黄文杰南京 黄文杰:广州南站交通完善 地下空间发展需审慎
编者按:距离广州南站9月19日挂牌出让的首批地块拍卖时间只剩下两个星期,其中四幅商业用地可以采取分期支付的形式支付土地出让金,业界普遍认为为待字闺中的南站地块创造更加有利的出让条件,降低出让门槛,从而吸引更多发展商参与竞投,发展南站地区。从政府近期的频频举措,以及南站的未来规划中都不难看出,广州南站已经成为未来发展的重点,而其商业应如何定位,如何有效利用现有的庞大交通运输能力,打造顶级的南站商圈也成为业内讨论的重点。
交通网络发达 辐射范围遍布珠三角
广东省流通业商会会长黄文杰认为,相比起昔日同为重金打造的新城市区域--珠江新城,广州南站优势已相当明显。首先吸收珠江新城十多年的规划建设经验后,广州南站先从交通网络建设出发,预先规划好主要交通网络:包括有四条高铁(武广、贵广、南广、广深港)、三条城铁(广珠城际、广佛城际环线、广莞惠城际)以及四条地铁(二号线、七号线、二十号线和佛山二号线),此外还预留两条轨道。交通网络的良好规划将使城市规划更为合理,更好地利用好交通资源。
另外,交通资源的高度聚集使得人流物流的处理能力更加高,为商务经济的发展提供了便利的条件。黄杰文表示,得益于广深港高铁与南站地理位置的优势,未来港澳商务人士前来广州设点办公提供优厚的条件。“广州南站的交通辐射能力已经遍及整个珠三角尤其是西岸地区,为吸引外资前来设立办公点,扩展西部经济圈提供了可能。”
商圈定位仍需政府有效规划
任何成功的商圈都离不开精确的定位,广州南站虽有先天优势,但后续如何经营仍有待政府后续方案的推出。黄文杰认为,南站商圈可分为核心商务区与周边商业区。核心商务区为南站附近的商务区域,主要发展酒店、办公、生活配套等设施,为商务经济提供各种服务;周边商业区则为比较边缘的区域经济,主要发展批发零售等产业或者工业,利用庞大的交通网络发展各种依赖物流的行业。
“实际上,广州南站与广州火车站商圈可以算是互相辉映。火车站商圈是传统的服装、皮革、鞋类等三大批发市场的集中地,是具有千亿规模的成熟批发商圈。但是,批发的定义非常广泛,包括珠宝、首饰等行业,但市中心已经没有太多的土地供其他行业进驻。加上政府有意加快中心城区各大零散的批发市场迁移出去,因此,如果政策许可的话,可考虑在南站周边区域规划各种批发市场,充分利用南站庞大的铁路网络优势。”黄文杰补充道。
南站地下空间应审慎发展
近年广州似乎十分钟情于地下空间的发展,继亚洲最大地下商业空间花城汇一期试业后,未来还有新电视塔广场和宏城广场总经营面积约16万平方米的地下高档商业广场;东方宝泰与中信广场之间将建设16万平方米的地下商场。而广州南站明年将开建全国最大规模地下空间,总建筑面积达到111万平方米,规模之大实属罕见。
地下空间开发热似乎一下子热了起来,那么其所引发的经济效应又是否能与其规模画上等号呢?对此黄文杰则表示忧虑。“按照近年商业面积的供应量来说,5年来能消化下来就已经是分不错了。从现时市场的招商情况来看,实际上地上商业体在招商方面都出现了不同程度的困难,主要问题是近两年商业体量的集中爆发增长,致使优质品牌商家都成为抢手货,增多粥少的情况下令部分大型综合体日子并不好过。而广州消费者长久以来对地下商场并不感冒,因此地下空间的开发十分有难度,如果要运营得好,则需要政府对南站地下空间有合理长远的规划,切勿操之过急。”
