财经夜话:毛大庆内部讲话为何在微信朋友圈疯传?

        有人卖房炒股,一年下来60万变成了20万;有人投身期货,20年下来上亿的身家变成了千万富翁;历史似乎在证明,只有房地产投资是靠谱的。

而现在,这个靠谱的传说也面临着考验。

"五一"小长假期间,有关万科毛大庆的讲话在朋友圈里疯传,本来这是一个内部沙龙的讲话,不知道为什么速记稿被人传到了网上,或许由于话题的敏感,围绕这个讲话的真假就有各种不同的版本,有否认的,有确认的,有回避的,有直面的,当然也有不以为然的,更有勃然大怒的。

毛大庆究竟讲没讲这个话并不重要,比毛大庆讲话更能反映市场心态的,其实恰恰是各方面的反应,什么叫脆弱?恐怕这就叫脆弱。

或许网传的讲话并非毛大庆的本意,也不代表万科的观点,更没得到沙龙的认可;但是,有一点是肯定的,那就是对于房地产"顶点说"是否成立,大家是相当的关注,相当的焦虑,相当的不淡定。

其实,不看好2014年的房地产也不是万科一家,但是万科的观点分量不一样,不仅仅因为万科是住宅市场无可争议的老大,也不在于王石之类身上的光环,而在于万科对于市场把握的精准,早在2008年的"拐点说"大家已经有所领教,这一次也就不得不防。

房价的走势由什么决定?

由供求关系决定。房子供不应求的时候,想让房价不涨是不可能的,打压需求也没有用,能压的了一时压不了一世,这是宏观调控成为空调的根本原因,房价不是越调越高的,而是刚需推动的,作为中央政府不调控不行,但是作用是有限的,调控可以延缓趋势但不能改变趋势;反过来道理是一样的,当房子供过于求的时候,想让房价不跌都是不可能的,刺激也没有用,短期或许有所反应,但是长期副作用更大,取消限购限贷不但不能释放购买力,更有可能加剧人们持币待购的心态,帮助大家确认下行趋势。

但是从调控的本质而言,在可能逆转的趋势形成之前,政策作出调整也是必须的,否则就不需要政府行为了,尽管在地方上这更多的是表现为财政收入的刚性需求。显而易见,从供求的关系变化看,中国的房地产市场正在结束短缺时代,整体上向供求平衡时代转换,局部地区出现过剩,毛大庆的讲话无非在用数据证明这种判断。

但是,房子不是一般的商品,同时兼具投资品的特征,否则就无法解释鄂尔多斯那样的地方何以会出现鬼城,左右房价趋势的因素除了刚需的居住还有投资的资金,换句话讲,流动性过剩的时候,房子再贵也会涨,流动性不足的时候,房子再便宜也会跌,房价本质上是一种货币现象,对比2008年和2009年房价的走势对此的认识就会更清醒。

整个2008年的房地产是低迷的,行业也面临崩溃,但是2009年的房地产实现价量齐升的V字形反转,北京的项目甚至出现了翻倍的走势,原因就在于配合4万亿的经济刺激计划,货币政策出现了史无前例的适度宽松,银行信贷规模急剧放大,整个社会的资金池水满则溢,房价水涨船高,一发不可收;此后虽然央行暗中收紧,但是影子银行又层出不穷,信托理财把击鼓传花的游戏一直硬挺到今天,可惜纸包不住火,"钱荒"的出现已经发出了明确的信号,QE退出、人民币贬值更是雪上加霜,房贷抽紧是不言而喻的,更不用提新政府反腐风暴对高端市场构成的压力。

情况的确在发生变化,一来自于房地产市场供求关系本身;二来自于货币政策调整导致的流动性紧张;三来自于反腐风暴下社会奢侈之风的清理;房地产正在回归住宅消费的特征,投资属性正在淡化,一切都在趋于正常,只不过,我们已经太长时间习惯了不正常,所以,有点不适应而已。       

  华夏时报总编 吕平波(水皮)

附:毛大庆在沙龙上的发言全文:  

   今年的市场。和万科一样,在座的各位对今年一季度以来的市场,觉得都比较复杂,先坦率的谈个人对市场的分析。去年年末的时候,我有过一次访谈,曾经谈到,2013-14年间,市场可能会有一个比较大的分化。

