b20戚金兴 200亿背后 戚金兴和他的张弛有度杭州日报
11月23日,杭州仍处于绵绵阴雨中,太阳像是被藏匿起来,玩着一个长时间的“躲猫猫”的游戏。
与此相对应的是,位于钱江新城市民中心的产权交易大厅内,人头攒动,操着五湖四海话语的人士各怀心思地忙碌着。谁也不曾想到,在两个多小时后,在这间见证过无数杭州风云地块的大厅里,将会再一次见证城北新高价地的诞生。大家房产经过59轮激烈厮杀,折合楼面价20409元元/平方米的高昂代价,摘得城北拱宸桥单元地块。城北地价首次突破20000元 。
“这个价格高了点,也许大家在搏G20峰会和亚运会后的杭州,会迎来属于自己的国际化时代。”在庆春东路滨江集团的5楼,滨江集团董事长戚金兴,在他那间熟悉的办公室里,像是跟我说,又像在自言自语。
那天下午,我应邀去拜访他,那也是他难得的能拿出一个下午的时间与我畅聊。只是在聊天过程中,他会不自觉地走到座位跟前的电脑前,关注正在进程中的“争地大战”。“绿九、港中旅、大家的报价都上了20000元/平方米,不管谁来做,可能都要有压力了。”
滨江集团那天也参与了竞拍,与其联手的是央企保利地产,“这次我没有说任何报价,而是把决定权都交给了保利,无论他们拍到什么价,我们一起来做就是了。”虽然联手保利,但戚金兴事先就觉得,这次滨江和保利拿到地的希望不大,因为保利总部只给出了17000元/平方米的授权价,按照此前土地市场高亢的节奏,这样的授权竞争力不大。
虽然保利早早停止了举牌,但戚金兴的好兴致一点不受影响。他跟我说,经历这么多后,他更悟出一个道理,即在诱惑面前,控制自我,是个大本事。
在网站的留言页上,有人在说,这块地如果让002244(滨江股票代码)来做,可能更好。他看到后开怀大笑,“滨江真的不缺地,很多人说今年滨江没有拿地,其实前前后后,包括杭州和外地,我们今年已经拿了9块地了。”
认识戚金兴这么多年,这是看到过的他最为松弛的一次。过往的戚金兴,虽然自信,甚至不乏豪情,但总感觉仍绷着跟弦,时刻怀着冲向下一个阵地的激情。这是历练后的平和,也是大风大浪过后的风轻云淡。就在之前不久,滨江刚刚跃上企业发展中又一个里程碑式的阶段——即到11月16日,滨江年度销售业绩首次突破200亿元。更为重要的是,现在的滨江,手中握有最多的现金,同时银行的贷款也为同期最低。
1、200亿背后,戚金兴自我认同的三个“出彩”
戚金兴是个善于总结的人,每次见面,他都会与我分享他对自我的梳理,在他看来,回头看看走过来的路,是件非常有意思的事。虽然清晰地知道自己的下一步该怎么走,但在一个瞬息万变的时代,适当的修正或是纠偏,仍是必要的。在当时看来是随机应变,甚至是壮士断腕的行为,在事后看来或许有着“点石成金”的效用。这在很大程度上考验着一个决策者的魄力。
跃上200亿,当然是件高兴的事,但在戚金兴看来,200亿背后的三个“出彩”,才是他更为看重的,因为它们有可能孕育出下一个200亿。“今年有三个方面,我个人觉得是做得‘出彩’的。一个是产品方面,一些产品在过去的基础上,又有了很大的提升。
这说明滨江人没有躺在功劳簿上,而是在不断进步;第二个是销售方面。过去大家都说滨江不会卖房子,只是靠着高性价比取胜,今年,滨江的房子不但卖得快,而且在溢价方面有很大的提升,一些项目的销售业绩,甚至超出我的预期;第三个是合作方面,今年与我们合作的,没有一家不满意,在此过程中,我们还做了更为多元的探索,合作伙伴也越来越多,来找我们合作的公司和项目则更多。”
