叶檀如果相信供求关系 叶檀:如果相信供求关系 就赶紧离开房地产市场

4月14日,在"城市光网"2012年房地产走势论坛上,知名财经评论家叶檀对今年楼市的走势发表了看法,她认为,今年的房地产市场不会大涨也不会大降,但与其他商品的价格上涨相比,房价正在变相下跌。

房地产市场已明显供过于求

"如果相信供求关系,就赶紧离开房地产市场。"叶檀说,当前楼市的库存量已超过2008年高峰时的库存量,按目前的销售进度,要4—5年才能消化完,更可怕的是,今年依旧是房地产市场的"大年",因为开发商前两年囤的地已陆续开建,一个明显供过于求的市场不适合继续投资。

2008—2009年期间,楼市也一度遭遇低谷,随后却迅速增温,今年会不会像之前那样迎来楼市的又一个春天?叶檀认为不会,因为现在的市场条件和当年差别很大,2008—2009年期间,为了应对全球金融危机,政府出台了4万亿的经济刺激政策,随后市场开始急剧通胀,带动了房价上涨。但这一次,类似的刺激政策不会再有。现在,房地产正逐渐褪去投资品的光环,恢复消费品的真身。

房价难跌但实质上正在贬值

"房价不会大涨,但也没有太大的下跌空间。"叶檀认为,中国房地产市场的特殊性决定其不会暴跌。

"如果中国的楼市出现大规模暴跌,实体经济就会崩溃。"她说,实体经济90%以上的贷款抵押物都是房产,国家要想维持经济的稳定发展,房地产价格最多只能是有序平稳地下跌。

虽然房价不会大跌,但房产却正在变相贬值。不久前国家统计局刚刚公布了3月份的CPI数据,同比上涨3.6%,但老百姓的实际生活感受却远高于3.6%,这是因为此番领涨的都是日用品、食用油等与生活密切相关的必需品,老百姓生活的刚性成本上升了,导致了房价的变相下跌。

现在买房产主要看租金

现在买房子该买什么样的?叶檀说,房地产最适合投资的时期已经过去,今后买房的群体将以刚性需求为主,而衡量一项房产是否值得出手的一个重要指标就是看租金。

根据国家统计局数据分析,从房地产走向市场化的1998年开始到2009年,房租价格上涨较为温和,与之相反,房屋销售价格指数明显高于租赁价格指数。而近两年,这一情况出现逆转,房屋销售价格受到抑制,租金却开始迅猛上升。她预计,多数城市在未来5—10年可以恢复正常的租售比。此外,购买房产还要充分考量当地的规划、发展前景和吸纳能力。