我个人曾在多个会上谈过,从现在重点关注的50个城市看,已明显出现分化的特征,这50个城市从13年底—14年初,出现了两个情况:一个是以二线城市为代表的,出现了较为明显的特征:由于土地供应过多,带来了对未来市场去化能力的或销售能力的透支,这些城市比较明显的代表,就是沈阳,有明显性的代表,一些三线城市就不举了,比如:营口、鞍山、唐山之类的。

像沈阳这样的城市大概有30来个(在50个城市里面),基本由于市场供应过量带来的影响;二是还有一些城市,以北京为代表,就是市场还在,需求也还挺多,但是他的波动在于土地的价格在过去的一年里由于上涨的过快,我们以斜率来表示,13年斜率非常的斜,是过去好几年的斜率总和,带来了对市场价格上涨空间的透支,所以基本上两类城市都出现了透支的情况;造就了今年1季度,再加上国家对于银行的贷款、政策的收紧,这三点(两个透支加一个收紧),使得今年我们普遍意义的市场出现了比较消极、比较观望、悲观的的这样一个状态,可能这样一个情况可以涵盖大多数的城市。

辅助一个扰动因子,就是反腐败,作为我们开发商讲,反腐败对高端楼盘影响,事实上还是很大的。反腐败对于高端盘的影响,不是少了一批腐败官员,而是一批跟这个事直接或间接相连的包括产业、人、以及一批人对于持有高端楼盘的疑惑心理。

各个城市不一样,比如山西省,我们也关注了星河湾这个项目,他影响到了煤炭整个行业。我们万科在北京的高端楼盘,过去的三周,仅接待检察院、纪检委,就多达14-15次,我们从一个楼盘配合调查的之密集,其他开发商更贵的楼盘更不敢想想是什么情况。

所以,起码在近期的一段时间内,反腐败对房地产还是挺明显的一个扰动因子。

同时,在北京的二手房交易市场,更加的感受到由于廉政所带来的影响,比如和我爱我家、链家这两家主流的二手房门店进行沟通后,得到这么一个数据,尤其以链家为主,他们的单门店的单日挂单量从原来的5套房子,急剧增长到10-12套房子,而且好多挂单的单主,要求他们尽快销售,给予大幅优惠,甚至于腰斩售价,可见这房子都不知道怎么来的,比如:其中以某省某地级市公安局局长在北京销售的房子(此人已经进去了),在北京市场中介,找了44家门店挂他的房子,他在北京的房子数量,大概在1-2栋楼,帮他挂的人有他的手下、老婆、二奶等,挂的时候不计成本,玩命甩。

甩带来的后果是二手房的销售严重的减缓,这个情况大家可以到门店看看(我本人在13年也在卖一套房子,100平米的房子,就卖不掉,现在是越等越卖不掉,经纪人让我降价,我告诉经纪人,我是以成本价卖的,都没计算利息,结局就是我不卖了,收租金); 北京还有一个更复杂的因子:自住商品房,自住商品房的供应,对于一批刚需的买主,给了他们以比较便宜的价格,能买到房子的一种期房,但事实上这种期望也挺虚幻的,他的供应量很有限,北京金隅嘉业,在北京有比较好的两个地方,大概5000套房子,现在还没开始销售,排队的申请者,剔除重复的,5000套房子,申请的家庭数量在25万;不剔除重复的,申请的家庭数量在45万。

因此北京的市场是有的,着急买房子的人是大把在,但是这些人已经构不成对于高端楼盘的支撑。

这是我想表达的观点,市场中90%以上还是刚性需求,他们的临界点特别敏感。前段时间万科在北京卖的房子(住总万科联合开发的万科橙项目,2.2万每平),在市场上引起轩然大波,这个项目是被建委要求价格合理一点,低一点,万科提出有股东、合作伙伴,是否可以不卖,但建委仍然要求卖,要求我们起带头作用。

低价卖了以后,记者写了很多文章,要崩盘了,万科要带头降价了,以至于现任中央某常委的儿子从美国打电话给我,问我是不是北京的房子真的要跌了,我说政府让我干的,你还问我。情况就是4小时卖光。卖光的状态:房价几乎就和北京的自住商品房一样。