绿地张玉良:以后我会是中国最大的地铁投资公司
核心提示:“我和中国北车的总经理开玩笑,现在是你卖地铁车厢,以后我会是中国最大的地铁投资公司。”绿地集团董事长张玉良1月21日在媒体见面会上的一段话。
我和中国北车的总经理开玩笑,现在是你卖地铁车厢,以后我会是中国最大的地铁投资公司。绿地(专题阅读)集团董事长张玉良1月21日在媒体见面会上的一段话,让在场的记者感到震惊,去年7月才开始涉足地铁业务,且仅是签约在南京、重庆、徐州等地建设三条轨道交通的绿地,未来竟有计划发展50甚至上百条地铁线,并成为全国最大的地铁投资公司,令人难以置信。
地铁线的投资,远远超过房地产开发业务。业界测算,一条地铁的建设、运营所需要投入的资金至少超过百亿元。但根据张玉良当日的介绍,绿地计划今年还要再签约7条地铁线,总量将达到10条。如此大的开发投资金额,对于截至2014年末总资产近4800亿元的绿地来说,绝不是个小数。此外,地铁的投资回收周期远比普通的商品房项目开发周期要漫长得多。为什么绿地会选择这种长周期,并且需要占用大量资金的投资项目呢?
地铁算盘:对房地产业务是重大促进
再过几年,你可以看看我们的主营业务是不是地铁?张玉良表示,投资地铁,是希望以地铁作为绿地业务转型的重要突破口,对未来房地产的经营、绿地的建设施工,以及地铁相关资源的长期运营,将是一个重大的契机。
他算了一笔账:中国500万以上人口城市需要的地铁总量是6000~7000条,每条地铁的投资如果以150亿元计算,那么投资总量将是一个非常庞大的数字。
但是,作为一项重要的设施,地方政府却没有足够的资金投资、建设、开发地铁,这就给社会资本一个非常不错的契机:参与城市地铁的投资、运营、建设,并从中获取回报。
去年***发布了相关文件,鼓励社会资本参与城市基础设施建设。而在城市基础设施建设的众多领域中,地铁投资需求最为迫切,资金量也最为巨大,地方政府也颇为重视这一领域。
由于中央允许地方政府在没有资金回购地铁的情况下,以地铁沿线的产业园开发、站点开发的用地冲抵地铁建设开发投入,这显然会带给绿地以低廉资金获取地铁沿线优质地块的良机。
特别是目前涉足地铁建设的主体中,只有中铁、中建等为数不多的央企,其余都是地方政府旗下的市政、城投公司,市场竞争并不激烈。张玉良敏锐地感觉,这正是绿地投资地铁的机会,绿地的地铁业务将进入爆发式的增长。
他介绍,绿地的地铁商机,并不仅限于获得地铁沿线的土地。绿地还通过投资、开发地铁,涉足地铁上盖、地铁商场的开发、建设、运营,以及地铁车厢广告的运营等多项业务。
看到我们上马那么多地铁,相信我们的股价还会上去。张玉良笑言。
对于绿地地铁业务的前景,香港港铁公司(00066,HK)可以作为一个参考样本。据《每日经济新闻》记者了解,截至2月11日,其总市值达到2000亿港元,市盈率约14倍,远远高于新鸿基地产、恒隆地产等老牌香港物业开发商。
港铁公司不仅参与设计、建造、营运、维修及投资,同时介入与铁路及物业发展业务相关的项目管理以及商铺租赁、列车与车站内的广告位租赁,协助提供电讯服务;还涉足物业相关业务,包括物业发展及投资,购物商场及写字楼的物业管理及租赁管理。
商业地产界一直流传着港铁公司化腐朽为神奇的传奇故事。由于新机场的建设,地铁的通行,以及运营的成功,原本远离香港市中心的青衣城开业后就生意火爆,成为港铁公司的一棵摇钱树。
而在上海,成功的地铁上盖商业物业已不再是少数,几个近年来新崛起的商场如龙之梦、大宁国际、日月光等都是地铁上盖物业。参与地铁投资开发建设的前景显而易见,难怪张玉良会视投资地铁为企业转型发展的极佳契机。
