宋广菊建言去库存 去库存? 保利董事长宋广菊为房企支招

在央行发文下调首付比例,以及财政部降低非一线城市房地产交易契税的多重措施下,2016年楼市改革的大幕正式拉开,"去库存"已然成为今年楼市的重要目标。

2月24日晚间,央企保利地产董事长宋广菊在央视财经频道一个节目中提出了自己关于去库存的建议。她希望政府能控制部分地区土地供应,引导企业调整土地用途;加快个税改革,减轻消费者购房压力;同时金融市场对房地产提供更大支持,降低房企的融资成本;另外还需要提高市场准入门槛,加快行业兼并重组。

宋广菊对楼市的判断更多体现了房企的心声。宋广菊认为,中央高层目前看到了严重的库存问题,也找到了症结,通过出台各种契税、金融、行业政策应对库存,但今年去库存的压力依然很大。

根据1月19日国家统计局发布的数据,房地产行业从2011年到2015年,商品房待售面积年均增长率为7.5%。到2015年,商品房待售面积达到为71,853万平方米,行业库存创历史新高。而相比库存的增加,每年商品房销售面积增长量和增长速度都不大,2014年甚至出现负增长。

不过在宋广菊看来,去库存也存在市场分化,必须充分考虑地区特性。有些城市销量越大,库存也越大;但同时有些是销量不好的,库存也大。去库存的论调如果能再稳定几年,去化效果会更好。

事实上,在一线城市和热点的二线城市,去库存并不像大量三四线城市般严重,这些市场甚至面临着供不应求的状况。

据易居研究院22日发布的全国35个城市的监测结果显示,苏州、南京和合肥等热点二线城市的去库存周期已经低至四个月,同时北上广深四个一线城市的去库存周期已经都在十个月左右,相比这些城市庞大的需求,供应量已经存在不足的情况。

而真正面临去库存难题的是一些基本面较差的三四线城市,这些城市库存量高企,去化周期长,部分城市如蚌埠、温州等库存去化需15个月以上。

面对去库存分化的市场,宋广菊认为,从去年底到今年初一系列的政策松动,如首付、税费政策调整已经对刚需的支持起到了推动作用,房地产恢复性的增长,去库存的成效都是可期的。

在最直观的房价方面,宋广菊相信一线城市的房价仍然会继续上涨。她表示,受政策红利的影响,近期一线楼市楼价有所向上。但是目前一线城市的房价似乎"舆论更热"。舆论和购房者的心理预期和真实市场反应其实有偏差,由于一线城市土地资源稀缺,人口净流入逐年仍在增加,维持上涨的态势是可预见的。

此外,一线城市的限购政策是否会松动,也关乎房价的上涨行情,但目前来看,这些城市的限购政策仍将继续执行。最为明显的是,广州市在2月25日临时叫停了仅实行三天的跨区首套契税优惠政策。

当然,作为开发商代表,宋广菊依然提出了对未来政策的诸多期望。她希望加大各级地方政府对中央在2015年出台政策的落实力度,特别是能落实中央37文的规定——允许房企调整商业、公寓的规划;同时建议用房贷利息抵扣个人所得税,支持刚需;建议用市场化、货币化手段解决保障房建设;她还希望能尽快推出REITs政策促进商业地产市场发展。

虽然宋广菊对未来政策的期许仍需时日来实现,但她领导下的保利地产在过去一年的去库存之战中,已经取得一定成效。

2015年是保利地产回款历史上最好的一年,这几乎与全年签约额相当,他们的销售额是1541亿元。这有赖于过去一年去库存之战的成功,他们去年已经将核心精力放在了去库存方面,在一些库存量大的区域市场进行降价,尽可能将现房出售回笼资金。

保利地产去年还组成专门团队严格考核去库存的任务。这个指标在所有区域公司的业绩考核量中几乎接近销售签约额。2015年下半年,保利地产又再一次强化了这个指标,他们甚至设置了专人专岗,在每个月度营销会议时都会对各区域公司去库存的情况进行排名,如果排在最后,负责人需要公开检讨。

针对购房者支付能力不足的可能,保利地产还成立了保利小贷公司,开发多种金融工具帮助客户。首付能力不足的,或有旧房换新需求的客户,保利可以提供首付小额贷款等服务,也有延长分期付款等政策支持。

通过解决库存难题而手握充足资金的保利地产,今年还将会加大收购力度,加快行业兼并重,以此来降低运营成本,他们重点关注的还是位于一二线核心城市的资产,这些都是宋广菊领导的保利地产在去库存之战中重视的措施。