黄红云退出金科 金科董事长黄红云:1/3房企可能选择合并或退出
受限购令、信贷控制、提高利率等政策综合作用的影响,近期房地产市场开始降温,调控政策取得了一定成效。与以往应对"备粮过冬"的行动趋向不同,未来各房企将考虑得更为长远,企业的应对策略也会更深入、细致和谨慎。本报特专访金科集团董事长黄红云,详细解读调控下的房企生存之道。
中国房地产报:房价如果大幅下跌,将会呈现什么样的局面?
黄红云:市场的调整是一个成熟地产企业的最好练兵时期。中国的房地产市场在十多年的发展过程中,市场的调整从来就没有停止过。在这种情况下,一个优秀的企业是必须要具备预判市场和顺应时势能力的,不论市场形势和行业走势如何,优秀的品牌企业都会有更大的发展空间。
中国房地产报:当前房地产行业调控已持续两年,限购、限价政策下部分城市降价潮已初显,一些中小房企开始出现资金困难,你对当前房地产行业形势作何解读?
黄红云:实际上,中国房地产行业三分天下的格局已开始初显:1/3的房企在壮大,1/3的房企在增长,1/3的房企有可能选择合并或退出。由于现在融资渠道和门槛的不断提高,已使许多中小房企业处于"断奶"或"无米下锅"的阶段,不得不退出或转行。
中国房地产报:面对调控长期化的趋势,行业的格局和房企的经营模式正在发生深刻的调整,你认为这种格局的变化将会朝向什么方向?房地产企业的经营模式将会发生什么样的变化?
黄红云:未来地产界的大环境会向两个方向发展,一是市场的集中度会越来越高,中国地产界的"中石油"、"中石化"将形成。
二是房企细分特征将日益明显,开发商将不只是做住宅地产,还会出现产业地产、旅游地产、商业地产、养老地产和酒店地产等多种细分,各种经营模式将更加明显,这也是差异化竞争模式的必然需要,也是市场越来越成熟的一种体现。
从中国房地产的发展历史来看,可分为4个时间段,第一个时间段是以广州、深圳为代表的珠三角地区,1992年随着邓小平南巡,以广州、深圳为代表的珠三角地区启动了中国房地产发展的第一个周期;第二个时间段是随着浦东大开发,以上海为代表的长三角地区;第三个时间段是2002年,随着北京申办奥运会,以北京、天津为代表的环渤海地区;而第四个时间段可以说是随着西部大开发、两江新区成立而诞生的大西南重庆区域。
另外从区域经济角度来说,中国房地产的前三个时期都在沿海,因此中国的区域经济是有缺陷的,所以第四个时期启动少不了以重庆为代表的中西部地区。可说,现在的中国房地产进入了重庆时间,第四个房地产启动中心是以重庆为代表的西部。而以金科为代表的"渝派地产",也必将成为中国房地产发展史中不可或缺的一笔。
中国房地产报:那么面对宏观调控深化的局面和行业的大趋势,金科是怎么应对的?
黄红云:在应对方面,金科仍坚持"双规"对策,即坚持规范发展与规模发展并行。未来金科将在以下几个方面投入力量:慎选区位;多渠道融资;降低负债比例;做好质量管理;持续抓好售后服务;提高产品附加价值;重视风险管理。同时企业还会加强差异化竞争,调整优化产品结构,在商业地产、旅游地产、休闲地产、养老地产领域长足发展。未来两三年内,金科还将在全国新增3到4个五星级金科大酒店。
金科在这种情景下已经形成了自己的特征,也可以用小环境来总结:一是根据市场的变化和预判而迅速制定相对应的措施,甚至调整短期的企业战略。二是坚持规范化运作和规模化发展,坚持推进标准化体系建设,以提升企业的运营能力和成本控制能力。
三是不断提升企业软实力,一方面通过上市来增强企业的血液和活力,以实现资金链的"两条腿走路";另一面方是通过一系列的措施和计划提升业主满意度,如亲情社区的营造、万人活动的举行等,从而让企业获得持久的生命力。
中国房地产报:在宏观调控和行业变化的大背景下,金科在战略布局上有什么变化?
