张明杰审判 原告张明杰诉被告冯敏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
委托代理人张丽丽,女,汉族,1969年12月2日出生,系原告的女儿。
被告冯敏,女,汉族,1975年10月15日出生。
原告张明杰与被告冯敏房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张明杰及其委托代理人吕兰花、张丽丽、被告冯敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张明杰诉称,2014年5月29日原、被告双方签订房屋租赁协议,被告承租原告位于卫校西街路东门面房(北数第十二间)上下楼用于经营,面积45平方米。房屋月租金1900元,租赁期限半年,自2014年6月1日至2014年12月1日止。
合同期满后被告拒不腾房交还房屋,并对原告恶语攻击,非法占用原告门面房至今。被告的侵权行为给原告造成了经济损失和精神痛苦,据此,原告诉至法院,请求判令:1、被告立即将承租的门面房腾退交还原告;2、被告支付门面房占有使用费1900元(并支付自2015年1月1日起至将门面房交还原告止,按月租金1900元计算),水电费由被告支付;3、本案诉讼费由被告承担。
本案审理过程中,原告自愿放弃诉讼请求第二项中要求被告承担水电费的主张。
被告冯敏辩称,原告方要求腾房没有依据,原、被告双方签订有合同,根据合同第十二项规定,合同期满前一个月,双方可以协商是否续约,但原告方并未出面协商;此外,被告并没有拖欠房租,因此没有义务赔偿原告方主张的经济损失。
原告张明杰为支持自己的主张,向本院提交了下列证据:1、原告的身份证,以此证明原告的主体资格;2、购房协议书一份、情况说明及证明各一份、票据三份,以此证明原告对本案出租房屋拥有合法权属;3、《房屋租赁协议》两份,以此证明原、被告双方签订租赁协议,原告将其所有的坐落于卫校西街路东(北数第十二间)的门面房租给被告,约定租赁期限为2014年6月1日至2014年12月1日,原告已实际履行合同,并约定房屋设施清单交接按第一份合同的房屋设施清单交接进行,因被告拆除卷闸门,房屋租赁期满,应安装新的卷闸门,其他形成的附和物,合同期满后不准拆除,被告拆掉的玻璃推拉门及所新装的门,不准拆除。
被告冯敏对原告张明杰提交的证据均无异议。
被告冯敏为支持自己的主张,向本院提交了下列证据:短信三条,以此证明原告方并未依约在租赁协议期满前一个月与被告协商是否续约一事。
原告张明杰对被告冯敏提交的证据质证后认为:对该证据的真实性无异议,但对证明指向有异议,原告在合同期满前两个月就找到被告,被告情绪激动并称诉讼解决,原告年事已高,原告的女儿找被告协商,但被告已违反诚信原则,现原告已不愿再将房屋承租给被告,双方已没有续约的基础,在双方没有签订新的租赁合同前,被告应腾房而没有腾房,应当支付相应的使用费。
关于短信的内容均系被告的个人陈述;关于转让费,原告不知情,且与本案无关;此外,被告只是进行一般装修,也未告知原告,装修系被告为其经营需要所进行的必要的装修,与原告无关,租赁期满后,形成的附和物不能拆除,能够拆除的,在不影响、损害原告房屋的情况下可以拆除,关于被告的货物,系被告自身的经营行为,与原告无关。
本院对证据的分析及认定:关于原告提交的证据,能证明其指向,本院予以确认;关于被告提交的证据,原、被告于2014年5月29日签订的《房屋租赁协议》中虽约定“本协议期满前一个月,由双方协商是否续订事宜”,但双方是否商议续约并非双方必须履行的义务,该证据与原告的诉讼请求无关联性,本院不予采信。
本院根据原、被告的陈述、举证及诉辩意见,对本案事实确认如下:2003年11月10日,原告张明杰与焦作市卫校西街改造项目部签订《协议书》,原告从该项目部购买了位于卫校西街北数第十二间的门面房一间。2012年6月1日,原告将该处门面房出租于被告,双方签订《房屋租赁协议》并附有《房屋设施交接清单》,协议载明:租赁期限自2012年6月1日至2013年6月1日止;房屋租金每月1400元,全年16800元,乙方(被告冯敏)交纳房租的方式和时间为一年一次性付清……协议还就其他事项进行了约定。
被告承租该房屋用于经营女装,协议到期后,关于上述房屋,双方又于2014年5月29日签订新的《房屋租赁协议》,该协议约定:租赁期限自2014年6月1日至2014年12月1日止;房屋租金每月1900元,半年为11400元整,乙方(被告冯敏)交房租的方式和时间为半年一次性付清……协议还就其他事项进行了约定。
被告依约交纳了合同期限内的房屋租金。第二份《房屋租赁协议》到期后,原告以被告拒不腾房交还房屋为由,于2015年3月20日诉至本院。
本院认为,原、被告所签订的两份《房屋租赁协议》,不违反法律规定,均系双方的真实意思表示,应为有效合同,双方应依约履行。合同约定的期限届满,在双方无续约的情况下,合同即为终止。双方当事人于2014年5月29日签订的《房屋租赁协议》约定合同履行期间为2014年6月1日至2014年12月1日,即2014年12月2日以后,被告即无权占有、使用坐落于焦作市卫校西街北数第十二间的门面房,根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定,租赁期限届满,承租人应当返还租赁物,故被告应当将其承租的房屋腾空并交还原告。
关于被告抗辩称双方在协议中约定“本协议期满前一个月,由双方协商是否续订事宜”,而原告未与被告协商续约事宜,故被告仍可承租该房屋的主张,本院认为,协商续约事宜应以双方自愿为基础,若双方能达成合意,则可续约,该约定并非一项义务性约定,原告未与被告协商续约的行为,可视为其不愿与被告续约的意思表示,故被告的该项抗辩理由无事实及法律依据,本院不予支持。
关于原告要求被告支付合同到期之日起至被告将门面房交还原告止的门面房占用使用费,按月租金1900元计算的诉讼请求,因被告在合同到期后(即2014年12月2日起)继续占有使用房屋的行为无法律依据及合同依据,故其应支付逾期腾房对原告造成的租金损失,即原告主张的占有使用费,计算标准以被告承租期间的房屋租金1900元/月为宜。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第六项之规定,判决如下:
一、被告冯敏于本判决生效之日起十日内将其承租原告张明杰的位于焦作市卫校西街北数第十二间的房屋返还原告张明杰;
二、被告冯敏于本判决生效之日起十日内向原告张明杰支付房屋占有使用费(自2014年12月2日起至本判决确定的返还房屋之日止,按照1900元/月的标准计算)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
本案诉讼费200元,由被告冯敏承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本,上诉于河南省焦作市中级人民法院。
