禹州林龙安 禹州地产林龙安:“新闽商”应做政策践行者
林龙安有一个“禹洲梦”。这位禹洲地产的董事局主席是“新闽商”的代表之一——在两岸三地的平台间长袖善舞,纵横捭阖,以国际化的视野审视企业的发展脉络和管理逻辑,并对中国的经济发展和城镇化建设充满了士大夫般的投身热忱。
在他的“禹洲梦”中,充满了忧患意识、家国情怀和价值坚守,这些都深深融入禹洲地产的血脉和基因之中,成为企业未来20年乃至更长远发展强劲不竭的动力。在接受中国房地产报的专访时,林龙安表示,“新闽商”应该更多整合中外资源,坚持自己的价值观,积极投身新一轮城镇化建设之中,做政策的积极践行者。
【整合两岸三地丰沛资源,加深行业切磋交流,快周转与金融资本“双管齐下”】
中国房地产报:你的家乡惠安是闽南的侨乡,并且与台湾的交流密切,你本人更是香港福建社团联会的名誉主席,就禹洲的经营而言,是如何利用这些两岸三地的丰富资源的?
林龙安:由于拥有得天独厚的地理和人脉因缘,闽南是顺畅沟通两岸三地的天然平台。我本人经常去台湾拜会台北、高雄等地的房地产行业公会,并不断探讨和对接房地产的产品升级、融资平台等内容。应该说,台湾的房地产开发走在我们内地同行的前面,很多地方非常值得我们学习和借鉴,比如房地产产品理念、营销体系、产品和管理的精细化与系统化方面。
同时,内地的广阔市场也在迅速发展,出现许多新的产品模式、经营理念,双方可以经常切磋学习,互通有无。
在融资方面,由于禹洲是香港上市公司,与境外的股东、投资者以及业界同仁有着频繁而紧密的联系,我们发行的境外债券吸引了很多像台湾人寿这样的金融投资大鳄。例如去年禹洲发行的2亿美元债券中,台湾方面的认购额占到了1/4左右。
中国房地产报:你本人是非常注重金融和资本运作的,现在中国房地产企业已经逐渐分化成两种类型,一种如万科、恒大这样的标准化复制,类似于制造业的工厂化生产,另一种则如万通、金地这样越来越依靠金融资本的力量发展,禹洲地产是如何在两条路之间进行选择的?
林龙安:其实在同香港房企频繁的接触中可以发现,越来越多的港企已经从快速制造转为金融收租,比如恒隆地产等。而禹洲算是合二为一,兼而有之。在住宅部分,我们要求像工厂化生产一样快速开发,设计标准化,快节奏产出;在写字楼和酒店等投资性物业方面,尤其是一二线城市,我们更多选择持有,增加公司本身的价值,并积极寻找与金融资本对接的机会。目前来看,我们的这种双管齐下的模式还比较成功。
禹洲目前仍然以住宅开发为主,投资性物业的规模大概占土地储备总量的15%,其中在三线城市的商业物业产品主要选择销售的形式,一二线城市的核心区域物业我们会坚定的持有。
【不能一面倒地否定新城开发,房企应该在新城镇化中扮演更积极的角色,政策的融资导向则要一视同仁】
中国房地产报:目前业界舆论十分关注“鬼城”、“空城”的现象,在2009年4万亿投资拉动下,大干快上的新城建设如今正遭遇持续的诟病,尤其是与频频告急的地方债相联系后,似乎问题更加突出。你如何看待“鬼城”的质疑?
林龙安:关于“鬼城”的说法,我觉得是要科学地来判断的,我反对一面倒地否定新城开发,以及武断地冠以“鬼城”的称号。中国房地产行业近20年来才快速发展,确切的说,是1995年之后才算比较稳健的发展,与欧美百年的发展相比仍然算是初级阶段。
在很多三四线城市,老城区很难拆迁,必须要建立新城,而由于老城区情结等各类因素,新城的成熟繁荣需要一个较长的过程,短期内会出现空置比较明显的情况。但实际上,这些城市的人口及其增长趋势完全可以支撑新城区的供应量,只不过要慢慢来,有一个过渡期。
但鄂尔多斯和这些城区不一样,由于城市过于依赖单一的矿业,人口规模、产业结构和经济发展程度远远达不到成熟度是的水平,完全不支撑迅猛爆发的供应,这种极端的案例在全国并不多,是值得我们吸取教训的。
一般来讲,由政府主导的新城区开发会比较好,因为基础设施配套、社会保障体系等能够跟得上,新城区就会蓬勃发展,在这方面,我曾经去过合肥新城区,那里的建设就非常成功,极大减轻了老城区居住、公共设施、道路以及教育医疗的压力;但是由个别企业主导的新城区开发往往会成为鬼城,因为很多配套跟不上。
中国房地产报:新一轮的城镇化牵动着众多房企的神经,但对于城镇化和房企的关系,郁亮和任志强曾经有截然不同的观点。前者认为,房企要抓住城镇化的机遇,做新型城镇化的配套服务商,而后者则表示,城镇化与房地产没有关系。你如何看待房企在新城镇化大潮中的角色和作用?