张玉良视投资地铁为极重要的战略,认为错失这一机会,就可能错失重大机遇。
但对大部分房企来说,投资一条至少100亿元的地铁线,企业财务必然面临巨大的压力。据知乎精选网资料,目前轨道交通的PPP模式中,有一种是分A、B两部分投资建设。A部分主要为土建工程,约占总投资70%;B部分主要包括车辆、信号、自动售检票系统等机电设备,约占30%。
A部分投资建设,采用投融资建设方式,即投资方与政府授权主体签署《投资建设合同》,并独资成立项目公司,投资建设完成后由政府在3~5年内回购,政府提供回购担保。B部分投资建设,政府与投资方按一定比例出资成立特许经营公司,负责B部分的投资建设。
按照上述模式,企业需要通过各种渠道筹措的资金最少也要80多亿元,而且资金收回的周期更是长达三到五年,对大部分企业来说,都是不小的资金压力。
张玉良也坦言,地铁投资,并不是所有房地产企业都可以涉足。企业需要有良好的信誉,能从银行获得部分贷款,最好还能从海外借到部分低利率的资金。
根据绿地公布的数据,绿地创新融资方式,多次在境内外市场发行企业债、高级票据和非公开定向债务融资工具,融资成本保持在同行业较低水平。而在国内流动性紧缩的背景下,绿地发挥品牌优势和海外资本平台优势,拓宽融资渠道,先后获得农行、中行、交行等机构累积高达1080亿元的高额授信,海外融资优势是上述银行授信绿地的重要因素之一。
正是因为强大的融资能力,才给了绿地参与投资、开发、建设地铁的能力。
张玉良说,开发地铁,不仅需要企业自身有投资、建设地铁的能力,这需要整合方方面面的资源。为此,绿地整合了申通地铁、上海建工等上下游优势产业资源,以便参与各地的地铁开发投资。申通地铁在上海已经积累了十几年的运营经验,显然将成为绿地运营地铁的一大优势。
然而,仅仅依靠强大的融资能力,以及经验丰富的合作伙伴仍然不够,投资地铁依然障碍重重。
原因之一不仅在于地方政府可能没有足够资金回购地铁,更重要的原因是,即使地方政府以地铁沿线站点或者产业园区的土地抵债,这些土地的投资开发也需要时间。
特别是地铁沿线的上盖物业往往受限于规划用途,而被要求不得分割销售。另一方面,地铁上盖的商场物业也需要三到五年的培养周期。地铁物业的投资回收不确定性,一定程度上增加了地铁投融资的风险和成本。
绿地正在大力发展的金融产业正是化解上述风险的重要 武器。2014年,绿地实施大金融战略取得重要成果,推进全国化、全产业布局,并确立类金融、金融股权投资、基金投资及管理、资本运作等四大业务板块。一年间金融板块规模及利润飙升,全年实现利润(含投资收益)8.5亿元,较上年增长155%。
而张玉良对绿地的金融布局还有更大的发展雄心。他透露,绿地将在两个月内和阿里、平安等一同推出绿地的地产宝,尽可能地实现商业地产的资产证券化,以实现绿地产业地产的扩容。
与此同时,张玉良还有意进入成本低、投资周期长的寿险领域,将和几家意向公司洽谈。
绿地在金融领域的上述布局一旦成功,将为地铁业务的快速增长提供强大的推动力。特别是根据目前的规定,寿险资金可以进入到基础设施建设领域,使用这些投资周期长、利率低的资金,显然可以帮助绿地解决大规模进军地铁业务的资金需求。至于地铁沿线的上盖物业,也可以借助地产宝等资产证券化的金融产品,向社会募资,从而实现投资资金快速退出。
不过,各地地方经济发展的不确定性,城市规划的变化,以及地方公共财政的收支,包括地铁运营的技术性因素,都会影响绿地业务的投资收益和发展空间。
根据记者的观察,决定绿地地铁业务转型的成败关键在于绿地的金融业务。只有金融业务迅速成熟,上百条地铁的发展规划才能最终落实。
