冯焱整容前 冯焱东:房地产行业当前要务是消化库存

2014年以来,我国房地产投资增速开始大幅下滑,今年下滑势头更加明显。根据国家统计局10月19日公布的最新数据,今年1~9月全国房地产投资同比增长仅2.6%,增速比1~8月回落0.9个百分点,远低于前些年动辄20%~30%的增速。

房地产作为固定资产投资的主力之一,其投资增速快速下降客观上影响了GDP的增长,也引发了各界的高度关注。随着房地产销售的回暖,很多人期望房地产投资能早日提升,对稳增长做出一定贡献,但这是否符合房地产市场规律值得商榷。

因为当前全国房地产市场整体仍处于供大于求的状态,除4个一线城市外,绝大部分二线及以下城市的供应泡沫十分明显,投资过剩、库存过大已成为行业的主要矛盾。

从房地产相关统计数据来看,我国房地产待售面积自2011年来一直在不断增长,待售面积/年销售面积比例从2011年的25%,持续升高到今年8月的51%。从以上数据可以看出,2011年至今,我国房地产一直处于库存增长阶段,去库存阶段尚未来临。值得注意的是,实际库存可能远高于统计数据。

再从投资与销售数据来看,自2011年以来,全国房地产投资额一直高于销售额,表明开发商资金正在不断沉淀于存货中,供大于求的情况还在继续。只有销售额大于投资额的时候才能说明供大于求的情况开始改善,去库存阶段来临。

今年9月底,全国商品房待售面积66510万平方米,以1~9月成交均价6844元/平方米计算(再扣除1200元/平方米建安成本),沉淀资金3.8万亿元,加上大量未领预售证的在建工程和土地,再考虑到待售数据严重低估,全国房地产沉淀资金可能达到10万亿元左右。

虽然今年以来销售回暖较明显,1~9月全国商品房销售面积增长7.5%,销售金额增长15.3%,但房地产待售面积也处于不断增长状态,投资额持续高于销售额。房地产供过于求的状况并没有因为销售回升有所减轻,而是在不断加剧,这种情况已经严重影响了行业的健康发展。

供应泡沫不像房价泡沫那样惹人注目,它像一种慢性病,隐蔽性也较强。但供应泡沫危害很大,会积压巨额资金,导致行业利润快速下滑,部分项目面临资金链断裂和烂尾危险,严重影响了行业健康发展。如不及时治理,还可能危及国家金融经济安全和社会稳定。

当前房地产市场的主要矛盾是投资过剩、库存过大,因此房地产行业当前第一要务不是增加投资,而是控制投资,消化巨量显性和隐形库存。只有积极控制投资、新开工量和土地出让面积,加快库存销售才是恢复行业健康的唯一办法。

因此,虽然宏观经济下行压力较大,但此时想依靠房地产投资来稳定增长并不可行。投资、新开工量和土地购置面积下降对于行业乃至国民经济并不是坏事,某种程度上讲是个好事。只有通过这种市场的自我调节,行业才能逐步恢复健康,从而对国民经济产生正面推动作用。

今年以来,国家促进房地产销售的各项政策开始发挥作用,销售面积开始正增长,而投资增速同时较大幅度下降,促使全国库存增幅出现明显放缓的积极变化,房地产市场正在向一个好的方向发展。

库存是多年来逐步积累的,所以消化库存需要一个过程,是一个比较艰巨的任务。当然消化库存的过程会比较痛苦,行业各相关方特别是地方政府和整体经济必须在一定阶段内承受这种阵痛。

如果行业和整体经济不愿意来接受和承担,人为提高房地产投资来拉动GDP增长,其结果可能是房地产暂时对GDP有所贡献,但会积累更大更难处理的问题。所以说,过去依靠房地产投资增长拉动经济的惯性思维在新形势下必须重新调整。

(作者为民生银行地产研究院首席研究员)