林龙安:我认为房企的社会责任感应该更强一些,要与政府高度同步,相辅相成,积极投入到新型城镇化的建设中去。去过印度的人有一个直观的感触,那里的棚户区状况非常糟糕,极大地损害了城市乃至整个国家的形象面貌,可以说是城市发展的反面教材。
中国特色的城镇化,就是应该让百姓的利益得到的提升。棚户区改造和城乡结合部的开发建设就是为了提升城市品质和居民幸福指数,改善那些与城市面貌不相适应的地方,消除治安、污染方面的巨大隐患。
这是一个政治任务,但同时也是一个潜力巨大的市场,房企应该做政府有力的合作者和政策执行者,承担一些力所能及的任务,毕竟城镇化需要巨大的投入,全部让政府来做也不现实,应该更多激发市场和民间的活力与动力。
中国房地产报:你的说法和近期证监会关于房企A股再融资放开的指导思想十分契合。监管层的精神是,再融资会更多向涉及保障性住房以及棚户区改造的房企优先倾斜,而包括新湖中宝、荣盛发展等上市房企日前发布的定向增发预案也都明确表示募资投向棚户区改造,你怎么看这种具有明确政策导向的再融资路径?
林龙安:保障性住房和棚户区改造任务重,投资量大,盈利空间很有限,而上市公司是公众投资公司,要求高利润回报,这就必须有一个利益的平衡过程。证监会的新政策可以降低参与这些业务的上市公司的成本,提高其利润水平,是比较合理的。应该鼓励更多有责任感的企业参与进来,做出自己的贡献,对国企、民企、上市公司与非上市公司一视同仁,盘活民间资本,调动各方面的积极性,共同推动新城镇化的建设。
【新闽商的力量不可忽视,彼此融合渐成主流,“内外结合、家族传承”是禹洲的独特制度】
中国房地产报:谈谈闽商吧。最近在北京、上海两大一线城市的土地市场,闽商表现得非常突出,包括泰禾、正荣、融信、阳光城以及禹洲地产都变身为“地王制造者”,引起业内“闽商凶猛”的惊呼。你觉得,闽商为什么在这一阶段如此凶猛?
林龙安:在中国目前的各个商帮中,闽商的确表现得比较突出,这不仅因为包括侨资在内的民间资本在闽商中比较雄厚,同时,经过最近10年的发展,闽商在资本市场的路也越走越顺。境界内外上市的闽商超过100家,如果按照每年每家融资20亿元算,总额至少在2000亿元以上,这是非常可观而又难以忽视的资本力量。
同时,我觉得经过这些年的迅速发展,闽商已经进入了“新闽商”的阶段,一定程度上脱离了家族色彩,更具国际化视野,企业文化和管理机制都在极力接轨国际化,更加规范和可持续,形成了独特而强劲的核心竞争力。
当然,我反对闽商到处去盲目地拿地王,但这是个别现象。作为中国商帮中活跃和实力强劲的群体,闽商也需要政府有所引导,使其拧成一股绳,投入到中国新城镇化的建设中。
中国房地产报:你认为闽商应该拧成一股绳,但是很多闽商企业家和研究者都认为,闽商的合作相对较少,是这样吗?
林龙安:实事求是的说,与其他商帮相比,闽商的确显得零散一点,缺少号召力和凝聚力,这是自古有之的文化,“一叶舢板打天下”,“宁做鸡头不做凤尾”,我觉得,其实地方政府也可以主动引导一些,鼓励闽商抱团合作,不要单独打拼。
其实,近些年这种零散的局面已经有所改变,比如上市闽商扎堆一起发债等。以禹洲为例,我们上市的时候,包括世茂集团的许荣茂先生和恒安集团的许连捷先生都是我们的基础投资者,这种“你中有我,我中有你”的融合状态越来越成为主流了。
中国房地产报:中国有句老话,“富不过三代。”闽商以家族企业闻名,你认为家族企业一些弊端会是影响闽商做大做强的不利因素吗?
林龙安:福建的家族企业色彩的确非常浓厚,可谓根深蒂固。家族企业的问题,我认为要分两个方面来看。我曾经和台湾人寿董事长朱炳昱聊过这些问题,他说台湾很多数十年的龙头公司都是家族企业,家族企业本身没有什么不好。
职业经理人制度是世界范围内优秀的制度,二者各有特色和长处。我觉得,二者并存是的,只要处理好,平衡好,就会形成而优越地结合。百年基业,总要由自己的家人来继承,血缘传承一样有发展的空间。当然,家族有其管理和人脉方面的局限性,容易听不进其他的意见,在这一方面,需要更理性和开发的职业经理人制度来补充。
中国内地改革开放30年,职业经理人制度真正兴起只有短短10年。与之相比,香港就非常成熟,在法律和管理体系以及职业道德、人脉关系、业务能力、游戏规则等方面都已经稳定而完善。我在二十多年的商旅生涯中有很深的体会,内地的职业经理人制度还与香港乃至欧美有很大的差距,需要这些职业经理人更好地与家族人员以及公司文化融汇。
有鉴于此,禹洲形成了自己的独特道路,即家族与职业经理人并存,以职业经理人为主,形成“内外结合、家族传承”的中庸之道。
【公司将做坚定的政策践行者,用心实现“禹洲梦”,迎接更加精彩的下一个20年】
中国房地产报:如果让你给现在的禹洲打分,你会打多少分?满分的目标是什么?
