朱孟依住房 访合生创展朱孟依:房产的资本剑术

一贯低调的南方“地产大王”朱孟依现正在逐渐向北京、上海和天津等地进军。光在北京地区,他麾下的合生创展去年就实现销售收入22亿元。不过,在这种让人眼热的赚钱景象面前,随着朱孟依近期一系列跨行业重大投资决策陆续曝光,有关“合生珠投系”将放缓房地产开发步伐,实施战略转型的议论,开始在业界流传。

南粤大地初试剑

朱孟依今年只有45岁。但看上去要比实际年龄大很多。他个头不高,身材瘦弱,额头上已经看不到头发,显得很光亮。他自己的说法是:“做企业,就是选择每天都睡不好觉的生活,白天你用前面的脑子想问题,晚上还得用后面的脑子想问题。”

在朱的企业还没有走上正轨的时候,他已经比别人想的要多。上世纪八十年代中期,经商热潮席卷朱的老家丰顺县城,20岁出头的朱孟依成为了镇上的一个包工头。“那时在我们镇上,很多人在家门口开商铺,很乱。我就想,如果把这些人集中在一条街上的话,又好管理,又容易形成市场。”朱孟依去找镇政府,表示愿意帮助建设商业街,回报只要将业主租金给他分成就可以了。把策划投资与参与经营与地产开发捆绑在一起,这已超出了包工头的工作范围,从一开始,朱孟依就自觉地成为了地产开发商。

从丰顺到广州,几年时间内朱积累了丰富的人际关系以及超强的市场洞察能力,这让他能够有资本在1992年与张芳荣、陆维玑夫妇在香港共同创办合生创展集团公司。

朱孟依追求大动作,甫一进入广州,他就购买了天河区的大块农田。朱的盘算是:在广州市政府的未来规划中,天河区将被发展成商业中心。颇具气魄的华景新城让合生创展声名鹊起,而且很快天河就变成广州市内最繁华的商住区,朱孟依既把握住了机会,又推波助澜促进了天河的崛起。这无疑成为他日后与广州政府关系融洽的良好开端。

随后,合生在广州开发了骏景花园、帝景苑、愉景雅苑、华景新城、暨南花园、华南新城等16个项目。这持续的开发很大程度上不是依靠强大的资本或人脉,而是在于朱对于市场前景的得当拿捏:合生拿到的土地都位置偏僻且地价低廉,但是几乎都位于城市未来扩张的中心区域,比如广东的天河、番禹。价格低前景好形成了合生扩张车轮的良性滚动。

而且,朱孟依无心小打小闹,合生从天河华景新城开始,就以面积大为显著代表。合生在广州开发完成的项目中,建筑面积超过50万平方米的项目有5个,超过100万平方米的项目有3个,甚至有项目超过200万平方米。

廉价的土地和大规模的建设,使合生开发的项目比别人拥有更低的成本。原恒基中国公司总经理,现在合生的总经理谢世东对记者说:“在大型发展商中,我们的建筑成本是最低的。以高层塔楼为例,一般发展商每平方米的建筑成本是3500元,但合生的成本只有2500元。而十几层的小高层,合生每平方米的建筑成本仅为1700元,但其他发展商却需要2300元。”一位当地的开发商苦笑说:“在广东做房地产,你的成本很难低得过朱孟依。”

1997年,天河东郊并没有大型的住宅项目,合生在那里巨资开发了骏景花园,当人们看淡这块土地的价值时,去年九运会的举办使房价一举升温。而后来,当朱孟依把战线扩张到全国,他的战略同样如此:以刚刚拿到的天津宝坻县1.8万亩土地为例,土地均价每亩仅为6500元,政府还要投资市政建设。简直可以用"惠而不费"形容。

但“朱老农”不仅广积土地,也懂得精耕细作:合生引进香港房地产先进的设计、开发以及管理理念,大量创新保证了物业的高品质。低价格、高品质的物业最终在市场上形成了强势竞争力。

“朱老农”的双股剑

精明的朱孟依早早地意识到资本市场的力量,由于私营企业、尤其房地产企业一直无法在内地上市,从一开始他就在香港成立公司,为以后上市作好准备。1997年,朱孟依在百慕大注册成立受豁免公司。1998年5月,合生创展在香港上市。每股2.7元港币,发行2.5亿股,筹资6.7亿元港币,其中朱孟依个人持有上市公司63.75%的绝对股份。截至去年底,合生创展的总资产已达56亿港币,净资产25亿港币。

