%在地级市。

我们现在也在调结构,年初中央提出要和地方政府联动,住房做旧区改造和保障房,经济适用房;商办要和政府联动做改造,或者延迟开工,缓解三四线城市去库存的进度,所以我认为半年以后,我们的结构会发生很大的变化。一线城市住宅比较好,办公楼相对不好,我们也在做调整,政府也在调整供地结构、住宅和办公楼结构,这个我们也在顺应变化。我们总体是加大混合用地的投入,比如住宅为主体,一部分商业服务。

问:绿地在一线城市投资很多,2016年绿地对销售额预期如何?

张玉良:在这些快速成长的城市,今年的市场不会差,绿地今年的目标是比去年有好的增长。当然也是在调整,一些城市下滑,一些继续上涨。

问:绿地在商业地产开发很有经验,商业地产去库存有什么策略?

张玉良:供大于求的状况,城市能级越低,表现越突出,第一我建议没有开发的就放缓;第二,已经开发的,采取灵活的措施来做,比如功能用途协商改变,商业能不能变成居住办公;第三,省会城市的项目,住宅改为类住宅,未来再开发,就要定制生产。这是主要的消化渠道,政府方面我们也建议,不应新增市场无需的供地,包括一线城市,也要有评估。

一条君:大金融板块,很多地产公司都在做,绿地之前做些银行的投资,后来又撤了一些,现在投入金融和之前投入是怎样的一个转变。

张玉良:过去我们的金融主要是参股银行,地方小银行,现在我们做是全牌照,从投行开始,信托、保险,有条件地介入银行,要有控股权的银行,而不是参股,这和过去是不一样的。

这个板块绿地成长很快,去年绿地金融盈利有望实现大幅增长,今年我们预计将延续这样的增长势头。

牌照来看是两部分,一部分我们希望新设立,还有收购的现在也在谈。目前证券有香港证券,信托有杭州的一家,有机会的话,保险、银行也会考虑。我们还有两个交易所,这是我们早些年都搞了,互联网金融也做了。

大基建是我们重点想做的,一个是国家经济导向中,未来五年中国基础设施重大工程市场量非常大,我们有投资能力,从投资到专业施工都有,比如高速公路、污水处理厂,地铁,这些投资和专业施工结合,海外的一带一路我们也在探索中。

今年的基建的四个单位收入会力争超过1000亿,未来三年,大基建板块会高速成长,利润基本和行业平均利差不过,我们现在是以基础设施为主,投资利润会高一些,因为我们有投资的支撑。利润是收入的2%以上,如果加上投资收益会更高一些,当然还有一些有长期收益。

一条君:做大基建的想法,是不是就是你之前提的商业逻辑——做政府想做的?

张玉良:按照政府的导向,政府的导向会创造很多市场空间,会得到社会主流的认同,也是社会的需要。同样考虑市场,这个市场是政府更倾向于创造更多机会,所以在这方面更主动一些。

问:19个酒店打包以REITs的方式在新加坡上市,是基于什么考虑?

张玉良:从集团战略来看,房地产企业要轻资产化。我们以前商业地产比重比较高,占了50%,当然这也是和国家的经济结构发展现代服务业有关,但是这种结构资产比较重,从目前来看,房地产企业要轻资产化,要把一部分资产拿出来上市

新加坡是亚洲REITs规模最大的地方,香港的规模只是它的一半,而且它的市场比较成熟,所以选择新加坡。其次,和我们合作的公司是注册在新加坡。现在第一期计划涉及的资产规模是210亿人民币,接下来还会加大, 我们是先从国内酒店开始,再到国际的酒店,

除了酒店以外,我们也可能把其他的收益比较好的资产装进去,不如整栋的办公楼和商业体,我们的目标是全球最大的REITs——1000亿人民币。除此之外我们考虑,除了自己的资产以外,将来有可能把其他公司的资产质量比较好、经营结构好的酒店,收购好装进去。

问:绿地发行REITs,很多人认为是房地产资产证券化的到来,对中国国内的REITs市场怎么看?

张玉良:国内目前不具备做REITs的环境,有类REITs的产品,但宏观环境不好,不可以上市。意义在于轻资产进去资本市场。中国以后也会逐步探讨、完善资本市场。这是个综合性的东西,比如战略新兴板的暂缓。我认为这是个方向,企业都会动脑筋、都有智慧,这条路走不通就走另一条路,是因为我们的酒店体量很大——在建和建成的已经七八十家了,每年还有五到十家出来,所以我们必须要在这条路上走通。

问:一线城市房价大涨,三四线在去库存,还加快新型城镇化,怎么平衡几者之间的关系。

张玉良:我认为城市、行业、企业是在加快分化,这种分化在房地产方面体现在房价和供求关系。记得三年前,我们就一直讲房地产的发展是跟着经济发展方向走,跟着人口流向走,这句话体现了我们的发展导向和城市的选择。中国现在未来还会加快分化,房地产只是社会经济人口流向的一个表象,本质是这些地区的经济结构调整和人口变化的体现。

问:这一轮去库存会持续多长时间?

张玉良:大家的认识有很多共同点,都认同市场会急剧分化,集中市场是在一些重点城市,所以大家会集中投资,这会加剧这些城市的竞争。这些投资增加也未必会提高房价,房价是一个综合性效应,从供求关系来讲,投资增加以后产品增加,价格会下来,但是有些城市不能简单去看,从汇率、利率、货币发行,到综合的行政政策,依我的观点就是所有政策最终体现在房价上。

中央也很明确,一线城市肯定是房价控制,比如提出了"一城一策",但是我认为有些难度,比如货币政策怎么"一城一策",但是所得税、交易税征收,买房门槛的高地可以"一城一策",有些能做,也有些政府是做不到的。比如要控制城市人口,依据是什么,也很难讲,但是在这个阶段,买车要摇号,只能无奈地做这些短期政策。北上深政府也出台了政策控制房价,但是房价未来就一定下去,也很难说。

问:北京不是绿地的主场,但是绿地在大兴拿了一块地价格还蛮高的,绿地在北京的策略是什么?对北京以及环北京地区房产的增值空间有什么看法。

北京要放在全球城市群去看,中国城市群的领头城市都将是未来国家经济增长的动力,国家全球竞争力的领头羊,这是我非常坚定的看法。城市群的领头城市的能级、规模、人才积聚,因此这种城市从全世界城市发展规律来看,除了灾难性事件外,都会平稳不断地进步。所以从这一判断来看,北京、上海、深圳在全球的竞争力未来一段时间内还会持续上去,因此目前看不到北京房价跌的状况。

绿地在北京市场投资还不够,对北京和北京城市群也是非常好看的。我们一直希望京津冀事业部是集团的龙头。

一条君:绿地最近一直在国际化,如今已经是美国最大的开发商之一了,对您来说,现在管理一个国际公司,和以前相比挑战在哪里?

张玉良:要成为全球跨国公司,要有足够能力去面对全球的问题,政局变化、领导人更替,汇率变化,重大政策变化,团队的适应性,都是挑战,但只能是迎难而上。因为全球化是企业最终的归属,坚定性、目标性不会动摇。我们当时也碰到过,韩国换了一个知事,把我们的楼停了半年,我们的沟通也比较正常,现在已经上去了,这是一个适应的问题。