【吕慧生】吕慧生指点楼市:我住的房子每平方米1000元

近日，’2006呼和浩特房地产形势座谈会召开，呼市副市长吕慧生就新形势下呼市房地产的发展与走向等业界关心的话题同呼市各大房地产开发商展开深入研讨，吕慧生在座谈会上发表重要讲话。

七个假设印证呼市房地产的刚性需求

吕慧生在座谈会上以生动形象的“假设推理”论述了市场与需求的关系，他说，

假设一：假设银行存款利息低于房价指数。吕慧生指出，目前，银行存款利息比较低，短期存款只有2厘多的利息，根据房地产的发展规律和经济健康发展的需求，未来房价的增长速度不会低于6%，事实上低于6%将会出现一系列的问题，假如6%的增速是一个现实情况，而银行存款利息将长期低于房价指数增长速度；

假设二：假设目前中国股市 “信息不对称”和“规则不明了”的状况没有得到根本改变,股民被套牢，股市低迷的态势仍然持续；

假设三：假设银行的存贷差仍然维持在10万亿以内，存大于贷，并且这种资金差仍未找到好的方向和渠道流动；

假设四：假设银行的按揭政策还将持续，只不过是由原来的20%提高到30%，房地产交易依然有银行按揭支持，一块钱可以买三块钱东西的现象依然存在；

假设五：假设中国人口还维持在千分之三的人口出生率，还要繁衍生息，还有新的家庭诞生；

假设六：假设呼和浩特市及其周边盟市的发展，内蒙古的发展依然处于正常发展态势，经济增速保持平稳增长；

假设七：假设煤、电、油、运仍然是中国经济发展的“瓶颈”，那么内蒙古的优势就是一个长期存在的客观事实，资源型驱动依然推动内蒙古经济快速增长。

依靠“假设推理”，吕慧生指出，如果以上这七种假设成立，那么人们就要住房子，而房屋交易是自由买卖的。目前，“安居乐业”仍然是中国人心理的基本诉求，这种心理诉求观念是改变和动摇的，正是需求与观念构成了房地产市场快速发展的基础。吕慧生强调，吃饱肚子，穿好裤子，住好房子是民众的需求，也是城市发展的需求，是符合经济发展规律的。同时，这种需求是任何政府、任何人也无法泯灭的，所以房地产的需求是刚性的，也是长期的。

呼市房地产的发展是健康的

座谈会上，吕慧生说，2005年呼市人均可支配收入达到了12500元，农民收入也达到了4600元，呼市的GDP增长连续几年全国第一，经济的强力拉动和居民收入的不断提高是呼市房地产快速发展的基础，而由于呼市处于自治区的首府中心城市的地位，形成了良好的教育、文化、医疗、经济发展格局，再加上这几年呼市大力建设现代化草原大都市的一系列举动，都吸引了各盟市、旗县的居民来呼市大量置业，呼市的房地产需求正在释放，而这种需求是有现实基础的。正是由于这些需求促动了房价的上涨，而房价的涨跌是由供需关系决定的。

就呼市房价涨幅的统计数据问题，吕慧生说，去年年底，呼市房价涨幅是14.8%，通过政府的宏观调控和具体措施的逐步落实，今年呼市的房价正在稳步回落，直到回落到现在的11.2%。当前房价涨幅的统计是不够全面，不够科学的。在房地产交易的过程中，一些应该统计计算的并没有统计计算在内，而是只把已交易的房屋数据进行了统计计算，这就直接影响了房地产市场价格信息的准确性。吕慧生举了一个生动的例子，他说，“就拿我自己住的房子来说，我住的房子每平方米 1000元，这1000元就没有统计到总体数据中，所以，从表面上看呼市的房价就处在高水平。其实，呼市的房价并没有统计数据显示的那么高。真实的房价既要考虑已成交的房屋交易价格，还要考虑待售的房屋价格，也要考虑房屋销售不同渠道形成的未公开的价格”。吕慧生强调，政府下一步的工作就是要建立准确的房地产信息数据平台，要抓好科学统计这一工作环节。

