黄楚龙姚惠琼 星河地产黄楚龙 星河集团姚惠琼:地产护盘 须金融与商业为两翼

一份大众公用年报,不仅曝光了国内最大创投机构深圳深创投资集团有限公司(以下简称“深创投”)的盈利状况,也让众多参股公司浮出水面。其中,最引人注目的是颇为神秘的深圳地产开发商星河集团,其以17.391%的持股比例位列第二大股东,从而获得了高达1.45亿元的年度分红。

尽管尚未上市,但星河集团却是正宗的金融概念。资料显示,成立已23年的星河集团如今的产业横跨住宅开发、商业地产和金融投资三大领域。在金融投资领域,除了是深创投的第二大股东外,星河集团还是国内第七大保险公司阳光保险的第五大股东,另外星河集团还入股了深圳银座村镇商业银行,位列第二大股东,为此,星河集团花费了20多亿的巨额资金。

近日,星河集团总裁姚惠琼接受了本报的专访,她在采访中表示,未来星河集团金融投资业务占比计划达到10%—15%。星河计划在2015年上市的目标不会改变。

金融投资:

紧跟经济主动脉

经济观察报:2010年到2011年两年间,星河集团先后两次入股深创投,总投入超10亿元,持股比例为17.391%,另外星河集团也是阳光保险的第二大股东。如此庞大的金融投资是出于何种考虑?

姚惠琼:2006年,星河集团在完成了对商业地产的布局之后,从2008年初开始,星河集团提出要做“百年老店”的计划,我们重新思考企业的布局。在研究了世界经济、包括中国未来经济发展动向之后我们发现,无论是欧美还是中国,金融都是一个国家经济发展的主动脉。我们觉得对整个集团资产最安全的配置最好就是金融。因此,星河选择投资阳光保险和深创投。

经济观察报:近三年来,这些金融投资给星河集团带来了哪些回报?对于这部分资产,星河的长远规划是什么?

姚惠琼:星河在金融投资方面的落脚点是保险和创投,另外也参股了福田银座村镇银行。

我们研究发现,随着人民生活水平的提高,保险意识会显著增强,保险行业的发展潜力巨大。

在创投行业方面,可以参照的坐标是美国。美国上世纪六十年代的腾飞是从新兴经济开始的,而创投则是新兴经济最好的助推器,所以我们选择了投资深圳市创新投资集团有限公司。深创投的成绩单证明了我们的选择是正确的——仅去年一年,深创投投资的公司中有11家实现了上市。

至于这些金融投资给星河带来了什么,我认为首先是学习的机会,在金融领域的投资开阔了管理层的视野和思路。其次,金融拉近了我们跟中国经济主动脉的距离,这对于我们研究房地产、研究商业地产有很大帮助。再次,金融资产的投资也提升了星河品牌的影响力。

对这部分资产,如有可能我们将选择长期持有,没必要去变现。如果做得好,每年均有很多回报。当然,一旦他们以后上市了,我们会再作考量。

经济观察报:现在星河横跨住宅、商业地产、金融等多个领域,如何保证资金链的安全?

姚惠琼:应该说,星河的发展是非常稳健和谨慎的。历时23年的发展,星河目前也只是在深圳、广州、惠州、常州、天津等一些城市拿地,而且其中的多块土地储备早在2009年已经完成。在2010年,我们判断国家对于房地产的调控会加剧,所以在土地储备方面并没有太多的动作。

另外,星河集团的投资,目前最大的两笔是阳光保险和深创投,差不多20多个亿,而这笔投资早在2009年已完成。

住宅开发:

明年将突破百亿销售额

经济观察报:2012年的地产大势并不乐观,市场调控从严从紧,限购限贷限制了很多人手中的房票,这为大规模开发的刚需大盘带来了前所未有的压力,特别是资金链的压力。星河怎样看待这种压力?

