孟晓苏的妻子 中房长孟晓苏:中国房地产业的未来

    中国房地产集团总裁孟晓苏在“CEO畅想未来百题演讲”会上畅想未来:在中国,改革土地制度,成为抹消城乡差别的重要途径;实现反向抵押贷款,使老年老有所养;今后中国的房价走势是稳中有升,房屋租赁制度成为分流居民投资房屋激情的重要手段……

    十五年前,孟晓苏和导师厉以宁、同学李克强共同写了一篇大文章,大胆地畅想了作为今天的未来,当时畅想的是中国走向未来的选择,从宏观经济上是市场经济,从微观经济上是股份制经济,15年后的今天看来,当年的畅想完全实现了。

十多年来,孟晓苏在中房集团又是大胆地做了一些畅想,和同事们经常向党中央、国务院提出关于产业发展的建议,这些建议一般一到两年就被采纳变为政策。由全球CEO网站发起并承办的“CEO畅想未来百题演讲”的策划者,寻找的就是像这样有责任感、有预见性、有影响力的CEO。

当孟晓苏出现在演讲台时,他带来240多张的图片,一个小时的演讲,几乎让听众目不转睛。

    城市房价稳中有升是趋势

    “我预测未来房地产最近5年中,都将是一个旺盛增长的市场,旺盛增长的好形势。到2010年那时候我们需要关注房地产业发展会出现什么问题?”,“北京奥运会以后房价不会跌”,“我们中国的内需旺盛,2008年对于中国的北京和青岛,将是非常好的推动,对于全国也是一个推动,城市基础设施的完善将使这两个城市更加具备好的居住的环境。

按照我们的周期发展规律预测,我们这一轮房地产发展行情会一直发展到2010年,我们不必对2008年有什么顾虑。”

    房价上涨的原因:成本推进,标准提升,需求拉动。这三个因素都长期存在,目前我们都知道城市的土地拍卖价格越来越高,越来越引起人们的注意。最重要的还是供求关系,房屋市场供不应求,已经造成了持续这几年,两年多房地产的价位上升。

我得到的数据是北京的房地产价格,在过去三个月里上涨了17%,上海到今年2月份以前,购买力持续低迷,但3月份一个月恢复到了宏观调控之前。可见居民对住房的需求是非常旺盛的。在这样旺盛的内需面前,试图用抑制需求控制物价,这是没有道理的。去年,我不断的在讲,应当靠扩大内需控制过快上涨的房价,使得房价保持平稳增长的幅度。

    当然房屋总体上的增值是肯定的,不在于房屋增值本身,而在于另外一个东西,在于全球性的货币缩水,两列火车背道而驰的时候它的速度是两列火车速度的组合。

    提倡发展房屋租赁,房屋的分时度假消费,都是引导和拉动内需的重要着力点。

    城里人可以搬到农村居住

    缩小城乡差距,很重要的一条是中国农民土地的积极利用,包括解决拍卖出让土地和给农民补偿所得当中的这个差价如何返补到农村,而不是成为“第二财政”。不只是不限制农民到城市里来,也要允许城里的人搬到农村居住。

将来要更积极地利用中国的土地,“农村的建设用地大大超过城镇总面积,1.9亿亩80%是农民的宅基地。我不同意有人说中国总体上不能住别墅,什么是别墅,专家定义说是独门独院。

我说我们中国祖祖辈辈都是住别墅,档次不一样罢了。”“我主张,农村建设用地要规范进入市场,可以租赁,可以出资入股,也可以转让土地,通过农村土地所有者转让土地股权,城里人可以拥有土地产权。政府做什么呢?就是征收地税获得政府源源不断的财源,我认为这是我们今后土地改革的方向,希望未来能够实现。”

    实现抵房养老

    目前不少老人有房子,但他们没有多少养老金,没有养老保险。这样的现象被称为住房富人,货币穷人。目前这种制度之下只能传给子女,但老人生前不能拿房子换钱,房子卖了就无家可归。

有没有办法让老人又住房又可以拿到钱呢?国外有这样长足的办法,英国有一个叫做抵押年金,把产权房屋抵押给寿险公司或者其他相关的社会机构,老人可以从机构领取给福金,是源源不断的,由年龄、房屋决定,由一个公式计算出来的。

老人只要活着,就是又住房,又给钱,老人去世了房子就被保险公司拿去进行销售、拍卖。老年人卖掉他今后用不着的东西,由于这种做法,看起来就像抵押贷款,美国这个词汇形象的称为“反向抵押贷款”。这种方式如果能在中国建立,相对投保老人,有很大的好处,而且有有利于社会稳定。

    共产主义理想

    “马克思主义是重建劳动者个人所有制。这是我们的最高理想”。“我们学过《资本论》,在讲《资本论》第24章,老师往往用这样的话结束教学,说马克思讲资本主义的枪响了,剥夺者确实要被剥夺了,完了就下课了,但他没有注意,马克思说完这两句话以后还有两个自然段,提出了我们未来的马克思主义的思想,可惜被我们的人忽略了,马克思讲出了要重建劳动者个人所有制。

这是对未来的设想。

这是否定的否定,这种否定不是要重新建立私有制,而是重新建立个人所有制。马克思在《资本论》最后一个自然段里,更明确的讲到“事实上是转化为公有制”。马克思在其他的论述中,论述了国有制是初期这么做,这种“国家所有制”是虚幻的共同体,是虚幻的普遍利益。

而“联合起来的劳动者个人所有”是真实的共同体,真实的利益。马克思还把国有制称作“冒充的共同体”,他认为真正到了未来社会,个人在联合体中,通过联合获得自己的自由。

马克思讲得多清楚啊,可惜被我们忽略了。马克思说国有制是虚幻共同体,但在股份制企业,上市公司里,所有人都知道自己的股权在哪里,股权有多少,这才是马克思所设想的未来的社会制度。现在中央要求要发展混合所有制经济,实现投资主体多元化,是股份制成为公有制的制度,这不是在倒退,这是在向前推进”。

    “我们看到现在的国有企业,本质上存在不少的问题,特别是竞争力不强,是国有企业普遍存在的问题,国有企业需要改革。我们看到目前的私营企业,他们也有很多的问题。

私营企业在发展到一定阶段以后,要想壮大的企业也需要改革,最终大部分企业结构应该走向混合所有制经济,这是未来的方向。现在国有企业正在努力实现投资主体多元化,把股份制现在变成股份有限责任,这不是激励机制,这是动力机制。动力机制跟激励机制是不同的,不是人家给你的,不是人家刺激你的,就像火箭被点燃了一样,是自己要飞”。

     “现在我们应该自豪的说,通过这些年的经济发展,特别是改革,已经使现在的个人所有制有了充分的基础。马克思在对公有制的解释里说公有制就是劳动者直接而不是通过国家间接占有生产资料。我们要为这样的目标努力,重建劳动者个人所有制,实现共产主义的伟大理想”。