陈国才万达副总裁 大连万达副总裁陈平:购物中心成败分析
在第十一界中国连锁业会议上,大连万达副总裁陈平发表精彩演讲。
开店有很多种选择方式。一个新的地点,购物中心的选址和传统选址有什么差异?别的商家的死活直接影响着你的死活。
我们来分析一下。评价一个购物中心的基本要素。 看得见的:商场地点、商家组合、商场设计 看不见:经营模式、后期运营 地点就不展开多说了。来看商品组合,是要做柴米油盐、衣食住行、吃喝玩乐?是要做购物中心还是休闲购物中心?这就关系到定位了。
新时代的消费理念有两种:一,物质消费,衣食住行,提袋消费;二,精神消费,休闲时间,非提袋消费。
休闲购物中心内的商家: 娱乐:影城、KTV、电玩游艺城、儿童游乐中心、健身房。
(以万达广场为例,十万平米的物业,一年一般要有1500万人的客流频次才能养活这个购物中心。在购物中心里,我们做自己的万达院线影院,但它的销售常常是外边同等条件影院的三倍。很多商家也做了调查,在成功购物中心里,假设和其他外部购物中心拥有同样条件,它大概会是其他处销售的三倍。) 餐饮:餐饮街。 休闲购物:步行街上百家精品专卖店、百货、超市、数码广场、电器商场、书城。
业态组合中,休闲业态大于50%,品牌店大于90%。
商场最重要的是给人方便、舒适的感觉。解决的是人们精神上的需要。这就表明一个商 场的设计很重要。不能更多强调它的产出面积。
万达的购物中心,首先解决的是交通流线。人的消费经常是随机出现的,消费者的心态在变化,能不能很快看到和走到他的目标就显得尤为重要。
十几万平米的地方,要看得见,走得快。现代人特别强调效率,每16米就有个扶梯。运营模式也很重要。商家很担心,周边空铺,这是物业销售的问题,人气不忘成了单一零售的问题。这里牵扯到住宅开发与商业开发的差异。 住宅:设计-建设-销售 商业 1.
设计-建设-销售-烂尾 2.设计-建设-出租-问题 3.出租-设计-建设-成功 一流的商家都是很认真的。二流商家好商量,但它的聚客能力较差。 后期运营的原则有: 只租不售,订单在先。专业的商业后期运营团队,比如万达就有将近九千人在全国统一销售。统一促销,统一管理。