针对房地产价格的增幅问题，吕慧生做了进一步解释，他说，国家宏观调控的目的是要把整个房地产市场价格的增幅降下来，而不是要把房价降下来。从长期看，土地是稀缺的资源，人们对房屋的需求不会改变，房价的增长肯定是长期的，是不可抗拒的，但由于房地产价格过快的增幅，造成与国民经济的发展速度不相匹配，因此，房价的增幅一定要降下来。截止到上个月，呼市的房价的增幅指数已降到了10%。

呼市房地产的市场发展规律

座谈会上，吕慧生强调，随着经济的发展，居民生活水平不断提高，房地产产品的结构也发生了巨大的变化，过去的建筑都是砖混结构，而现在都变成了框架结构或剪力墙结构。目前，建筑上都在推广节能环保材料，生产成本大大增加，给消费者的第一感觉就是房价高了，但消费者却没有考虑到是房屋品质提升拉高了它自身的造价，所以，房价的因素还要靠市场本身去调节。

从去年10月份到今年8月份，有的项目由于分期开发，要追溯到2004年，呼市市场推出的楼盘共有400多个，总建筑面积约有700万平方米，其中，跨年度公建大约有260万平方米，大盘商品房建筑约有400万平方米，经济适用房约有100万平方米，这是呼市三年的市场总量，这三年推出的楼盘总量与市场的消费购买力是完全相适应的。吕慧生说，自治区党委要求呼市在未来5年中，也就是到2010年，呼市的人口数量要达到200万，城市扩容，外来人口不断增加，这就形成了一个庞大的消费群体。以呼市现有城镇人口150万为基数，每年增加10万人，按人均住房面积30平方米计算，每年就需要增加300万平方米；按每人每年增加一平方米计算，还需要150万平方米的住房，也就是说，呼市每年至少需要450万平方米的住房。所以说，呼市的房地产发展是符合当前市场发展的规律的，是有需求基础的。

吕慧生说，从国务院到地方政府，无论哪一级政府都要有科学发展观，全面协调和可持续发展是政府的职责，这就决定了房地产业要在波浪中前进。周而复始的调整，周而复始的发展，走螺旋式上升的道路，而不是直线上升。吕慧生指出，十一·五期间，国民经济发展将保持在7%到8%，经济的发展是房地产发展的基础。而房地产维持在7%到8%的价格增幅也是构成国民经济整体的一部分。呼市房价的绝对增长率不会降到7%以下，它是由国民经济整体发展决定的，也是由房地产的市场规律决定的。

“90平方米”和“70%”的政策走向

针对“90平方米”和“70%”的政策问题，吕慧生在会上明确指出，针对呼市房地产发展的具体情况，“90平方米”和“70%” 将实行城市总量控制原则，而非指单个楼盘。所以，呼和浩特地区在贯彻“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”是针对整个呼市地区而言的。吕慧生表示，“国六条”是以调整住房结构和稳定房价为主基调的，呼市政府将坚定不移的贯彻实施。近期，呼市出台了十条措施稳定房价，这充分表明了政府的态度。2007年，呼市将迎来自治区成立60年大庆，在贯彻“国六条”的前提下，认真完成呼市“迎大庆”的工作，扎扎实实地推进城市建设，努力构建和谐社会，既是当前政府的目标，也是房地产发展的一个有利契机。

吕慧生指出，针对不同人群的需求，开发商应该合理规划和设计所开发的楼盘。他说，目前呼市的住房需求大概可分为四个层次：即小房、中房、大房和小房，他进一步解释说，那些事业有成，具有一定资金实力的住大房；那些没有经济实力的人，会优先选择中房或小房子住；还有一些离退休老人，这部分消费群体还是会选择小房子住。同时，小房 — 中房 — 大房 — 小房也与人的年龄轨迹相吻合的，年轻时买小房，而中房、大房都被多数中年人购买，到了老年，又会从大面积的房子向小面积的房子转变。这四个层次的需求是根据人的经济实力和年龄段进行划分的。这是呼市目前对住房需求的一个曲线，根据这个曲线开发商就可以计算出自己应该建多大的房子，在政策允许的范围内调整项目的结构和开发计划。

