戚金兴和宋卫平谁有钱 杭州拟“结顶售房” 宋卫平戚金兴“急”的有话说
宋卫平:不愿看到中小房企消失的步伐加速
戚金兴:希望政府能有分门别类的对待措施
3月18日,杭州市政府网站发布了《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定(修订草案)》的征求意见稿,该文件提出,杭州楼市未来拟实行“楼盘完成主体结构施工(也就是结顶)后才能申请预售”的新规定。
按照征求意见稿第二十三条规定:“房地产开发企业在申请商品房预售前,应当向建设行政主管部门办理商品房工程形象进度确认手续。房地产开发项目完成主体结构施工的,建设行政主管部门应当出具商品房工程形象进度确认证明。”
这意味着,只有项目完成主体结构施工,工程形象进度确认后才可以申请预售,也就是俗话所说的“结顶才能销售”。而在之前的规定中,多层建筑只要完成主体结构的三分之一以上,高层建筑完成地面以下的主体工程,就可以出具商品房工程形象进度确认证明。
据悉,此次讨论草案由法制办负责起草,市房管局、市建委等多家相关单位参与调研,目前法案在杭州市政府网站上进入公示阶段,公示期为2015年3月18日-2015年3月25日,此后将提交市人大、市政府,再上报省人大审批。
虽然草案还有待于相关部门审批,但草案有可能带来的各种结果,却已经在相关各方引发震动。在购房者看来将购房锁入“保险箱”的同时,包括绿城中国董事长宋卫平在内的从业人员,却在第一时间为中小房企有可能面临的生死大声疾呼。
政府认为现在是出台新政的好时机
在李克强总理定调楼市政策——鼓励自住改善性需求之后,沉闷已久的楼市忽如一夜春风来,再次被注入无限生机。在此后不久,媒体连续报道出有关楼市政策进一步松绑的消息,包括降低首套、二套房的首付、降低公积金贷款利率等等利好。受此刺激,楼市也似乎开始了自己的复苏之路,开发商推盘的意愿在提升,购房者入市的信心也在增强,包括杭州在内的众多项目的案场,再次有了人气和喧嚣。
一个确立上扬趋势的楼市,是各方渴望看到的,但很显然,目前的楼市仍很脆弱,仍有众多的风险难以把控。正是出于对市场更好规范的考量,有关部门推出了这个修订草案。在接受媒体采访时,负责起草的法制办负责人曾表示:“(起草草案)主要是基于杭州房地产市场发展的实际需要。”从杭州房地产市场现状来看,杭州房地产已经在一定程度上实现了供应和需求的动态平衡,“以此前的预售条件来促进供应、调节需求的方式已经不适用现状。”
这与著名房产评论人丁建刚的解读如出一辙,在他看来,杭州楼市库存高居不下已久,销售不易,很多楼盘已经在结顶或准现房销售了,因此,即便“结顶销售”,对市场影响也不会很大。
而在众多购房者看来,这将大大提高他们买房的安全系数,将在很大程度避免一些烂尾房的出现,减少“货不对板”等问题的发生。
对比北京、上海、广州等城市的预售制度,杭州目前执行的预售条件仍然是较为宽松的,采访过程中,这一点得到滨江集团董事长戚金兴等人士的确认。这从另一个层面也为杭州“预售制度”的趋严提供了空间。
宋卫平为中小房企呼吁
就在草案挂出后的第二天,绿城中国董事长宋卫平却紧急约见了本报记者,对于该草案,他显得忧心忡忡。“中国的房地产市场已经是一个重症病人了,总理都已经在为房地产焦虑之时,地方政府在这种时候出台这样的地方性规章,不利于市场的平稳发展。”宋卫平特地强调,他这次之所以愿意出来说话,是因为他的感同身受,“经过多轮调整,甚至断臂求生,绿城好不容易摆脱了高债务的桎梏,现在不想看到中小房企以后陷入同样的痛苦。”
宋卫平认为,“结顶销售”的确可以在一定程度上减少烂尾可能,但这期间必然先会等来另一种坏结果——大量房地产商将面临更为严峻的资金危机。
“一旦要再延长半年甚至一年的工期才能预售,那将会让更多中小型企业产生无法承受的后果。”宋卫平给记者算了一笔账,央企的融资成本在7%-8%左右,和绿城规模等同的开发企业则是在9%-10%,中小型企业是15-16%。“延迟预售很明显将会进一步增加成本,这部分增量只能由开发商承担,不但会加剧开发商的资金压力,而且最终都会转嫁到购房者身上。”
事实上,市场上远不止宋卫平一人在大声呼吁,包括协安、宋都等在内的项目负责人都提到,目前开发项目从拿地到销售的时间都比较短,如果要求结顶再预售,那一定会给开发商带来比较大的资金压力,势必是一种挑战。有开发商代表甚至表示,现在很多开发商其实是在亏本卖房,如果资金链断裂,事实上更容易让购房者的利益受损。
在宋卫平看来,像杭州这样的城市,目前有三分之一到一半左右的项目,都陷于亏损销售的情况下,政府应出台更有利的政策,来引领房企渡过难关。“开发商为城市建设付出很多,这些年却一直处于被压制状态,现在他们中的很多都在生存边缘徘徊,政府如果这时候拉他们一把肯定更好。”
如果呼吁无果,宋卫平甚至愿意一家一家去兄弟房企那里获得支持。
戚金兴希望能有分门别类的对待
除了规范楼市,最大限度地确保购房者的利益,政府在这个时间节点出台草案,在很多人士看来,其中应该还有延缓新房入市的考量,毕竟从短期来看,杭州仍有高库存的压力。
事实上,只要高库存在那里,政府无论出台什么,都会有所忌惮。因此,对于楼市而言,如何快速去化库存,才是当务之急。
在戚金兴看来,面对如此复杂的市场,政府其实不太适合搞“一刀切”的。这次草案还提到,杭州市建设行政主管部门应当建立商品房开发企业信用档案,档案当中记载企业资质信息、开发项目建设信息、企业信用等级信息和不良行为记录等可以反映企业信用状况的信息。对失信企业应当将其不良行为记入企业信用档案,作为资质管理和房地产开发项目的立项、用地、规划、建设、预售的管理依据。“政府花力气搞这个的目的,就是希望城市里多些好的开发商,少些不好的开发商,那么我们完全可以分明别类,对于信誉好、资产质量好的企业,政府应该鼓励他们多参与开发,给他们创造更好的条件;而对于那些信誉和资产质量都差的企业,政府应该设立更高的门槛严控他们,防止企业倒闭、烂尾,造成对社会的冲击。”
“让更好的房企造更好的房子,这一定是一种负责任的态度。”戚金兴表示。
宋卫平开出的“药方”则更具实用性,与他的悲天悯人一致,他再次提到要给城市的外来底层务工人员以更多的希望,鼓励广大为杭州做出贡献的新杭州人在这里买房安家,增强他们的城市归属感。与此同时,对于城市户口的低收入家庭,宋卫平建议政府可以通过“货币安置”的方式取代政府主导的保障性住房建设,让民众拿着政府的补贴去市场上购买商品房。