按照目前的销售进度,武林壹号将再次毫无悬念地蝉联杭州年度单盘销售金额第一的宝座。这种统治力,对滨江而言,更具备某种象征意义。与武林壹号一起,包括钱塘印象、华家池在内,也一路走红,滨江在高端市场“半壁江山”的地位仍牢不可破。
在此之外,包括西溪之星、万家名城、金色黎明、东方海岸等大众性主流盘,也表现得势如破竹,东方海岸、万家名城的单盘销售套数都已过千。随着产品线的下沉,滨江不断拓展自己的市场版图。在房地产业急遽分化的时代,这种趋势将更为明显。
2、200亿背后,戚金兴的从不恋战
提前跃上200亿关卡,这对滨江和戚金兴来说,都是种意外,“原先想着180亿就了不得了,根本没想过会到200亿。”
这中间虽然有众人的努力,但戚金兴却首先将这样的业绩归功于时代的大势。“对于个体而言,顺势而为可能是更重要的。跟不对大势,纵然有天大本事,也无济于事。”
戚金兴打了个比方,从小在三堡一带长大的他,对钱塘江有着特殊的感情。钱塘江的潮水什么时候最大?按季节来说,是农历八月,尤其是八月十八那天潮水最大。但到了那一天,如果遇到前几天下过雨,水满点,潮水一定更大。这时候,如果恰好来了东风或台风,就像今年这样,那可能就是难得一遇的大潮了。这时候,人要是立于潮头,可能体会的就是人生巅峰了。
戚金兴相信用好这种势,会让自己和企业乘风破浪。“武林壹号、华家池今年的开盘都比较迟,在此之前摒了三到五个月,看到的就是起势的股市。武林壹号是5月6日开的盘,我要求所有客户在6月6日前必须签约,因为到那时我觉得股市可能会遇到问题了。”
戚金兴说当时很多人都不肯从股市出来,都想在房款上再拖拖,但事后也是这些人,拿着鲜花来到售楼处道谢,因为他们因此成功逃脱了此后的“股灾”。
“就像股市,武林壹号能卖得这么好,受益股市很多。但当时要不是赶在暴跌前签约,可能这些客户又都流失掉了。”
站在时势的潮头,用自己的思考、经验等做出正确判断,这话说起来容易,做起来很难。“我当时一方面意识到实体经济一直往下在走,没有实体经济的支撑,股市的持续上涨就会受限。另一方面,我看到后来股市的走向,已经渐渐与中央的意愿在背道而驰。
中央本希望通过助推股市,让老百姓赚点钱,可以去消费,可以拉动经济。实体经济也可通过资本运作,特别是定向增发,可以降低成本,提升利润。这本是食补,吃点甲鱼、人参什么的,补补身体。结果后来的暴涨变成了‘药补’,变成了抽离各种资金来投机股市,这就出了问题。”
在戚金兴眼里,无论败仗还是胜仗,他都要求速战速决,5年来,滨江机会没有为一个项目恋战过。
“做企业就像吃甘蔗,梢头部分不甜不好吃;末端部分因为太硬,吃起来可能崩掉牙齿,得不偿失;能吃的就是中间部分,但可能也不能淋漓尽致地吃完。巴菲特和李嘉诚说,他们不赚最后一个‘铜板’,我的水平差点,就不赚最后20%的钱了。”
戚金兴如今最想做的一件事,就是与员工来分享这200亿带来的喜悦,因此在第一时间,他让安排有关部门去做奖励员工的方案,这之后才有了刷屏朋友圈的滨江员工去毛里求斯度假。“11月18日做的决定,11月24日第一批员工就已经出门度假去了,这就是滨江的果断。”戚金兴像是对我说,又像是对自己说。
3、200亿背后的“三大战略”
如果说,此前戚金兴更多的还是从战术层面来考量问题,那么接下来的三大“战略”,或许才是他在宽阔的视野背景下来观照企业,甚至是整个行业。