谈到新政实施后的影响，吕慧生表示，如果开发商的资金储备很充足，那么就不会受到太大影响，但是如果开发商的资金储备少，而楼盘开发量大就一定会出现问题。他建议开发商，针对项目的特点，合理安排资金计划和开发体量，不能完全依靠银行的支持完成项目的滚动开发，要面向市场做出合理的预期判断，改变企业粗放式经营管理模式，要按市场规律办事。

呼市政府将严控土地，建立房地产市场公平交易的平台

就业界关心的土地问题，吕慧生表示，政府的工作就是要在房地产行业中建立公平、合理的交易市场，维护健康、有序的发展秩序，从源头入手，确保土地公开、公平、公正的进行使用和转让，进一步规范土地交易市场。会上，吕慧生强调，今后政府要从源头上抓好土地供应环节，严格实行土地“招拍挂”。“在公平交易问题上，政府绝不会‘放水’”，吕慧生掷地有声。

谈到房价与地价的关系，吕慧生指出，房价虽然与地价有一定关联，但房价绝不是在地价的带动下增长的，地价决定房价是不符合市场经济规律的，因为需求决定价格、需求决定房价。吕慧生说，事实上是房价决定地价，如果开发商对房价没有预期判断，就绝对不会下手拿地。市场的预期在前，开发商的拿地在后，其顺序应该是市场、房价，最后才是地价。吕慧生明确表示，5年之内，呼市的平均楼面地价不会超过1000元，精确的说就是基本不会超出800元。从去年到现在，政府出让土地100多宗，平均楼面地价都没有超过500元。吕慧生说，外地的开发企业进入呼和浩特的房地产市场，如果没有一个公平的土地交易市场，就不会进入，呼市政府土地交易的透明性是一条根本性的原则。

关于土地供应问题，吕慧生明确表示，今后，政府要加大经济适用住房的土地供应。其次，政府在土地出让时还要加入对土地规划使用及对户型的建设要求等条件。这也是呼市政府贯彻 “国六条”的最突出体现。

谈到调整住房结构问题，吕慧生说，1998年，中央为了应对金融风暴，扩大内需，取消了分配性住房，取而代之的是四个层次的供应性房政策，第一个层次是普通商品住房；第二个层次是经济适用住房；第三个层次是廉租住房；第四个层次是高档商品房。但这个政策有一个很大的缺陷，就是被取消的分配性住房是中国典型的两元社会结构的重要组成部分，因为农民与市民的差异之一就是住房供应的差异化，分配性住房其实就是最早的廉租房，将此类住房取消，农民与市民的差异也就不复存在，而市民的生活成本要比农民大得多，城市生活的重要标志之一就是住房，住房市场化致使住房供应渠道单一化，因此造成市场发展与房地产业的供应结构不协调。呼市在调整住房结构方面，还要根据市场发展的实际需要进行合理规划。

吕慧生强调，就目前呼市城市建设的发展情况看，只要创建一个公平的土地市场交易环境，把呼市房地产业健康、有序的发展势头保持下去，呼市的房地产业就能迎来一个崭新的时代。

企业要把挑战化成机遇

座谈会上，吕慧生建议各房地产开发商要适应市场发展形势的变化，不断改进和完善自我调整与发展机制。要从规划、设计、施工等方面进行科学合理的资源整合，提高各方面的工作效率，增强企业的管理水平。吕慧生指出，房地产业是国家的支柱产业，是很有发展前景的产业，是一个200年也不会动摇的产业。企业要把握好机遇，要把每一次政策调整作为企业发展的有利契机。吕慧生强调，企业一定要建品质优良的精品房，不要浪费宝贵的土地资源，要把楼盘美化、绿化、亮化起来，要建有品质、有文化内涵的楼盘，只有这样，才能真正提升楼盘的自身价值。同时，还要注意性价比，做到物有所值，满足不同消费者的需求。

会上，各开发商就房地产业的发展形势及一些热点话题进行了深入研讨，就房地产业大家所关心的问题，吕慧生也做出了明确解答。据悉，本次座谈会是由全国工商联房地产商会呼和浩特分会组织召开的，呼市人大副主任李岳清、内蒙古党委政策研究室副主任张太平以及建委、国土、规划、房管等有关职能部门领导和呼市地区各主流开发商参加了会议。