黄红云:房地产在10多年的发展过程中,政府的调控不断出现。在这种情况下,一个优秀的地产企业是不会盲目地改变自己的经营策略的。金科坚持"有质量的理性增长"经营思路,保持了稳健企业发展势头,同时坚持"做好每个细节",是让企业具备可持续发展的强大原动力,金科企业的工作作风就是扎实地将这种风格贯穿到企业每个环节,在产品细节和人性化考虑上处处领先一筹。
今年面对行业形势,我们当然要进行一些战略调整,但这种调整是在保持金科未来总体发展战略和总体方向不变的前提下的适度调整,我们将依托中西部、做大长三角、开拓环渤海,投资布局的侧重点将会有所调整,会加大中西部地区的占比,尤其是加强在大本营重庆的布局。我们称之为"622战略"。
"622战略"是指金科在以重庆为中心的中西部投入比重提高到60%,长三角和环渤海地区分别占20%。而这之前,我们的全国化战略布局是"4321",即重庆占40%份额,长三角地区占30%,环渤海占20%,中部地区10%。
你可以看到我们的布局侧重有所变化。我们正是在顺应国家宏观调控时进行的战略调整。从今后一个时期来看,一线城市将是调控的重点区域,而中西部地区和二三线城市将来的发展空间会加大,因此我们加强了对中西部和二三线城市的投入。一线城市做品牌,二线城市做利润,三线城市做规模,这也是金科一直以来坚持的战略方向,金科一直强调一二三线城市协调发展、均衡布局。
中国房地产报:金科最核心的企业竞争力体现在哪些方面?
黄红云:金科的发展是因为我们无论是在什么样的市场环境之下都以我为主,坚持自己的发展哲学,概括起来有两点:一是坚持"有质量的理性增长";二是追求"绩优稳定下的市场规模"。在发展过程中,并不是简单追求企业规模化,而是以绩优和稳定为前提,坚持"建筑人居梦想"和"做好每个细节"的理念。
2011年,金科凭借高效卓越的运营、快速稳定的发展以及不断扩大的品牌影响力,跻身"中国房地产百强企业"前20强,名列第18位,并荣登"运营效率10强",位列第3名,已跻身全国地产一线阵营。
截至2011年三季度末,金科的总资产约360亿元,在建项目超过33个,目前已进入北京、重庆、四川、湖南、江苏等14个省市进行开发,完成了以西南、华中、华北、华东地区为中心的东西南北中全国布局。
金科的快速崛起得益于两方面的保障,一是金科率先实行了全面的标准化,保障了其产品的高品质,如今金科已形成了"王府"、"廊桥"和"天湖"三大产品系列,从产品研发开始,金科产品的细分标准,从园林绿化到小区配套,实现快速开发和品质保障两大原则,而这种快速开发、不囤地的模式也把更多的土地升值空间留给消费者。
二是金科快速稳健发展还得益于软实力不断提升,比如倡导邻里文化、提升物业服务水准等。现在金科每年投入巨额的费用用于提升金科软实力,通过提升老社区配套建设,组织老业主开展"邻里万人活动"等方式极大提升了业主的满意度。
而这种切实为业主着想的做法也自然赢得了消费者的青睐,成就了业主的良好口碑,这为金科的快速发展奠定了坚实的基础。
中国房地产报:金科A股上市是今年地产圈的一件大事,上市给金科的发展和企业治理带来了哪些变化?
