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2015年房地产市场去库存将成为主线,比去库存更重要的是什么?
《中国经济周刊》2月10日报道,商品房去库存将是主线。国家统计局公布的数据显示,2014年全国商品房销售面积120649万平方米,同比下降7.6%,是最近6年来商品房成交量和成交额的首次下降。当年全国房地产开发投资95036亿元,比上年名义增长10.5%。
去库存当然重要,但这是市场的事,更重要的是按照经济规律办事。以往各地政府或者提高房价,或者压制房价,或者调控公积金等,甚至把手伸到了微观领域,现在需要的是尊重市场主体的意志,由市场自行选择发展方向。
该管的不管,不该管的乱管,造成资源浪费与不足并存。政府在微观领域手伸得过长,既违背了市场规律,也使社会资源整体浪费。在建筑品质等秩序领域,至今没有建立起有效的优胜劣汰机制,使得新建物业内部质量时有不堪,左邻右舍能够听得到对方讲话,根本无法经受30年风吹雨打。
日前,有地方住建厅有关负责人公开表示,过去90平方米以下房屋,须占全市或某项目建筑面积70%以上的规定,将被中止。这是件好事,究竟该造多大的房子,应该是开发商说了算,开发商是听投资者和消费者的,归根到底,要由投资者、消费者说了算。
2006年出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》规定,自当年6月1日起,各城市(包括县城)年度新审批、新开工的商品住房总面积中,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到70%以上。该举措效果似乎立竿见影,次年据当时的建设部对全国36个直辖市、计划单列市、省会城市的初步统计,在2006~2007年度新开工的商品住房项目中,套型建筑面积90平方米以下的住房占总住房面积的比重达到55.8%。
政府可以规定经济适用房、公租房的面积,把手伸到商品房领域,无疑是对市场的扰乱。那些高容积率的小套型商品房,成为库存重灾区,一些开发商打擦边球改变设计,可以将两套打通为一套,白白损失了资金、资源,而购买者多花了冤枉钱。不仅如此,政府还通过土地、预售审批等,牢牢掌握微观市场。
湖南省统计局2014年8月发布的数据显示:湖南全省商品房销售已经连续5个月负增长,历来受热捧的90平方米以下住宅销售无力,1到7月这类房源的销售面积相比2013年同期下降21.6%。有人也许会反驳,有可能造了豪宅也销售不出去,如果开发商造了豪宅销售不出去,说明不适应市场需求,开发商或者改弦易辙,或者被淘汰出市场。如果政府勒令开发商开发90平方米以下的商品房却销售不出去,从理论上说,政府应该承担部分责任。
政府需要做的是公益保障房,货币税收政策的配套,以及建立优胜劣汰的机制。
上世纪80年代的老公房值得留存的不知在哪里,人们提及北京仍然是老建筑四合院与宫廷建筑,提及上海是别墅、改造过的石库门,最近三四十年的新建筑有多少能够屹立百年以上,成为城市景观,恐怕不容乐观。房地产与城市文化融合要求比较高,房地产的质量是否能够保障,能否通过红黑榜的方式让房地产品牌信誉、质量高低一目了然,而不是一味以规模扩张和进度主导市场。
有关部门也意识到这一问题,2014年9月4日,住建部召开“全国工程质量治理两年行动”电视电话会议,主要任务是全面质量终身责任制的落实,严厉打击转包挂靠等违法行为,健全质量监管机制,提升工程质量水平。
地方政府为房地产市场去库存,是否等到市场好转,再把手伸进市场?不管是救还是撤,中间的逻辑一样,中国房地产市场需要换种逻辑,政府退出微观市场,建立市场秩序才是政府责任。
据中国之声《全球华语广播网》报道,近日,有研究机构就我国遗产税制度进行了研究成果发布。研究称,我国已基本具备征收遗产税的条件,并建议将500万元作为遗产税起征点,由此每年可增加税收2000亿。
