李家诚有多少个亿 李嘉诚内地资产还有多少 1384亿物业待价而沽
一场争议重重的舆论风波背后,李嘉诚旗下的内地物业,究竟是怎样一幅拼图?
“别让李嘉诚跑了”莫名成了热门话题。
这个争议重重的话题背后,李嘉诚的内地物业版图究竟如何?擅长把握时点,低买高卖的“超人”,真的在撤离内地市场吗?
事实上,自2013年起,有关李嘉诚“抛售大陆物业和资产”的新闻便屡屡见诸媒体。据统计,三年的时间李嘉诚共套现将近800亿元。最新一宗抛售是2015年7月底,长实地产被指寻求出售上海陆家嘴的综合体世纪汇广场,报价最高200亿元人民币。
那么,李嘉诚在内地又还剩下多少资产?其资产运作状况如何?《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”,通过调查分析,试图还原李嘉诚内地版图真相。
三成业绩来自内地
近期,合并后的长实地产(01113.HK)发布首份中期报告,报告指出,2015年上半年,公司共取得营业额190.49亿元,同比增长24.20%。
物业销售仍然是长实地产的主要收入来源,而从地区收入贡献来看,香港是主要市场,2015年中期劲收132.55亿港币,占比69.58%。来自内地市场的收入为56.13亿港币,占比达到29.46%,在2014年同期,这一数据为21.30%,比去年提升8个百分点。
来自内地的收入主要为物业销售,其他类别的业绩如物业租赁、酒店及服务套房业务以及物业及项目管理加起来贡献营业额为3亿港币。物业租赁方面,由于李嘉诚的一系列抛售,长实地产在内地的投资物业所剩不多,以上海为例,目前仅剩上海梅龙镇广场。而酒店业务方面,因内地的反腐政策受到波及。
物业销售方面,2015年中期公司已确认物业销售营业额为157亿港币,同比增长25.92%,其中内地贡献物业销售营业额53.13亿港币,同比增长79.13%,占物业销售额营业额比重达33.70%。
物业销售业绩主要来源为:(一)香港物业项目的住宅单位销售-环宇海湾、致蓝天、岚山第一及二期和DIVA;(二)内地物业项目的住宅单位销售-上海高逸尚城第1B期(见下文《东地产财经周刊》调查稿件)、重庆御峰1号地块、成都南城都汇第3、4、5A及5B期、青岛晓港名城2、3、4及6号地块。
内地1384亿物业估值
房地产业务方面,李嘉诚在内地到底还有多少资产?
根据长实地产今年三月份发布的分拆上市的聆讯财报,于2015年2月28日,长实地产经物业估值师评估的多元化物业组合,总值约为4201亿港元。长实地产在全球拥有多元化的物业组合,包括位于香港、中国内地、新加坡、英国及巴哈马群岛的物业。
根据上图表我们可以看到,长实地产在内地拥有1384.42亿港元的物业估值,其中主要为发展物业,长实在内地拥有超过1314.12亿港元的发展物业。
这主要因为长实地产在内地拥有的庞大的土地储备。
根据2015年中期报告,长实地产拥有约1490万平方米的开发土地储备,其中70万平方米位于香港,1380万平方米位于内地,40万平方米位于海外,内地土地储备占比高达92.62%。
不过这些土地大部分是在2007年前购得。在2011年以前,李嘉诚旗下集团每年都有一些土地储备吸纳,土地成本比较稳定。但2012年5月份购入上海一块住宅用地之后,李嘉诚在内地市场上再未有一块土地入账。
缓开发模式
有分析人士指出,较早拿地,然后缓慢分期开发,坐等土地升值,是长实地产长期保持高收益、高增长的商业策略,但这也令李嘉诚长期受到“囤地”的质疑。
长实地产开发到底有多慢?
以上海项目为例,近期最受瞩目的陆家嘴世纪汇广场,2005年拿地,2010年动工,目前仍在施工,预计2016年分批完工。
备受重视的真如副中心高逸尚城,2006年拿地,2009年动工,预计2018年完工。
位于静安新闸路的世纪盛荟广场,2004年拿地,直到2013年才正式动工,本来预计在今年年底完工,但目前仍在打地基,完工日期不可知。
嘉定湖畔名邸,2007年拿地,5年后动工,目前只完成了一期住宅。
不过,对于囤地这一说法,长江实业回复《东地产》采访时表示:长江实业及和记黄埔在内地之土地发展项目均依国家法规进行,并不存在囤地之情况;长江实业及和记黄埔并没有囤地的意图,公司一直希望尽快完成发展及出售项目,以便回笼资金进行再发展。