黄红云:上市对于金科来讲,是一个新的起点,上市意味着金科由一家非公众公司转变为一家公众公司,这应该是具有里程碑意义的一步。
上市的另一个重要意义在于房地产行业是一个资金密集型行业,对资金的依赖性较高,只有通过资本市场才能很好地解决企业现金流的问题。如果说金科通过销售渠道获得资金回笼是企业发展的生存保障,金科的上市则是对企业发展有了很大的提升。实际上金科从2009年启动上市工作后,在全国开发企业的排名,从2008年的23位上升到今年的18位,也印证了这一点。
上市对于企业来说,意味着将获得更多的融资渠道和资金,但是金科并不会因此而盲目求大,而是将一如既往地坚持"立足大西南、做大长三角、开发环渤海"的战略,坚持做强之后再做大,"遍地开花不如根深叶茂。"
现在很多企业都在谋求上市,优良的业绩、运营稳健规范是能够成功上市的一些基础条件。而金科认为仅有良好的业绩还不够,更重要的是企业运营一定要规范,要想上市,首先必须规范,规范、规范再规范。只有规范的企业才能被资本市场认可和接受。
中国房地产报:很多人认为房地产商应当承担民生的责任,在民生地产上有所作为,建造老百姓住得起的房,你怎么看?你认为在保障民生责任上,政府的责任在哪里,企业的责任在哪里?金科在民生地产上有什么样的举措?
黄红云:政府有责任为低收入人群提供住房保障,而开发商在市场上的责任和使命也是为老百姓提供好的住房,提供好的服务,金科也是以"建筑人居梦想"为企业的最终愿景。因此当前金科的产品定位也是基于满足两个刚性需求:第一个刚性需求是满足首次购房者的刚性需求,让没有住房的老百姓能够有好的居所。第二个刚性需求是改善型住房的刚性需求。
在产品战略方面,金科执行"7030战略",即开发70%的刚性需求的民生产品、30%的改善型需求产品。同时积极参与保障性住房建设,让更多的人住上更好的房子。
民生产品是我们的重心。金科十几年精细的成本管理,让我们具备更合理的定价空间,能让更多的老百姓买得起房子,这也是我们作为渝派地产代表所具有的独特优势。而且我们提供的民生产品不仅仅意味着价低,更重要的是十几年经验积累的产品研发和品质打造,我们提供的房子品质更高、更宜居,户型设计更合理、更人性化、更低碳。
金科通过精细化的产品和人性化的服务已经在全国的地产市场的激烈竞争中站稳脚跟,早已具备了在严格控制成本之下打造高品质房子的能力,这正是我们"7030产品战略"能够顺利实施的重要原因之一。
来源:中国新闻网
临近年末,随着市场对楼市降价预期深化,融资渠道被卡死的开发商出现密集股权转让交易,以回流资金。
调控引发房地产市场格局调整,"大鱼吃小鱼"后实力强大的大型房企将成市场主力
11月以来,无论从产权市场还是资本市场,房企股权转让、并购等案例密集出现,房地产市场整合速度进一步加快。
"未来1-2年内,活跃房企数量会迅速减少到5000家以内。"建业地产[简介 最新动态]董事局主席胡葆森11月25日对媒体表示,调控引发了房地产市场的格局调整,"大鱼吃小鱼"后实力强大的大规模房企将成为市场主力。
现状:年末房企股权交易井喷
临近年末,随着北京各大新老楼盘进入"明降",市场对楼市降价预期深化,融资渠道被卡死的开发商出现密集的股权转让交易以回流资金。据中原地产统计,11月当月,全国房地产公司完成9宗股权交易,总成交金额为67.5亿元;2011年1-11月,房地产企业股权交易数已达102宗,而2010年全年仅84宗,1-11月披露交易值达到了368.3亿,同比去年全年上涨122.8%。
而据清科研究中心11月11日发布的报告显示,今年前三季度,房地产行业共完成50起并购案例,是2009年全年并购案例数的2.5倍,并购金额为18.45亿美元,并购案多发生在房地产行业巨头对小型房地产开发公司、在建项目或物业管理公司的收购上。
