宋卫平天长 绿城董事长宋卫平及宋卫平们真的不干了会如何

在爆出银监会调查绿城信托资金的传闻后,绿城董事长宋卫平否认传闻的同时抛出了“三段论”:首先努力卖房子;还是不见效就卖项目;“如果前面的手段都不奏效,那我就直接把价格降到底,所有的房子都卖完,以后就不再做房地产了。”

一时“人心大快”,调控了这么久,政府和消费者不就期待着开发商这么干吗?

当然房地产业界不会把宋卫平的说法当真,相信这只是宋老板压力之下的激愤之语。 即便到了宏观经济状况恶化、绿城现金流断裂万不得已真降价的时候,这个幅度也不会如消费者期望的“降到底”——以一个绿城老客户的身份预测,只需下降20%~30%,品质高有口碑的绿城产品也会被“绿粉”们一抢而空。

以高杠杆为基因的绿城已经是第三次遇到类似危机了,每次宋卫平都以“死扛”为应对方式,甚至将降价称为“不负责任的行为”,宁可低价向同行让利转手项目,也不愿向消费者让利降价,以免影响绿城“高质高价”的品牌形象。其实在2008年危机之后,绿城已经悄悄开始转型“轻资产运营”,也就是只投入少量资金,为合作伙伴代建项目,用品牌获取远超股份比例的利润。

2008年的危机同样警醒了中国其他的大开发商,2009、2010年的高利润和提前融资又为他们准备了厚厚的过冬棉袄。今年调控至今,开发贷基本停滞,资本市场融资基本没戏,销售受阻回款困难,现在连非主流渠道的信托也要被查,大型开发商依然既无真正降价,也未出现资金链危机。

按目前宏观形势和管理层的口径,调控即便不收紧但也不会松劲,资金的冬天将会持续到2012年。除非欧债危机继续演化到不可收拾的地步,变成类似2008年的全球危机,中国国内政策才会转向。当然目前来看,这还是小概率事件。

在这种情况下,2012年中期以后可能会出现全国性的商品房降价潮,但在股市和实体经济都有损失的消费者,届时还有实力和勇气去抄底吗?

在中国,除了少数“阳光”的地产企业,开发商作为一个群体的确不值得尊敬:以远低于其他竞争性行业的管理运作水平,凭借权钱勾连和囤积居奇,利润主体不是来自创造附加值,而是来自轻松获取的高额土地升值收益。

但他们就是中国畸形房地产市场的罪魁祸首吗?让他们破产抛货就能解决多数人的住房问题吗?对于有原罪的开发商,不少普通消费者心中难免有一些“打土豪分田地”的“革命情怀”,甚至希望房地产市场完全回到计划经济时代,比如让保障房解决大多人的住房问题。一些专家和官员也把责任完全归于开发商和炒房者,这也部分影响到了房地产调控政策,如大幅压缩了商品房土地供应,大幅增加交易成本。

但改革开放以来的主要矛盾一直是“人民日益增长的物质文化需求和落后的社会生产之间的矛盾”,简而言之就是需求与供应之间的矛盾。

需求来自经济增长和城市化,这个趋势在持续30年后依然强劲;供应方的房屋建造数量始终落后于需求,关键瓶颈就在土地供应不足。一方面是因为中国人多地少的现实,国土部每年有严格的限额;另一方面是只有唯一的供应方——地方政府,自然控制节奏,推高地价。

这种短缺导致了房价上涨,2005年之后全民都能预见到这种短缺和房价上涨之间的简单逻辑,又刺激了全民投资意识,加剧了这种短缺。

中国同时又进入了资产金融化的加速阶段,货币超发让所有资产都在通货膨胀,房产自然又成为保值增值的首选。

不考虑解决这个根本供需矛盾,反而把调控的重点放在调控供应上,这种南辕北辙、回避矛盾的方式,正是2003年以来多轮调控多轮失败的根本原因,并且带来一轮轮的房价报复性反弹,更加激发了全民购买欲。当前的限购等政策一段时间内可以抑制需求,但无法消灭需求。

靠保障房来解决多数人的住房问题也是不现实的,中国内地不是香港和新加坡这样的单个城市经济体,政府没有如此的财力、人力和管理水平来全面操盘房地产市场,也会带来更多的社会问题和腐败问题。当前保障房领域已经开始出现开工不足完工更不足、官员倒卖保障房、保障房质量堪忧、入住人群不交水电费等个案。