许家印二公子 许家印准接班人展露财技 恒大帝国许公子入股全筑装饰

恒大地产董事局主席许家印兴业有道,其子许智健也不遑多让。这位准接班人在恒大帝国外围“找食”的动作,因上海全筑建筑装饰集团股份有限公司预披露招股书,对外曝光。

《金证券》记者发现,许智健位列全筑装饰的第6大股东,而后者近一半的收入来自恒大地产以及其下属公司。

许公子入股赚得不多

家族企业特征明显的全筑装饰,以住宅全装修为绝对主业,少量涉足公共建筑装饰、家装施工、设计和家具业务等。按照招股书披露的信息,公司包括复星谱润等7个法人股东、11个自然人股东,共计18名股东。

《金证券》记者注意到,朱斌作为公司实际控制人,持有5481.4万股,占比45.6783%。朱斌的妹妹朱骅、妹夫全巍通过上海全维投资,间接持股4.11%。

许智健是如何介入其中的呢?

2010年前后,全筑装饰开始引进外部股东,许智健便是此时入股的。这一年的12月25日,公司召开股东会,同意股东朱斌、陈文等人将所持公司部分股权以每1元出资额对应转让价款43.50元的价格转让给新增投资者许智健。最终,许智健以2500万元的成本,换来57.4713万元出资额。增资改制之后,许智健所持出资额转化为524.664万股,持股比例4.3722%,位居全筑装饰第六大股东。

对于许智健这个最年轻的自然人股东(今年30岁),全筑装饰可谓呵护有加。招股书对其介绍相当简略,仅披露性别、身份证号码前14位以及“广东省深圳市福田区莲花北”的粗略住址。

《金证券》记者注意到,全筑装饰2013年每股收益发行市盈率0.558元(摊薄后约0.4185元),如果参考同行业上市公司目前约20倍的平均市盈率,公司发行价有望达到8.37元/股。一旦成行,许智健持股的对应市值有望在4400万元左右。入股四年,收益率不足一倍,与前几年PE动辄几倍的回报率相比,许智健的这笔买卖得利并不算特别丰厚。

公开资料显示,恒大地产在2009年11月5日登陆香港联交所主板,目前总市值约500亿元。在今年4月发布的福布斯全球华人富豪榜中,许家印以57亿美元的身家位居第31位。

市场盛传,许家印有意培养许智健做接班人。许智健从海外留学回国后,便进入恒大地产从较小的房地产项目做起。直到2012年年底,许智健才拥有自己全面负责的第一个项目——位于广东江门的恒大泉都,以恒大地产广东公司副总经理的身份,出任恒大泉都项目总经理。

值得一提的是,恒大泉都是一个大型旅游城项目,远期规划近万亩,五年内总投资100亿元。许家印将这一重要项目交给许智健负责,足见培养他的苦心。

“傍大款”关联交易急增

入股显然是个起点。随着许智健的低调入股,全筑装饰与恒大地产之间的业务量迅速攀升。据招股书披露,2011年-2013年全筑装饰与恒大地产累计签署合同金额21.39亿元。3年来,恒大地产及其下属控股单位为全筑装饰带来确认收入分别为1.78亿元、3.78亿元及7.79亿元。

这是个什么概念?《金证券》记者注意到,恒大地产对全筑装饰的收入贡献率已经从2011年的16.33%上升至2013年的46.53%,连续三年成为全筑装饰的第一大客户。

全筑装饰似乎找到了靠山,但却给IPO带来了不确定性。

“持续盈利能力和独立性问题是监管层最重视的问题,也是IPO被否的两大杀手。”沪上一位资深保代向《金证券》记者指出,“一般来说,我们都会建议发行人逐渐淡化关联交易。因为关联交易会让发审委员们觉得企业独立性存在问题,如果不能把交易规范、价格公允等解释透彻,很难过会。

据不完全统计,2011-2012年期间,证监会一共公布了73家IPO企业的被否原因,主要包括持续盈利能力、独立性、内部控制、信息披露以及其他情况。其中,有25家(占比34%)企业折戟于持续盈利能力,14家企业(占比19%)因为独立性问题而止步IPO,这也成为IPO被否的两大“杀手”。

对于如此庞大的关联交易规模,全筑装饰不担心IPO冲刺遇阻吗?《金证券》记者致电公司董秘办,一位女性工作人员表示,负责人不在,而她自己不清楚关联交易的事情。随后,记者向全筑装饰电子邮箱发送了采访提纲,但公司方面并未回应。

截至2013年12月末,公司与恒大地产的可实施合同中待确认收入金额约8.51亿元。对此,全筑装饰在招股书中坦言,如果公司与恒大地产的合作关系不能持续,或者恒大地产经营发生重大变化,将对公司经营及业绩造成重大影响。

全筑沦为恒大“搬运工”?

太子爷入股全筑装饰,恒大后成为其大客户,彼此的财富游戏似乎玩得情投意合。但从招股书看,恒大的算盘拨得不止这么精明。

《金证券》记者注意到,全筑装饰与恒大地产签订合同时,对主材采购进行特别约定:项目主材需要从恒大地产控股子公司广州恒大材料设备有限公司采购。合同对采购的货物产品代码、产品类别、供货周期、交货地点、货物质量、验收标准等均做规定,并由广州恒大配送到项目所在地临时仓库。

在这样的条款下,全筑装饰从广州恒大设备材料有限公司的采购额占比,从2011年的10%跃升到2013年的40%。这也意味着,在全筑装饰的生产销售链条上,恒大地产不仅扮演下游客户角色,同时“帮助”全筑装饰在上游采购渠道做了主。

这样合作模式,全筑装饰能赚取多少利润,似乎由恒大集团说了算。

数据显示,2011年-2013年,全筑装饰综合毛利率分别对应15.34%、13.67%和12.92%。对于毛利率连续大幅下滑,公司解释说,“住宅全装修业务逐步从高端楼盘向中高端楼盘转移,尤其是恒大地产业务量的大幅增长,拉低了住宅全装修业务的毛利率。”

俗话说背靠大树好乘凉,只不过在房地产业的艰难时刻,全筑装饰的好日子还能持续多久?