较早地解决了资金问题让合生创展抢先赢得了资本力量的支持。正是在1998年前后,合生利用资本优势,乘机储备了大量土地,项目开工面积大大增加。从1998年到1999年短短一年时间里,合生创展就有110多栋楼宇相继建成,其开发规模、销售业绩,在广州房地产业无出其右。2000年,合生创展旗下楼盘销售额占全广州市场5%的份额。

与此同时,朱孟依积极吸引人才。现在合生系的高层人物,几乎都是朱从各个竞争对手处挖角而来。中国海外集团的项宾、万科集团前总经理姚牧民、万科深圳公司副总经理、恒基中国公司总经理谢世东以及广东城建集团总经理,都曾让朱耐心等待过许久。

从1993年起,合生创展投资的房地产项目中,70%的项目都与广东珠江投资公司合作开发,每次合生创展都是大股东,占有其中70%的股份。合生创展作为一家外资公司,根据国家以往的规定,除了投标及投地外,没有独资开发土地的资格,因此合生创展需要一个当地的合作伙伴进行土地开发。谢世东告诉记者:“合生控股,控股公司可以计入上市公司营业额,而如果是参股公司,只能享受分红派息,完税后才能计入财年营业额。”

不能忽略的一个事实是:珠江地产只是朱孟依旗下内地公司珠江投资的一部分。合生创展1992年在香港成立一年后,珠江投资公司便在广州成立,目前更是已发展成为投资房地产、公路桥梁、通信网络、证券等行业的大型投资控股公司。至2000年底,珠江投资下属公司以及合作公司共28个,公司总资产50亿元,其中净资产10亿元。除了房地产,珠江投资还参股投资广州惠州高速公路,成立了广东盈通网络投资公司,并开始介入证券业,参股广发证券。

现在,有充分的理由理解朱孟依下一个十年的全面扩张计划。他的胃口还远没有被填满:在上海,合生购买了1400亩;在深圳,合生拿到了300多亩;在北京,去年一年,合生就一气拿下北京5块大型开发用地,总开发面积达到270万平方米。与此同时,在武汉、南京、西安等二级城市,合生也进行市场调研或成立分公司,全国范围大肆扩张的大幕已经拉开。

突破围城剑走偏锋

大约从去年下半年起,珠投开始陆续大量出售旗下社区商用物业,不仅在北京新推出的珠江帝景、珠江国际城等楼盘是如此,连苦心经营多年的广州10余个大型社区内成熟的商铺也不例外,珠投属下的珠江地产广州公司前段时间更宣布,3月下旬将举行大型投资洽谈会,一口气推出的社区商用物业接近15万平方米。

此外,珠投这两年很少现身公开市场出手买地,包括广州及京津不少新项目在内,多是消化以前储备的土地,这与万科、富力、顺驰等跨地域发展的同行频频亮相各地拍卖场,积极增加土地储备的做法,形成鲜明反差。

另一方面,珠投在基建、电力等方面的投资步伐却明显加快。除了已经参与建设的广东省内数条高速公路及前面提到的两大电力投资项目外,近期它还宣称已经或计划投资兴建广东、陕西和内蒙古等地数处规模较大的水力、电力设施。日前又有消息指,珠投对钢铁项目兴趣浓厚,准备几年内在广东大亚湾投巨资兴建钢铁厂。

同时,去年下半年起钢材不断涨价,随着国内经济快速增长,工业用电需求大增,电力供应又呈持续紧张状态,专家预计未来两年国内电力供应都存在较大缺口,行业前景非常看好。

不管珠江投资这样的大地产商近期投资战略上的种种变化,是图谋全面转型呢,还是进一步扩大多元化投资力度,业界对其这样做的内在动机,还是有不少猜测。一种代表性的观点认为,这些朱孟依是“项庄舞剑,意在沛公”,目标其实直指资本市场。

值得注意的是,珠投刚刚入股的上海电气新组建公司,其未来主要目标之一也是到香港上市。一般来说,国内房地产公司的上市之路都比较艰难,正式排队上市等待时间很长,买壳上市又容易掉进财务陷阱,这方面广州几家知名房企都有深刻体会,而且房地产项目特别是住宅项目,投资周期短,投资回报涨落大,造成地产上市公司平均收益低于大市平均收益,股民们不是很看好,股价难升,造成公司上市融资和再融资的能力有限,

“但是基建、电力等行业,项目一旦建成,就会形成长期稳定的现金流回报,相关公司的股票在股市上备受追捧”,一位业界人士分析道。他指出,珠投在自身房地产开发业务仍然处于良好增长势头之时,转而加大力度投资此类项目,有可能是考虑在适当的时候,整合包装这些优质资产,再谋求上市。