林龙安:我会打78分,不到80分,目前的发展状况距离我、董事局和股东要求还差得蛮多的,有巨大的提升空间和发展潜力。
现在的禹洲,可谓“危”“机”并存。新一代提出了“中国梦”,我也有自己的“禹洲梦”。这几年我一直在思考,面对时代和行业大势,禹洲的商业模式是什么,变革的方向是什么,哪些地方需要坚守,哪些领域需要创新?我们是能够优雅的活下去,还是在在裹足不前中倒下?我希望所有禹洲人都能有这样的忧患意识。
尤其是当下城镇化这样一个大主题,禹洲人需要更加严肃慎重的面对,这是一个挑战,无论在战略还是在战术上都要重视对待。稍有不慎,不仅不能使禹洲倍速发展,进入一线房企行列,反而有可能掉队出局,我们禹洲人一定不能沾沾自喜于所谓的先发优势。这几年,公司的上市、管理架构的调整、职业经理人团队的引入等,都是我在为挑战谋局,主动的经行变革,为禹洲的未来谋势,相信大家也都看到了禹洲的变化。
可以说,我们曾经走在时代的前列,经过20年的努力,将从前的小渔村厦门建设成目前这样一个具有国际色彩的大城市,禹洲也从一个小企业变成如今的香港上市公司,领跑海西。现在我们迎来了又一个可以时代发展的良机,无论是肩负全球华人目光的海西板块,还是承担中国经济增长引擎的城镇化浪潮。我们将以不断的创新、对品质的坚守、对责任的始终践行来面对下一个20年。
世上万事只怕“用心”二字,只要用心,我想我们的业绩、盈利、人才、团队、管理机制和文化都会做得优秀,那时就距离100分不远了。
中国房地产报:的确,唯其艰,故盼其美,其实中国房企已经有很多做得很出色了。绿地已经进入世界500强,万科按照这样的发展势头,未来几年进入这个行列也是大概率事件。但是很多专家批评那些庞大的中国企业,认为他们虽然有500强的身体,却没有500强的内心,你是怎样看待这种说法的?
林龙安:你可以想象一下,如果中国有10家,或者只要5家苹果这样的公司,那我们国家的科技发展水平和商业影响力与现在就完全不可同日而语了。我同意批评的说法,500强的身体,不等于500强的内心,不客气的讲,很多都只是空壳子,在其应该承担的社会责任与贡献、员工成长空间、团队建设与管理制度水平、企业文化等方面距离国际上优秀企业还差的太多。
我想,国家应该清晰地认识到这一点,着力去培养一些与国情相适应、内外扎实、有自己独特核心竞争力的世界500强企业。
中国房地产报:我相信禹洲也在这条路上扎实前行。公司现在已经走出福建一隅,开始全国扩张,你觉得禹洲已经完全准备好了吗?公司所面临的挑战是什么?你对禹洲的独有定位是怎样的?
林龙安:禹洲地产已经上市4年,现在回过头来看,虽然当时融资额并不大,但是我们及早布局资本道路,并对公司管理进行健全和规范化,为抓住今天的市场机遇进行全国扩张打好了扎实的基础,我有这个信心,公司将在5年呈现平稳的增长态势。
禹洲率先布局二三线城市,很多人觉得我们是有眼光,甚至是有运气,提前踩准了点,但现在挑战也随之而来。首先大量的一线品牌房企将把主战场转向这个区域,区域布局战略性下沉,它们在管理、资源整合、品牌知名度、产品研发等领域具有很强的优势;其次,对于二三线城市的政府而言,他们对于城市的规划定位必将发生跨越式的提升,需要开发企业拥有更高的视野与全球化的整合能力;并且我们更不能忽略一些具有强大实业资源的企业,他们在复合型地产开发中具有很强的先天优势,这样一种优势对于地方政府而言,具有很大的吸引力。
我们不会跟走在前面的房企单纯拼规模,拼不过,也没有意义。我们对自身有着清晰的梳理,并会走独特的道路,那就是以刚需、改善型产品为主,建设智慧城市,做积极投身城镇化建设的政策践行者,与国家、政府、区域、城市、公众、投资者同步发展,价值共生,并利用自己两岸三地的丰富资源,提升自身的影响力和产品服务的附加值,一步步稳健推进自身的发展。
我很喜欢一位企业界前辈的话,所谓成功,就是坚持以自己的方式去贯彻企业发展的始终,这就是禹洲发展的逻辑。
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