戚金兴的第一大战略是“加速国际配置”。对于中国经济的未来,戚金兴仍信心满满,走过这么多国家的他,对于中国的发展速度仍激动不已。“就像一个孩子,小的时候,个子长得很快,一年,甚至半年就能变个样。但在青春期过后,个子就长得慢了,这时候开始长什么了?长脑子了。现在中国就处于长脑子的阶段,你不能指望他在个子方面还能像小时候那样,再来个大变化。”
因此,在戚金兴看来,经济的回调,甚至是一定程度的后退,都是正常的。只是这样的调整,对企业家提出更高的要求。如何在这种有可能存在的衰退中,更好更周全地保存自己的资产,甚至再次获得发展,是个更难的课题。戚金兴的应对之策就是“加速国际配置”。
“从去年开始,我们就开始在美国投资,去年是西雅图和纽约,我们投资了四个项目,未来还会增加一个休斯敦。现在我们定下的目标是,在美国会投资30亿左右,按照美国现有的回报率,我们最起码每年能获得净利润5个点,也就1.5亿元左右。这对滨江来说可能不是个大数目,但基本能满足我们公司一年的日常开支。”
戚金兴的第二大战略是“加快区域的调整”。这个区域,是包含了杭州、上海在内的长三角区域。杭州这样的单一市场,一年能做200亿的销售,这对滨江来说,是种荣耀,也是份压力。戚金兴说,自己不会放弃杭州这个最大的根据地,“我们那天盘了一下,在杭州,我们大约还有500亿左右的货值,按照今年的去化速度,我们至少还能做三年。
更何况,像今年这样,未来还会有更多的企业和项目会与我们合作,在杭州我们的竞争力和影响力仍在,甚至会更大。按我个人的要求,滨江绝对不能掉出前三,绿城、滨江、万科,在三者中滨江的排名可以有前后,今天第一,明天第三,都没关系,但不能掉队。”
在巩固杭州的基础上,滨江会发力上海市场,“今年我们和中国金茂以及平安合作,已经在上海拿了一块地,按照我的设想,从今年起,在未来5年内,滨江在上海每年的净投资不得少于20亿元,5年不少于100亿元,而且未来还会找寻更多的合作者,意味着投入会更多。这样经过三年半左右时间的调整,滨江每年在上海的销售业绩能做到100亿。”
由于不看好三线城市以下的房地产市场,戚金兴原则上将清空这些城市的项目,包括上虞、淳安、衢州、金华等。但会保留已经存在很好基础的绍兴和平湖市场。“这样未来滨江的布局就非常明确了,就是杭州、上海一线,在这条线的两侧,绍兴和平湖两个点。这样管控起来,也相对容易。”至于更大范畴的南京、苏州等市场,戚金兴说会在上海完成布局后,再作考虑。
戚金兴的第三大战略是“保持置业”。随着经济下滑以及电商等新兴行业的冲击,传统的产业都面临很大的挑战,租赁市场也因此承受很大的压力。“这是个调整的过程,从2010年开始,我当时说要大力发展‘自持物业’,现在我要改了,对于自持性物业,做到保持即可。”
滨江的自持物业,整体出租率在90%左右,但难租仍是个挑战,“像凯旋门,这么好的位置,经过一年的努力,目前的写字楼也才租出去三分之一左右。”
在戚金兴的心目中,未来滨江的自持物业,将在50万平方米左右,包括已经竣工的26万平方米以及即将竣工的10多万平方米,还包括他念念不忘即将开建的养老型社区——临安天目山小镇。这50万平方米物业,原价货值在100亿左右,一年可以为滨江带来大约4个亿左右的毛利润,虽然回报不高,但作为资产配置,有了这些,戚金兴觉得滨江会更安全。
