戴永革之子 人和商业“大换血” 戴永革父子攻坚 防空洞神话落幕

1980年以来,根据相关规例,中国政府鼓励私人及外资参与发展地下防空工程。政府有权在战时接管人防工程,且无须支付任何代价,但在和平时期,投资者可使用及管理人防工程,并取得由此产生的利益,包括出租、转让该设施内的商铺经营权。

戴永革和他的姐姐秀丽·好肯便瞄上了“城市核心商圈交通要道下的人防工程”,并开创人和商业的“防空洞”模式。

秀丽·好肯原名戴秀丽,出生于哈尔滨,嫁给英国人后才改姓好肯(Hawken)。她1986年毕业于黑龙江大学,获中国文学学士。毕业后先后在《哈尔滨日报》及《珠海特区报》任职,1991年到英国留学后转行从事金融业,并在当地定居。

1991年11月,首个商业用途的哈尔滨地下人防工程动工,建筑面积约15920平方米,这便是位于哈尔滨市南岗区商圈东大直街地下的“地一大道”一期,主要经营女装、时装服饰的批发和零售业务。

1992年1月,人和商业前身—哈尔滨人和公司由香港和斯有限公司(下称“香港和斯”)及哈尔滨南防公司投资成立,负责开发经营该项目。

随后,人和商业开始在各地复制这一模式。截至2008年上市之际,哈尔滨地一大道已经开业三期项目,广州项目一期也已经开业。广州“地一大道”总投资4.39亿元,约为哈尔滨三期项目总和的2倍。

戴永革在2008年年报中称,截至2008年底,人和商业已获得广州二期、天津、哈尔滨四、五、六期、南昌、武汉、深圳、郑州二期和洛阳共10个项目的国家相关批文,其总建筑面积超过130万平方米。

“国家鼓励和支持地下人防工程进行商业开发利用,企业对人防工程进行商业开发利用,先要和当地政府签署合作协议,然后向人防部门报备。”原国家人防办副主任、人和商业独立非执行董事以及薪酬委员会和提名委员会主席王胜利向经济观察报介绍,“人防工程与企业主要有两种合作方式,一种是对现有的人防工程进行改造利用,另一种是承包建设人防工程,再进行商业开发利用,开发利用期限一般是40-50年。”

“良好的沟通协调能力使本集团能高效地与政府各部门和电力、自来水、燃气、电信及电缆公司等公共服务部门通力合作。迄今为止,所有工程均在一个月内便完成地面工程并恢复地面交通,从动工到投入运营也不超过一年,从而最大限度地减少了地下工程对城市交通及居民日常生活的影响。

”人和商业2008年年报中如此解释其能获得大量地下人防工程的原因,“本集团丰富的开发经验和成功的往绩记录,使我们在项目审批中获得地方政府的高度信任和支持,具有绝对的优势。”

地下人防工程属于公益性质,未被划为房地产开发,不仅能够避开房地产业诸多法律法规及税收等政策的限制,也无须缴纳土地出让金及土地增值税,还能豁免物业税。此外,人和商业哈尔滨三期、广州一期项目在2008年均享有“两免三减半”的税务优惠,所得税税率只有12.5%。

“我们所有的地下商城均享有政府相关的政策措施优惠,具有周边商业物业无可比拟的成本优势。”人和商业称,“成本主要以建筑成本为主”。人和商业开发地下商城的建设成本约每平方米8337元。

人和商业通过转让20%-30%商铺(按建筑面积算)的经营权,一次性全面回收建筑开发成本,“成本一年内回笼”。“至少是一次性转让20年,甚至更长。”中国商业地产联盟副理事长、秘书长王永平向经济观察报介绍。

但是人和商业并不享有地下人防工程的土地使用权和产权,所以不能通过抵押获得银行开发贷款,承让经营权的商户也无法通过抵押土地使用权和房屋产权获得银行商业贷款。为此,人和商业用公司的银行存款为购买转让经营权商户的银行贷款提供担保。

“广州人和、哈尔滨第一期、第二期及第三期项目存入特定款项作为偿还该等贷款的抵押。该等存款于相关经营权买方偿还相关贷款时予以解除。该等受限制银行存款金额为每笔该等贷款本金的10%-15%。”人和商业2008年年报称,人和商业的受限制存款约1.3亿元。

通过转让经营权和出租相结合的方式,人和商业2008年便实现30亿元的收入,是2007年的3.7亿元收入的8倍。其中转让经营权的收入大幅上扬14倍至29亿元。2008年,人和商业的平均租金达到每平方米2014元,较2007年的1708元上升了17.9%。

2009年,人和商业更是突破40亿元的收入大关,实现年度股东应占纯利为人民币40亿元,是2008年19亿元的2倍多,2005年-2009年毛利率均在73%以上,2008年更是高达82.62%。