罗康瑞资产 瑞安系资产整合 罗康瑞家族频繁融资
按照瑞安系掌门人罗康瑞的规划,旗下的商业地产公司“中国新天地”,总资产在未来三至五年有望达到680亿元,且最终目标是登陆香港资本市场。
“现在中国新天地上市仍无时间表。但瑞安系的战略比较明确,就是将商业资产从瑞安房地产剥离,以提高瑞安房地产的资金周转速度。”一位不愿具名的人士告诉记者。
瑞安系资产整合
记者了解到,瑞安房地产总规模约23亿元银团贷款正处于组建阶段,目前已有超过10家银行将支持瑞安房地产的贷款要求。
“这笔资金将主要用于瑞安房地产在上海的企业天地和太平桥的项目。目前银团贷款的融资仍在进行中,还没有结束。内地楼市的回暖,尤其是商业项目的走热也让很多财团对这笔投资表示了较浓的兴趣。”上述人士表示。
据了解,企业天地二期由两幢高层建筑组成,预计于今年和明年竣工。企业天地二期项目落成后的市值预估将达120亿元,每年将有约7亿元的租金收入。
上述人士称,瑞安房地产2012年年底时已经开始筹备这批银团贷款。23亿元人民币的融资规模中,15亿元为境内分期贷款,另外约10亿港元(合7.9亿元人民币)则为离岸贷款,而离岸贷款的部分可以选择用美元或港元进行提领。
今年3月底,瑞安房地产曾在资本市场进行过一次募资,募资后不久,市场传出消息称瑞房的兄弟公司“瑞安建业”可能会公开标售大部分内地房地产资产。在2月份瑞安建业刚刚以3亿元的价格将广州番禺的项目转让给了广州的一家开发商。瑞安建业表示,出售所得的约1.3亿元资金,将用做瑞安集团的一般营运资金。
分析人士指出,瑞安建业出售资产主要是为了实现瑞安地产系的整合。
“瑞安系的主要思路是对住宅和商业进行分离。收缩瑞安建业的战线,将资金集中到商业开发上,以加快商办项目竣工的速度。”同策房产研究总监张宏伟表示。
瑞安旗下的中国新天地已于3月份正式投入运营。中国新天地正式进入瑞安系后,瑞安系未来的分工将更加明确,瑞安房地产将定位于住宅和商业项目的开发,而中国新天地则负责运营和持有瑞安房地产所开发的优质商办项目。
频繁融资
当瑞安系进行融资、资产重组的时候,罗康瑞家族中的鹰君集团也正在资本市场进行融资的新尝试。有分析人士认为,鹰君集团旗下酒店资产上市之举,很可能是为瑞安系未来的商业资产上市做前期的试水和准备工作。
罗康瑞家族的鹰君集团分拆朗廷酒店上市的计划,5月13日正式开始向市场进行招股。
据了解,鹰君集团分拆朗廷酒店投资的三家酒店(两家为五星级酒店,一家为四星级酒店)将以房地产信托投资基金(REITs)的形式进行上市。该REITs的投资周期约为两年,从上市之日起至2015年12月底止。
按朗廷酒店的招股说明书,本次募次将发行8.52亿股,其中90%在国际发售,上市总规模约在46亿港元(合36.4亿元人民币)。有投资界人士指出,朗廷酒店的最高募资额或将超过52亿港元(合41.1亿元人民币)。而所得款项的88%将用于偿还结欠贷款,余额则用于未来5年酒店资产的升级及一般营运资金。
在鹰君集团将旗下三家酒店以REITs形式上市的时候,罗康瑞家族今年在资本界和地产界的大手笔重组、融资,开始逐渐浮出水面。
鹰君集团的主要业务为地产开发、物业投资和酒店经营,除了在全球拥有十五家豪华酒店,鹰君还持有冠君产业信托51.85%的权益。而鹰君集团的董事会主席罗嘉瑞,是瑞安房地产董事会主席罗康瑞的哥哥。
“瑞安房地产所开发的酒店,有不少是由鹰君旗下的酒店公司管理的。2011年瑞安与鹰君联手成立了酒店公司,瑞安占40%股份,鹰君占60%股份。”上海一位地产界人士说。
“瑞安房地产一直以高端商业开发和经营而知名,但商业地产开发资本回收的周期过长,也在某种程度上影响了瑞安房地产的发展。虽然瑞安表示要进行商业资产的剥离,但这部分要获得资本市场的认可,还需要一个过程。而这次酒店资产的上市,除了可以为瑞安系的商业上市进行探路,还可以积累更多这一领域更多的资源。”一位分析师告诉记者。
“中国新天地的商业资产可以进行打包上市,也可以像鹰君的酒店资产一样,以房地产信托的方式组合上市。这样瑞安系的商业资产上市就有了更大的选择空间。”盛势投资副总裁简宏洲表示。
RET睿意德执行董事张家鹏指出,住宅一直以来都是卖方市场,在快速发展的市场中,即使有瑕疵也会被快速掩盖。但商业却是一个慢热的过程,细小环节的缺陷也会在未来被一点点扩大。
“公司整体上市或将项目以REITs的形式上市,是不少商业房企试图解决资金周转慢的一种尝试。”张家鹏说。
