朱孟依的面相 地产富豪发家史之朱孟依:神秘的地产航母掌舵者

朱孟依做事非常低调,他极少和媒体接触,他的照片也很少公布,除了1998年合生香港上市必须登载一张董事局主席的照片,这成了外界广为流传的唯一的照片;广州每月都有老板聚会,富力、宏宇、城启轮流坐庄,然而朱孟依很少参与。

生活上朱孟依也不事张扬,然而树大招风,王石一句话还是让神秘的朱孟依浮出水面,“万科不是地产航母,合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”

朱孟依得以发家凭靠的是超前意识的商业头脑。为解决融资,早在1992年就在香港创办合生创展集团公司。之后他走进广州,购买的第一块地是位于天河区的大块土地。当时的市中心还是西边的越秀区,朱的盘算是:在广州市政府的未来规划中,天河区将被发展成商业中心。总建筑面积100万平米的华景新城让合生声名鹊起。

王石捧出了朱孟依

朱孟依做事低调,现在虽然全国有20 万人住在他开发的社区,但大多数人对他本人的情况仍一无所知。

朱孟依极少和媒体接触。而且,他的照片也很少公布,除了1998年合生香港上市必须登载一张董事局主席的照片,这成了外界广为流传的唯一的照片。除了媒体,圈内人也很少能看到他。广州每月都有老板聚会,富力、宏宇、城启轮流坐庄。然而朱孟依很少参加。

朱孟依非常反感做事张扬,多说少作,在合生内部,行事低调务实成为公司最具特色的企业文化。在全国各地区公司的合生经理人只说品牌、产品和销售,其他如人物、政策、土地、工程、财务、人事等公司报道一律婉言拒绝采访。即使记者采访了高级经理人,也只能按他们不成文的规定以“合生相关负责人”的名义见报。

现在朱孟依浮出水面还是万科董事长王石几年前的一句话,“万科不是地产航母,合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”有媒体以这句话将合生和万科作了比较:合生在广州一个城市的开发规模,与万科在全国五大城市的发展总规模相当,1998、1999年两年,合生在广州一地的利润就超过万科在全国五个城市的利润总和。之后随着合生开始全国扩张,有关朱孟依捕风捉影的报道逐渐多了起来。

紧接着,英国人胡润每年评出的《中国百富榜》迅速提高了他的知名度,2002年他以1.15亿美元身家名列68名,2003年以40亿元人民币晋身前10,2004年以45亿元保持第10名。尽管统计出的45亿元只是合生创展为主的产业。

合生的迅速崛起

知情人士说,虽然45亿元已经是令人咋舌的天文数字,但实际上胡润还是大大低估了朱孟依的身家,具体有多少谁也不知道。然而二十年前在广东,朱孟依还只是一个小有积蓄的企业主,但超前的想法注定让他脱颖而出。

几年时间内朱孟依积累了丰富的人际关系和超强的市场洞察力,这让他能够有资本在1992年与张芳荣、陆维玑夫妇在香港共同创办合生创展集团公司并进军广州。他购买的第一块地是位于天河区的大块土地。当时的市中心还是西边的越秀区,朱的盘算是:在广州市政府的未来规划中,天河区将被发展成商业中心。颇具气魄的华景新城让合生声名鹊起,而且很快天河就变成广州市内最繁华的商住区,朱孟依既把握住了机会,又推波助澜促进了天河的崛起。这无疑成为他日后与广州政府关系融洽的良好开端。

随后,合生一发不可收拾,在广州接连开发了骏景花园、帝景苑、愉景雅苑、华景新城、暨南花园、华南新城等近20个项目。

合生能够持续开发,很大程度上不仅是依靠强大的资本和人脉,更在于朱对于市场前景的把握。合生拿到的土地都是当时位置偏僻价格低廉的土地,但几乎都是位于城市未来扩张的中心区域,比如广东的天河、番禺。市场被他开发后也被众多购房人追捧,

合生无心小打小闹,合生率先采用了大盘操作的概念。在当时10万平米还是大盘的时候,合生在广州第一个项目就是总建筑面积100万平米的华景新城。此后合生在广州开发完成的项目中建筑面积超过50万平方米的项目有10个,超过100万平方米的项目有3个,甚至有项目超过200万平方米。到2004年,合生在全国有36个项目,销售商品房面积就超过1000万平方米,有20万人住在合生的房子里。

二、地产同行的榜样

朱孟依只有45岁,他个头不高,身材瘦弱,一双眼睛炯炯有神。他的说法是:“做企业,就是选择每天都睡不好觉的生活,白天你用前面的脑子想问题,晚上还得用后面的脑子想问题。”多用脑让朱孟依从走出广州、到上市再到公司结构以及成本控制方面总是能在全国同行中领先。

合生是第一个北上的广州开发商,尽管5年前珠江及合生在北京只在饭店里租了几间房,公司只有7个人,然而2年后合生珠江先后拿下了珠江骏景、珠江罗马、珠江绿洲、珠江帝景、珠江国际城五块大地,总计5500亩,总开发规模达370万平方米。

与合生相同,珠江地产是朱孟依地产业务的另一只手,人称“珠”联璧“合”。目前珠江投资更是已发展成为投资房地产、公路桥梁、通信网络、证券等行业的大型投资控股公司。

合生之所以在短短12年就聚集大量财富,最重要的就是他一贯坚持的“向利润极限挑战”。从拿地,卖房,到设计、建设、开发、物业管理的全产业链通吃模式,再到适当集权和适当分权的较为节省成本的公司治理结构,合生这些构想也成为地产同行的学习榜样。

全国扩张

从1998年开始,广州市的发展思路开始转变,合生头一个冲出了广州。

当时广州市政府确定了从房地产业为支柱向重化工业转型的产业转型思路。广州房地产业受到重大影响。首先是土地供应锐减。当时广州市开始对经营性开发用地实行土地公开招标拍卖。政府成立了由一位副市长负责,建设、国土、规划等多个部门一把手参加的建设用地审批领导小组,控制广州市属八区各类用地的征用与出让源头,基本上保证了土地一级市场政出一门。政府有意识地减少土地供应规模和数量,更为严格地执行土地招标拍卖办法,加上市场饱和、利润渐薄等客观因素,广州开发商纷纷选择全国扩张。

合生进北京的思路就是“无地何以规模”。在此思路下,短短两年半的时间里,公司先后拿下了珠江骏景、珠江罗马、珠江绿洲、珠江帝景、珠江国际城五块大地,总计5500亩,总开发规模达370万平方米,为珠江及合生的发展搭建了可持续发展的平台。

合生是第一个北上的广州开发商,之后,富力、城启等也纷纷效仿。考察北京都少不了和北京的合生及珠江负责人讨教经验。

2003年初,原在中海的陈长缨接手北京合生,两年下来将梦想变为现实,到2004年有上万人住进了合生的社区,当年更完成了30亿元的销售额,实现了朱老板五年前进京时的愿望。

在广州、北京、上海、深圳、西安、天津,合生同时开发了36个项目。其中在天津、北京、河北交界处的天津宝坻县,合生运作的一个综合性地产项目,开盘一个月就有了4亿元的销售额。