雷二虎法院判决结果 同是违约封阳台同一法院判决结果却截然相反

此前,无锡中院冷冻胚胎案终审大逆转,被业界评为“中国好判决”,既不违背法理又合乎人情的结局让人称赞。然而,“满满的都是爱”的判决却不是那么多,近日无锡市滨湖区人民法院判决无锡一高端小区业主不能自行封闭阳台。儿童安全如何保障?阳台渗水情况怎么改善?这一判决结果引起业主不满,并要求继续上诉。

据律师反映,这应该是无锡首例判决业主无权封阳台的案件,而在此前类似的案例中,判定结果是业主可以安装窗户封闭阳台。据悉,八年前的2007年10月,万科魅力之城的业主同样违反《业主公约》封阳台,法院认为属于无效条款;八年后的今年9月,同样非自愿签署相关物业管理条约的费先生也接到了来自该法院的判决书,但结果却有些出乎意料,判决书中认为业主无权封闭阳台。

高端楼盘禁封阳台

2012年2月,费先生在绿城玉兰花园购买了一套104平方米的商品房,购置时该楼盘每平米均价高达14000元。费先生在去年底通知收房,如今准备装修入住,然而正要进行封阳台的费先生却被物业制止了,称其封阳台的行为违反了《业主公约》。

物业为了阻止业主封阳台,进行了全方位管控。除了砸掉已经封好的业主阳台之外,还让已封阳台的业主家中断水断电,没收掉业主缴纳的2000元装修基金,并禁止窗框玻璃一类的封阳台材料进入。

与费先生一样有封阳台需求的业主并不在少数,住在小区二期10号楼的姚先生出于孩子的安全考虑,准备在儿童房的阳台上装上玻璃窗,如今却只能用木板暂时遮挡;住在70单元的朱先生发现,一到下雨天,阳台上就发生潮湿渗水现象,也只能任由其发展; 而79单元的印女士则在房屋已经装修好之后,发现阳台一侧的墙壁因饱受风雨的吹打发生霉变现象。

据悉,他们当时都在签完购房合同、付完买房款后签署了一份《临时管理约定》和《装修协议》,这两份协议中均涉及“不得封闭阳台”的规定。“不签字,钱也不会退给你,是属于强制被迫签字。”有业主反映当时的情况。

目前,法院判决,相关条款内容已由业主详细阅读,并作出遵守的承诺,且未加重业主的责任,应当认为条款有效,业主应当遵守。同时,法院认为,根据小区业主自治原则,应由业主大会对封闭阳台等小区管理事项以民主方式决议。

目前该小区尚未成立业委会,也未召开业主大会,因此封阳台一事需待业委会成立之后再行确定。该小区业主朱先生表示,对于一个入住率1成多的小区来讲,近期需要凑齐2/3以上的业主召开业主大会几乎是一件不可能的事情。

同一法院给出两种判决

同是滨湖区人民法院受理的封阳台物业纠纷案件,8年前却给出了截然不同的判决。金女士是万科魅力之城的业主,8年前,她曾和费先生一样,违背当初和物业拟定的《业主公约》,为了提高居住的安全性给阳台加上了无框玻璃。物业以该业主有违公约中规定的“所有阳台、入户花园不得以任何形式封闭”为由将业主告上法庭。

法院在最后的判决书上作出如下陈述:《业主公约》系万科物业公司提供的格式合同文本,且是在业主签订购房合同时签订,签订过程不能完全体现当事人的意思自愿;其中“装修管理”中关于业主不得以任何形式封闭阳台的规定,因阳台所有权人对私有部分建筑的处分权,与法定的所有权内容不符,而万科物业公司并未采取合理方式提请业主注意该条款内容,该条款属于无效。

在判决书中,除了判定条款无效之外,法院还认为封闭阳台有利于业主居住环境的安全,且不会对整体建筑安全和其他业主利益构成威胁,封闭阳台时采用的窗框、门框等材质与阳台原有材质的色样基本相同,不足以影响小区规划的整体性和环境美观。最终认为,物业要求业主拆除已封阳台的诉求无效。

阳台到底能不能封?

负责该案的律师认为,阳台能否封闭类案件涉及一个新的物权概念,那就是建筑物区分所有权。封闭阳台本是业主行使“物权”范围内的行为,而物业公司以位阶较低的物业管理权内未经协商的条款排除了业主位阶更高的“物权”,导致双方权利义务的失衡。业主基于物权而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高,也更为重大,应得到优先保护。

业主是否有权封闭阳台暂且不论,物业公司为了禁止小区业主封阳台而采取的私自拆除、停水停电等做法是否符合有关规定?市物管中心有关负责人表示,首先《物业管理条例》中没有相关规定不可以封阳台,但物业公司可按照和业主签定的临时公约来对其进行管理。

该负责人还强调说,为做到小区人性化管理,很多物业公司在发现业主封阳台了,先加以劝阻,如果劝阻不行,为避免矛盾激化,不够强势的物业公司会默认业主的强封行为,同时也会告知其他业主封阳台要有统一标准; 而强势的物业公司会对封阳台的业主进行强拆等暴力解决方式,物业公司的行为肯定是不妥当的,所以业主需要维权只能通过起诉来达到自己的诉求。