金岩石剩女 金岩石在厦开讲 称黄金剩女推高房价

昨天,在房米网主办的海西经济发展论坛上,知名独立经济学者金岩石就大家关心的房价问题,提出了自己的一些独特见解。

剩女多的城市消费水平高

“当我在飞机上看到新闻说厦门相亲女的多于男的一倍,我就知道这个城市的房价一定会上涨。”在对人口流动的观察中,金岩石得出了一套 “黄金剩女经济学”。

何谓黄金剩女?29岁以上,硕士以上,未婚女;与之对应的是黄金剩男,即32岁以上,硕士以上,未婚男。

根据统计,实际上,黄金剩男会远远多于黄金剩女,但这个社会为什么不讨论剩男的问题?这是因为剩男憋不住,他会走出城市,把村姑带进乡镇。金男出城,而金女宁可被剩,也不愿下嫁。

“剩女多的城市,经济才有活力。”金岩石表示,剩女是社会进步的标志,“剩女”率与城市化率成正比。剩女在都市圈中流动,驱动消费升级。财富越多的地方“剩女”率越高,消费水平也越高。

金岩石肯定地说,在厦门,黄金剩女一定远远超过黄金剩男,这就是厦门这个城市竞争的力量。

厦门楼市均价与天价比1:3

什么是合理房价?相信这是大多数人都想得到答案的问题。

目前很多人熟悉的公式主要有三种,一是由收入决定,10年到15年的合理收入是房价的标准;也有人用租金回报率决定,认为合理房价应该是15年到20年的租金回报率;还有就是成本决定,成本加上10%利润。

如果用这三个标准来衡量中心城市的房价,得出的结论只有一个,那就是房价至少要跌50%,甚至80%。但是为什么房价持续上涨呢?

“决定房价的不是收入,也不是成本,而是单位空间的人口财富比。”金岩石解释说,房价的本质是城市空间的溢价,将伴随着人口流动和财富积聚而形成。

如何衡量城市的合理房价?金岩石提出了一个“均价天价比”的概念。他通过对全球几个金融中心城市的观察,大概得出了一个均价天价比:1:5。也就是说,用这个概念看北京四环,如果有5万到6万的均价,也就意味着天价25万到30万即将出现。

金岩石认为,虽然厦门不是金融中心城市,但却是区域中心,所以,均价与天价的合理比例大约是1:3。这就意味着,主城区均价达到2万元/平方米的时候,你一定会看到6万以上的天价,主城区均价3万的时候,你一定会看到9万以上的天价。

他认为,在中国,房地产的价值投资定律就是一个词“中心”,即“中心城市”、“城市中心”、“中心城市的城市中心”。

楼市调控应坚持“双轨制”

近年来,政府在楼市调控上频频出手,但成效并不理想,也让国人颇有微词。怎样的调控才是正确的方向?

在金岩石看来,现代城市楼市调控的基本准则应该是双轨制:市场管商品房,越高越好;政府管保障房,越低越好。

“高房价是城市的财富,保障房是政府的良心。”金岩石认为,一个城市,特别是北京、上海这样的城市,如果卖不出30万一平方米的天价,那是开发商的耻辱;但是一个城市如果不能够给低收入群体,特别是背包进城打工的人提供基本住宅,那是政府的耻辱。

他表示,让豪宅价格上涨、商品房价格上涨,然后抽取税费反过来投资于保障房,通过高房价,剥夺高收入阶层补偿低收入阶层,这就是高房价调节收入和财富再分配的社会机制。

富人为什么会心甘情愿支付高税费呢?在金岩石看来,道理很简单,高端房具有三重属性:奢侈品、信用资产、投资品。房价越高,信用资产产生的溢价就越高,投资产生的财富效应也越高,所以富人会心甘情愿支付高额税费。

“关键不在于谁支付费用,而是谁为穷人支付住宅保障的投资。”金岩石解释,在这样的背景下,政府只能管三件事:土地批复、立法征税、保障公租。要把从富人身上征得的高额税费,转移给穷人,解决穷人的住宅问题,这才是真正的公平。

而如果一个国家的政府放弃自己应当承担的责任,反而去干预商品房的机制,则是一种推卸责任,同时也会让更多的穷人买不起房子。