"很多项目找上门来谈收购,而且很多报出成本价"SOHO中国[简介 最新动态]董事长潘石屹告诉记者,目前楼市销售情况非常差,很多项目由于缺乏资金只能寻求民间合作,对手持百亿元现金的SOHO中国来说不失为一次收购良机,但他以上市公司将发布公告为由,未透露合作项目的详细情况。
而仅仅一个月前,接触了多家卖地企业的融创中国董事长孙宏斌曾告诉记者,卖方的报价仍过高且谈判余地较小,故融创还未有成功交易。业内人士表示,卖方的报价出现了明显下跌或许和年末工程款、三角债等多笔资金需要结算有关。
记者获悉,房企股权转让的核心在于土地资源,目前中小房企缺乏资金,对市场判断悲观,土地转让也日渐活跃,如万科、融创、保利、首创等今年销售情况尚佳、有一定资金优势的开发商都早已密切关注调控下行业洗牌带来的扩张机遇。
分析资金紧张致资源重配置
记者从洲联集团五合智库研究部了解到,目前转让的房地产项目有四种类型:央企继续退出房地产业、传统企业转让房地产项目套现确保资金安全、投资者撤出房地产业转战其他产业、以及房地产企业之间的股权转让,"整体上资金紧张是房地产并购主要原因,而资源的重新配置势必将推进房地产业整合。"
业内人士指出,以11月初中冶集团在北京产权交易所挂牌转让南京临江老城改造建设投资公司为例,央企房地产的股权转让更多是政策要求而非市场作用,由于历史原因手续复杂,此块一直进行较缓慢,并非房企并购的主流。
近期交易的一个特点,是在地产调控下上市企业剥离地产资产,如正和股份以4家房企股权置换矿产公司、水井坊剥离5.3亿元地产项目、海南航空转让近46亿元地产股权和地块等,除了补充流动资金外,更多是想甩开增发的不利"包袱",为股价上涨和再融资铺路。
但并购最为活跃的还是众多不知名的中小房企,由于知名度不高也无需披露交易而无法具体统计。据清科研究中心分析师徐卫卿介绍,目前房地产行业内的并购案例以"强并弱"或"弱抱团"的兼并重组交易为主,并没有出现两个大企业之间"强强联手"的交易,显示出调控下中小房企或主动或被动逐渐退出市场。
徐卫卿透露,值得一提的是在传统融资渠道几近全部对房企关闭的背景下,外资等私募股权房地产基金,对住宅和商业地产在建项目进行资金输血,参与未上市企业股权投资及企业收购和兼并投资等,在目前房地产项目资产估值普遍偏低的情况下寻求并购。
预测市场集中化难以避免
日前,建业地产董事局主席胡葆森对外表示,今后,市场格局将会出现明显的调整,活跃在600多个城市的一两万地产商将会从现在的一两万家减少到五千家以内。胡葆森认为,市场格局调整的结果将会由规模较大、发展较专业的地产商承担起城市发展的主要作用。
中体奥林匹克花园管理集团总裁陈顺则认为,无论是从两万家减少到一万家,还是从两万家减少到五千家,虽然数量级有差异,但是房企之间并购、乃至外部资本介入房企并购、股权转让等会越来越多。陈顺认为,相对于其他技术密集型行业,房地产是资金密集度较高的企业。在调控不松动、市场去化率与回款速度减慢的环境中,大小房企都会遭遇资金紧张的问题。有的加上债务原因,一些股东甚至不可避免地要退出房地产行业。
陈顺还预计,明年上半年会是房地产出现并购较多的一个时期。从中央高层的表态看,这一轮房地产调控决心大,一定会从结果上形成资金和资源更优化的配置。
还有一位国资背景房企副总经理表示,在大房企拥有越来越多市场份额的同时,小房企可以通过特色经营、个性化定制等寻求到自己的发展空间。这位业内人士认为,大陆房地产市场的集中度还远没有境外高,特别是龙头房企的比例还比较小。但这也不意味着小房企就没有生路。大房企越来越多会走产业化道路,小房企则可以走个性化道路,总量规模小,但可以通过个性化发展寻求高利润。