姚惠琼:无论是对于集团还是对我个人而言,压力一定存在。不过相对于其他同行,我们的压力相对较小。星河的多个项目都如惠州星河丹堤一样是超百万平方米的大盘。对于这类项目,我们拿地的时机比较好。以惠州为例,我们的土地是2005年获得的,当时惠州的地价比较合理。常州地块则是2009年上半年金融海啸背景下,常州市政府到深圳招商引资时签订的,价格也相对合理。

一般而言,项目的定价主要由成本和利润率两部分组成。但受市场环境的影响,开发商也一定会适时调整对于利润率的预期。

经济观察报:星河集团今年有哪些项目入市销售?公司原计划2015年上市的目标有没有改变?

姚惠琼:星河集团在今年有多个项目入市,具体包括深圳星河时代、深圳星河盛世,惠州星河丹堤,常州星河国际一期、二期,还有广州星河丹堤一期。这些项目中除了深圳星河时代,其他都是新项目,这些将构成我们今年的业绩基础。而明年,星河将迈向百亿销售额的目标。

2011年,星河提出了2015年完成上市的目标,现阶段为了实现这一目标集团正在按照既定的计划调整业务架构和资产架构。去年,我们通过竞拍获得了天津两宗住宅用地,还取得了江苏常州武进西太湖的1000亩储备用地,这是星河全国战略布局的重要体现。在土地越来越稀缺的深圳,获取土地的方式越来越难,所以我们的工作重点集中在城市更新领域,目前已经与多个项目签订了合作意向书。

经济观察报:星河集团去年参与了北京CBD核心地块的竞拍,这让很多业内人士感到有些意外。我们注意到,星河集团参股的阳光保险也参与了CBD地块的投标,并最终胜出,这是不是意味着,星河也会介入北京CBD地块的开发?

姚惠琼:星河是一家谨慎低调的企业,做出的每一步尝试都是经过深思熟虑的。事实上,去年为了参加北京CBD地块竞拍,我们做了很多前期准备。在星河集团“十二五”战略规划里,环渤海是星河下一步发展的重点区域;此外,在参与CBD地块竞拍前,我们曾经接触过北京的一些项目,但因为种种原因目前这些合作并未最终达成。

对于阳光保险而言,房地产开发不是其主营业务,星河也将会与之在房地产开发领域有更多的沟通和协助。

商业地产:

星河商业的正弦曲线

经济观察报:作为深圳最早的商业地产开发商,早在2005年星河就涉足商业地产的开发,而那时深圳住宅市场还有很大的空间,而且住宅的开发周期短,投资回报巨大,星河为何会在当时做出与众不同的选择?

姚惠琼:我们仔细研究了近三十年来的中国房地产市场发现,市场的发展呈正弦曲线,有波峰也有波谷。因此我们也在寻找一些能够与单纯的住宅开发形成互补的产业,当然,这样的产业一定要是稳健的、能够带来持续增值的。最终,我们选择了进入商业地产开发领域,这不仅是因为商业地产领域同属地产开发,其开发流程有相似之处。

更重要的是商业地产的发展趋势处在一条平稳缓步向上的直线上,刚好能够与住宅开发互补。此外,商业地产能够提供持续稳定的现金流,并有效提升品牌的知名度。

经济观察报:现在,星河的商业业态已经覆盖了目前最主流的城市综合体、五星级酒店和写字楼,星河为什么会选择在商业地产上做全业态布局?到目前为止,星河的商业地产板块每年能为集团带来多少收入?

姚惠琼:星河目前选择的商业布局都是在城市的核心区域,通过住宅与商业的联动打造一座城市或者区域的中心,我们也希望通过这种全业态布局的形式,最大化地提升城市价值和土地价值。

目前,定位为独立的城市综合体、购物中心的星河COCO Park已经成为了一个知名品牌,未来我们也有计划将“COCO”做成一个系列品牌:例如前段时间位于深圳龙华星河盛世的COCO City也举行了招商成果发布会,包括永辉超市、博纳影院在内的众多商家对这个子品牌还是很有信心的。此外,我们也不排除在一些城市开发COCO Street商业街。

在星河现有的商业地产版图中,深圳龙岗COCO Park、福田星河中心的商业部分、位于龙华星河盛世的COCO City暂未开业,因此现阶段商业板块为集团带来的收入大概是15%左右。从去年开始,星河集团启动了对商业地产的二次布局,按照集团的“十二五”规划,未来商业地产要占到整个集团总资产的30%。